Продолжается тенденция снижения ценовых показателей на рынке вторичного жилья Северной столицы. Средневзвешенная стоимость, сократившись на 1,3%, оказалась на отметке 1 872 у. е. /кв. м. Количество предлагаемых на продажу квартир увеличилось, на данной неделе рост составил 12,5%. В связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложения увеличилась на 12%, составив 433 млн. у. е.
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 3 283, из них: на левобережье – 511, правобережье – 2 772. На данной неделе предлагаются: 1-комнатных – 756 (23%), 2-комнатных – 1 230 (37%), 3-комнатных – 939 (29%) и многокомнатных 411 квартир (что составляет 11% от общего числа квартир). Общее увеличение объема произошло за счет значительного роста предложений всех форматов квартир в районе правого берега.
На анализируемой неделе наблюдается снижение средних цен на все форматы квартир. Максимально изменили стоимость 2-комнатные на 1,7%, как следствие резкого увеличения предложения на 16%, далее 3-комнатные – на 1,3% и 1-комнатные – на 1,2%. Увеличение количества предложений 3- и 1-комнатного жилья составило 9% и 7% соответственно. Минимальное снижение ценового показателя зафиксировано на многокомнатное жилье 0,9%. Напротив, количество выставленного на продажу многокомнатного жилья на данной неделе максимально увеличилось на 21%. Подробнее в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 13 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 20 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
1-комнатные |
1 789 |
1 767 |
-1,20 |
-22 |
|
2-комнатные |
1 860 |
1 828 |
-1,69 |
-32 |
|
3-комнатные |
1 924 |
1 899 |
-1,31 |
-25 |
|
4-комнатные |
2 019 |
2 001 |
-0,92 |
-18 |
|
По городу |
1 896 |
1 872 |
-1,28 |
-24 |
Таблица 2.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложения на 13 мая, у. е. /кв. м |
Количество предложения на 20 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
704 |
756 |
+7,39 |
+52 |
|
2-комнатные |
1 060 |
1 230 |
+16,04 |
+170 |
|
3-комнатные |
858 |
939 |
+9,44 |
+81 |
|
4-комнатные |
296 |
358 |
+20,95 |
+62 |
|
По городу |
2 918 |
3 283 |
+12,51 |
+365 |
В динамике с 6 ноября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные на 15,1% (-314 у. е. /кв. м), 2-комнатные на 13,8% (-292 у. е. /кв. м), 3-комнатные на 13,9% (-306 у. е. /кв. м) и многокомнатные на 11,1% (-249 у. е. /кв. м).
На данной неделе снижение ценового показателя наблюдается на квартиры всех типов построек: панельных на 0,7% (-13 у. е. /кв. м), кирпичных на 2,6% (-50 у. е. /кв. м) и монолитных на 0,5% (-10 у. е. /кв. м).
Рост количества выставленных на продажу квартир распределился следующим образом: панель на 17%, кирпич на 13% и монолит на 7% (таблицы 3, 4.
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 13 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 20 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у. е. |
|
Панель |
1 832 |
1 819 |
-0,70 |
-13 |
|
Кирпич |
1 903 |
1 853 |
-2,61 |
-50 |
|
Монолит |
1 955 |
1 945 |
-0,51 |
-10 |
Таблица 4.
Изменение структуры вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложения на 13 мая, у. е. /кв. м |
Количество предложения на 20 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
807 |
945 |
+17,10 |
+138 |
|
Кирпич |
1 408 |
1 587 |
+12,71 |
+179 |
|
Монолит |
703 |
751 |
+6,83 |
+48 |
В динамике с 6 ноября 2007 г. в зависимости от типа постройки максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложения квартир в кирпичных домах на 14,5% (-315 у. е. /кв. м), далее в монолитных – на 13,3% (-297 у. е. /кв. м), а минимальное – в панельных на 12,6% (-262 у. е. /кв. м).
На анализируемой неделе снижение ценового показателя наблюдается в обоих районах города. В районе левого берега уменьшение составило 1,8%, при этом средняя стоимость предложения 1 кв. м опустилась до отметки 2 003 у. е. (таблица 5). Произошел спад средней стоимости всех форматов квартир: 1-комнатного жилья на 0,6%, 2-комнатного на 1,5%, 3-комнатного на 1,2% и многокомнатного на 3,6%. При этом количество предложения в данном районе по сравнению с прошлой неделей не изменилось.
В районе правобережья произошло снижение ценового показателя на 1%, который достиг отметки 1 829 у. е. /кв. м (таблица 5). В зависимости от количества комнат спад цен составил: 1-комнатных квартир – 1,2%, 2-комнатных – 1,5%, 3-комнатных – 1,6%. В то время как на многокомнатные квартиры отмечено положительное колебание средней стоимости на 0,3%. При этом общий рост количества предложений на данной неделе произошл в основном за счет правого берега.
На данной неделе разница цен в зависимости от формата квартир в районах лево- и правобережья составляет: на 1-комнатные – 1,5%, 2-комнатные – 17,1%, 3-комнатные – 4,5% и многокомнатные – 7%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 13 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 20 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережья: |
2 040 |
2 003 |
-1,84 |
-37 |
|
1-комнатные |
1 769 |
1 759 |
-0,61 |
-10 |
|
2-комнатные |
2 153 |
2 121 |
-1,48 |
-32 |
|
3-комнатные |
1 976 |
1 952 |
-1,23 |
-24 |
|
Многокомнатные |
2 195 |
2 116 |
-3,59 |
-79 |
|
правобережья: |
1 847 |
1 829 |
-1,01 |
-18 |
|
1-комнатные |
1 754 |
1 733 |
-1,24 |
-21 |
|
2-комнатные |
1 785 |
1 758 |
-1,54 |
-27 |
|
3-комнатные |
1 895 |
1 864 |
-1,59 |
-31 |
|
Многокомнатные |
1 962 |
1 969 |
+0,34 |
+7 |
В районе левого берега ценовой показатель снижается быстрее, чем на правом берегу. В динамике с 6 ноября 2007 г. темп падения цен на левобережье составил 19,1% (-471 у. е. /кв. м), а правобережье – 13,1% (-275 у. е. /кв. м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,3, при этом диапазон выставленных на продажу квартир по сравнению с прошлой неделей не изменился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (2,5 раза).
На анализируемой неделе снижение ценовых показателей наблюдается в обоих сегментах. Так, в секторе «дорогого» жилья средняя цена уменьшилась на 0,4% и достигла показателя 2 761 у. е. /кв. м. А в «дешевом» секторе сокращение составило 1,5%, и индекс опустился до отметки 1 200 у. е. /кв. м.
В «дорогом» сегменте жилья цены снижены на 2- и 3-комнатные квартиры на 1,5% и 0,9% соответственно, а на 1- и многокомнатные наблюдается положительное колебание на 0,4% и 0,5%.
В сегменте «дешевого» жилья прослеживается значительное снижение средних цен на 1- и 2-комнатные квартиры на 4% и 2,3% соответственно. В то время как на 3- и многокомнатное жилье отмечено положительное колебание на 0,03% и 0,3%.
В районе правобережья выставлены на продажу квартиры: самая дешевая в городе – 2-комнатная стоимостью 436 у. е. /кв. м и самая дорогая – 3-комнатная, цена которой составляет 6 786 у. е. /кв. м.
В динамике с начала ноября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья максимально изменилась стоимость 1- и 2-комнатных квартир, потеряв 14% от стоимости, далее 3-комнатных – 13%. Многокомнатное жилье минимально сократило стоимость на 10%. В целом, в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 13% (таблица 6).
В динамике с 6 ноября 2007 г. в сегменте «дешевого» жилья по темпам снижения лидируют 1- и многокомнатные квартиры, уменьшив стоимость на 23% и 20% соответственно. Далее в порядке убывания темпов снижения ценового показателя: 2-комнатные сократили 14% от стоимости и 3-комнатные – 11%. В целом, в данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 17% (таблица 7).
Таблица 6.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых дорогих квартир)
|
Формат квартиры |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Верхние ценовые сегменты на 20 мая, у. е. /кв. м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
2,13 |
2 907 |
2 482 |
-14,64 |
-426 |
|
2-комнатные |
2,30 |
3 168 |
2 717 |
-14,23 |
-451 |
|
3-комнатные |
2,25 |
3 217 |
2 792 |
-13,21 |
-425 |
|
Многокомнатные |
2,54 |
3 419 |
3 088 |
-9,69 |
-331 |
|
Город |
2,30 |
3 173 |
2 761 |
-12,98 |
-412 |
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых дешевых квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Нижние ценовые сегменты на 20 мая, у. е. /кв. м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
1 503 |
1 163 |
-22,64 |
-340 |
|
2-комнатные |
1 371 |
1 180 |
-13,93 |
-191 |
|
3-комнатные |
1 400 |
1 240 |
-11,43 |
-160 |
|
Многокомнатные |
1 525 |
1 218 |
-20,14 |
-307 |
|
Город |
1 448 |
1 200 |
-17,14 |
-248 |
Итак, после положительного колебания, зафиксированного на прошлой неделе, рынок вторичного жилья вновь вернулся к прежним темпам снижения. С начала ноября темп падения цен по городу составил 13,5% (-291 у. е. /кв. м).
Прогноз: снижение ценовых показателей в ближайшие месяцы продолжится, так как все экономические предпосылки к этому сохраняются. Сокращение средней стоимости за месяц составит 3–4% с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz