На анализируемой неделе после четырехмесячного снижения на рынке вторичного жилья зафиксировано положительное колебание средней стоимости. Ценовой показатель увеличился на 0,8% и оказался на отметке 1 896 у. е. /кв. м. Количество предлагаемых на продажу квартир продолжает уменьшаться, на данной неделе спад составил 12,4%. В связи с этим емкость рынка жилья в ценах предложения уменьшилась на 12%, составив 393 млн. у. е.
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2 918, из них: на левобережье – 514, правобережье – 2 404. На данной неделе предлагаются: 1-комнатных – 704 (24%), 2-комнатных – 1 060 (37%), 3-комнатных – 858 (29%) и многокомнатных 296 квартир (что составляет 10% от общего числа квартир). Общее сокращение объема произошло за счет значительного уменьшения предложений в районе правого берега.
На анализируемой неделе наблюдается положительное колебание средних цен на все форматы квартир. Максимально изменили стоимость 3-комнатные на 1,9%, вследствие резкого сокращения предложения на 18%, далее 2-комнатные – на 0,8% и 1-комнатные – на 0,2%. Уменьшение количества предложений 2- и 1-комнатного жилья составило 12% и 6% соответственно Минимальное положительное колебание ценового показателя зафиксировано на многокомнатное жилье 0,05%. Количество выставленного на продажу многокомнатного жилья на данной неделе уменьшилось на 10%. Подробнее в таблице 1.
Таблица 1.
Ценовые показатели по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 6 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 13 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
1-комнатные |
1 785 |
1 789 |
+0,23 |
+4 |
|
2-комнатные |
1 844 |
1 860 |
+0,84 |
+16 |
|
3-комнатные |
1 887 |
1 924 |
+1,94 |
+37 |
|
4-комнатные |
2 018 |
2 019 |
+0,05 |
+1 |
|
По городу |
1 882 |
1 896 |
+0,77 |
+14 |
|
Формат квартиры |
Количество предложения на 6 мая, у. е. /кв. м |
Количество предложения на 13 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, шт. |
|
1-комнатные |
750 |
704 |
-6,13 |
-46 |
|
2-комнатные |
1 201 |
1 060 |
-11,74 |
-141 |
|
3-комнатные |
1 051 |
858 |
-18,36 |
-193 |
|
4-комнатные |
328 |
296 |
-9,76 |
-32 |
|
По городу |
3 330 |
2 918 |
-12,37 |
-412 |
В динамике с 6 ноября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные на 14% (-292 у. е. /кв. м), 2-комнатные на 12,3% (-260 у. е. /кв. м), 3-комнатные на 12,7% (-281 у. е. /кв. м) и многокомнатные на 10,2% (-230 у. е. /кв. м).
На данной неделе положительное колебание ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках на 1,4% (+27 у. е. /кв. м) и 1,8% (+33 у. е. /кв. м) соответственно, в то время как на квартиры в панельных домах продолжается снижение цен. Сократившись на 0,9% (-16 у. е. /кв. м), средняя стоимость предложения 1 кв. м панели достигла отметки 1 832 у. е.
Спад количества выставленных на продажу квартир распределился следующим образом: панель на 11%, кирпич на 14,5% и монолит на 9,3% (таблица 2).
Таблица 2.
Ценовые показатели по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 6 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 13 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, у. е. |
|
Панель |
1 848 |
1 832 |
-0,85 |
-16 |
|
Кирпич |
1 876 |
1 903 |
+1,42 |
+27 |
|
Монолит |
1 922 |
1 955 |
+1,75 |
+33 |
|
Тип постройки |
Количество предложения на 6 мая, у. е. /кв. м |
Количество предложения на 13 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/падения, % |
Темп роста/падения, шт. |
|
Панель |
908 |
807 |
-11,12 |
-101 |
|
Кирпич |
1 647 |
1 408 |
-14,51 |
-239 |
|
Монолит |
775 |
703 |
-9,29 |
-72 |
В динамике с 6 ноября 2007 г. в зависимости от типа постройки максимальное снижение претерпела средняя стоимость предложения квартир в монолитных домах на 12,8% (-287 у. е. /кв. м), далее в кирпичных – на 12,2% (-265 у. е. /кв. м), а минимальное – в панельных на 12% (-249 у. е. /кв. м).
На анализируемой неделе положительное колебание наблюдается в обоих районах города. В районе левого берега увеличение составило 0,2%, при этом средняя стоимость предложения 1 кв. м поднялась на отметку 2 040 у. е. (таблица 3). Произошло увеличение ценовых показателей 3- и многокомнатного жилья на 3% и 1,4% соответственно, на 1- и 2-комнатное жилье прослеживается снижение стоимости на 7,4% и 0,5%. При этом количество предложения в данном районе по сравнению с прошлой неделей не изменилось.
В районе правобережья произошло увеличение ценового показателя на 1,2%, который достиг отметки 1 847 у. е. /кв. м (таблица 3). В зависимости от количества комнат рост цен составил: 1-комнатных квартир – 0,07%, 2-комнатных – 0,1%, 3-комнатных – 2,3%. В то время как на многокомнатные квартиры отмечен незначительный спад цен на 0,04%. При этом общее снижение количества предложения на данной неделе произошло в основном за счет правого берега.
На данной неделе разница цен в зависимости от формата квартир в районах лево- и правобережья составляет: на 1-комнатные – 0,9%, 2-комнатные – 17,1%, 3-комнатные – 4,1% и многокомнатные – 10,6%.
Таблица 3.
Ценовые показатели по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 6 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 13 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/снижения, % |
Темп роста/снижения, у. е. |
|
левобережья: |
2 036 |
2 040 |
+0,23 |
+4 |
|
1-комнатные |
1 912 |
1 769 |
-7,44 |
-143 |
|
2-комнатные |
2 163 |
2 153 |
-0,47 |
-10 |
|
3-комнатные |
1 918 |
1 976 |
+3,02 |
+58 |
|
Многокомнатные |
2 164 |
2 195 |
+1,42 |
+31 |
|
правобережья: |
1 836 |
1 847 |
+0,60 |
+11 |
|
1-комнатные |
1 753 |
1 754 |
+0,07 |
+1 |
|
2-комнатные |
1 783 |
1 785 |
+0,11 |
+2 |
|
3-комнатные |
1 852 |
1 895 |
+2,29 |
+43 |
|
Многокомнатные |
1 963 |
1 962 |
-0,04 |
-1 |
В районе левого берега ценовой показатель снижается быстрее, чем на правобережье. В динамике с 6 ноября 2007 г. темп падения цен на левобережье составил 17,5% (-434 у. е. /кв. м), а правобережье – 12,2% (-256 у. е. /кв. м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,3, при этом диапазон выставленных на продажу квартир по сравнению с прошлой неделей не изменился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 2 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (2,5 раза).
На анализируемой неделе снижение ценовых показателей наблюдается в обоих сегментах. Так, в секторе «дорогого» жилья средняя цена уменьшилась на 0,4% и достигла показателя 2 771 у. е. /кв. м. А в «дешевом» секторе сокращение составило 1%, и индекс опустился до отметки 1 218 у. е. /кв. м.
В «дорогом» сегменте жилья цены снижены на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где рост составил 0,9%. Максимально потеряло многокомнатное жилье 1,7% от стоимости, далее 1-комнатные – 0,4%, а минимально – 2-комнатное 0,2%.
В сегменте «дешевого» жилья прослеживается снижение средних цен на 2- и многокомнатные квартиры на 0,9% и 4,4% соответственно. В то время как на 1- и 3-комнатное жилье отмечено положительное колебание на 0,5% и 0,9%.
В районе правобережья выставлены на продажу квартиры: самая дешевая в городе – 2-комнатная стоимостью 472 у. е. /кв. м и самая дорогая – 3-комнатная, цена которой составляет 6 786 у. е. /кв. м.
В динамике с начала ноября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья максимально претерпела стоимость 1-комнатных квартир, потеряв 15% от стоимости (-435 у. е. /кв. м), далее 2- и 3-комнатных – 12,9% и 12,5% соответственно. Многокомнатное жилье в данном секторе минимально сократило стоимость на 10,2%. В данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 13% (-402 у. е. /кв. м).
В сегменте «дешевого» жилья, наоборот, многокомнатные лидируют, уменьшив стоимость на 20,4%. Далее в порядке убывания темпов снижения ценового показателя: 1-комнатные сократили 19,4% от стоимости, 2-комнатные – 11,9% и 3-комнатные – 11,5%. В данном сегменте жилья средняя стоимость сократилась на 16% (-230 у. е. /кв. м).
Таблица 4.
Динамика индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используются 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
|
Формат квартиры |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Верхние ценовые сегменты на 6 мая, у. е. /кв. м |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Изменение верхних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
2,04 |
2 907 |
2 472 |
-14,96 |
-435 |
|
2-комнатные |
2,28 |
3 168 |
2 758 |
-12,94 |
-410 |
|
3-комнатные |
2,27 |
3 217 |
2 817 |
-12,45 |
-401 |
|
Многокомнатные |
2,53 |
3 419 |
3 071 |
-10,18 |
-348 |
|
Город |
2,27 |
3 173 |
2 771 |
-12,66 |
-402 |
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 6 ноября, у. е. /кв. м |
Нижние ценовые сегменты на 6 мая, у. е. /кв. м |
Изменение нижних ценовых сегментов, % |
Изменение нижних ценовых сегментов, у. е. |
|
1-комнатные |
1 503 |
1 212 |
-19,38 |
-291 |
|
2-комнатные |
1 371 |
1 208 |
-11,87 |
-163 |
|
3-комнатные |
1 400 |
1 239 |
-11,46 |
-160 |
|
Многокомнатные |
1 525 |
1 214 |
-20,40 |
-311 |
|
Город |
1 448 |
1 218 |
-15,86 |
-230 |
Итак, на рынке вторичного жилья Северной столицы ценовые показатели продолжают снижаться. Недельное положительное колебание возникло как следствие резкого сокращения количества предложения. С начала ноября темп падения цен по городу составил 12,3% (-267 у. е. /кв. м).
Прогноз: снижение ценовых показателей в ближайшие месяцы продолжится. Сокращение средней стоимости за месяц составит 3,5–4,5% с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz