В международной практике термин «доступность жилья» (housing affordability) означает возможность приобретения жилья потребителем. За рубежом при реализации программ по повышению доступности жилья обязательно используются такие показатели, как коэффициент доступности и доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств. Используя этот опыт, проанализируем, как же обстоит ситуация с доступностью жилья в Караганде.
В настоящее время 97,4% жилищного фонда Караганды находится в частной собственности, и преобладающая доля населения ориентируется на приобретение жилья за счет собственных и заемных средств. В этой связи мы рассматриваем аспект доступности жилья для приобретения ее собственность.
Доступность жилья за счёт собственных средств
Величина коэффициента доступности соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру, при предположении, что все денежные доходы сверх прожиточного минимума будут откладываться на приобретение квартиры.
Для расчетов используем данные о среднедушевых номинальных доходах, прожиточном минимуме, средней стоимости 1 квадратного метра на рынке жилья, среднем размере стандартных квартир и среднем количестве членов домохозяйств (таблица 1).
По данным последней переписи населения 2009 года, средний размер домохозяйства — 3,4 человека. Методически обычно производится естественное округление до трех человек.
Таблица 1.
Показатели |
2004 год |
2005 год |
2006 год |
2007 год |
2008 год |
2009 год |
Средняя стоимость 1 кв.м на рынке жилья, у.е. |
293 |
425 |
573 |
888 |
683 |
564 |
Средняя площадь квартир, кв.м |
54 |
54 |
54 |
54 |
54 |
54 |
Среднедушевой доход, тг/чел. |
9102 |
11595 |
19609 |
25443 |
30139 |
33910 |
Прожиточный минимум, тг/чел. |
6693 |
7508 |
8568 |
9631 |
12025 |
12434 |
Среднее число членов домохозяйств, чел. |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
Коэффициент доступности жилья рассчитывается как частное
между среднедушевым уровнем доходов и прожиточным минимумом, умноженной на число членов домохозяйства.
Кд = (СМ х Sкв.) / ((ДСД - ПМ) х N)),
где
Кд — коэффициент доступности
СМ — стоимость 1 кв.м жилья, тг;
S кв.— площадь квартиры, кв.м;
ДСД — среднедушевой денежный доход, тг;
ПМ — величина прожиточного минимума, тг;
N — число членов домохозяйства, чел.
Результаты расчетов показали, что на сегодняшний день среднестатистической карагандинской семье со среднестатистическими доходами для приобретения квартиры со средней площадью по средней стоимости в городе потребуется 5 лет и 11 месяцев.
В динамике с 2004-го по 2009 год данный коэффициент сократился с 24,5 лет до 5,9 лет соответственно.
По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения, нормальными в мировой практике считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 3-5 лет. Как видно, в 2009 году данный показатель приблизился к нижней его границе, и, на первый взгляд, в динамике показатель доступности улучшается.
Вместе с тем, для объективной картины коэффициент доступности следует рассматривать в совокупности с долей населения, имеющей соответствующий уровень доходов для накопления необходимой суммы. При определении этой доли мы используем статистические данные о распределении населения по размеру среднедушевого дохода с 2006-го по 2008 год.
Результаты расчетов показали, что, наряду с положительной динамикой коэффициента доступности, доля населения с доходами на уровне и выше среднедушевого, с годами снижается: если в 2004 году она составляла 46,4%, то к 2008 году сократилась до 18,1% (таблица 2).
Таблица 2.
Показатель |
2004 год |
2005 год |
2006 год |
2007 год |
2008 год |
2009 год |
Коэффициент доступности, лет |
24,5 |
20,8 |
9,9 |
10,2 |
6,8 |
5,9 |
Доля населения с доходами на уровне и выше среднедушевого |
46,4 |
40,7 |
16,8 |
16,8 |
18,1 |
- |
Доля населения, имеющего достаточный уровень доходов для накопления, % |
30,3 |
29,3 |
13,0 |
13,7 |
15,3 |
- |
Однако необходимо учитывать и то, что определенная часть этой доли населения в течение всего времени накопления будет вынуждена жить на уровне прожиточного минимума. Эти цифры составляли соответственно: в 2004 году — 16,1%, в 2005 году — 11,4%, в 2006 году — 3,8%, в 2007 году — 1,4%, в 2008 году — 2,8%. Возникает вопрос: а можно ли «прожить» на прожиточный минимум в нашей стране, да и еще и в течение нескольких лет? Несложные расчеты покажут, что это весьма проблематично. Вряд ли какая-либо семья сможет делать сбережения на жилье, при этом годами не покупая себе и своим детям одежду, лекарства, фрукты и многое другое. Итак, как видно, к концу 2008 года доля населения с доходами выше прожиточного минимума, то есть имеющая возможность реально делать накопления на собственное жилье, составляет лишь порядка 15%.
Доступность жилья за счёт заёмных средств
Еще одной составляющей доступности жилья (причем с 2004-го по август 2007 года — основной) является ипотечное кредитование. В этом отношении показатель доли населения, имеющей возможность воспользоваться ипотечным кредитом, выступает еще одним фактором доступности. Проанализируем его в динамике.
В таблице приведены средние параметры кредитования с 2004-го по 2009 год. Как видно из таблицы 3, наиболее доступным жилье стало с 2005-годо первого полугодия 2007 года, когда некоторые программы ипотечного предполагали кредитование без первоначального взноса, и ставки достигли минимума. В этот период средние располагаемые доходы населения стали соответствовать и даже превышать ежемесячный платеж по кредиту. На таких условиях приобретение квартиры в ипотеку могло себе позволить около 30% населения, при этом срок накопления первоначального взноса (если взнос требовался) составлял 2 года 10 месяцев.
После начала кризиса в 2007 году доступность ипотечных займов резко сократилась, что выразилось в ужесточении условий кредитования и сворачивании многих ипотечных программ. В целом, как свидетельствует статистика Национального Банка, объем выдаваемых ипотечных займов в нашей стране находится на уровне их возврата. На сегодняшний день помимо ужесточения самих условий кредитования доступность ипотечных займов ограничивается недостатком ликвидности коммерческих банков.
Таблица 3.
Показатель |
2004 год |
2005 год |
2006 год |
2007 год |
2008 год |
2009 год |
Доля заемных средств в стоимости квартиры, % |
70-100% |
70-100% |
50-70% |
50-70% |
50-70% |
|
Доля платежа в доходе, % |
Не Более 45% |
Не Более 45% |
Не Более 45% |
Не Более 45% |
Не Более 45% |
Не Более 45% |
Располагаемый доход, тг |
7227 |
12261 |
33123 |
47436 |
54342 |
64428 |
Ежемесячный платеж, осн.долг + %, тг |
15671 |
21930,6 |
28504,7 |
40331,5 |
36338,0 |
31242,2 |
Доля населения с необходимым уровнем дохода, % |
35,5 |
29,8 |
30,1 |
34,2 |
45,8 |
- |
Ставка, % (средневзвешенная) |
14,2 |
13,2 |
13,4 |
12,2/16,04 |
18,5 |
11,6 |
Выводы
Итак, как следует из анализа, в последние годы коэффициент доступности жилья за счет собственных средств улучшается, однако, как выяснилось, — лишь для небольшой доли населения, имеющей достаточный уровень дохода. Для основной же доли, составляющей более 80% населения, доступность жилья остается на низком уровне. Объясняется это тем, что в динамике увеличивается доля домохозяйств, доходы которых не превышают величины прожиточного минимума, и ростом расслоения в обществе.
Доступность жилья за счет заемных средств имеют отрицательную динамику, и на сегодняшний день ипотечное кредитование не является определяющим ее фактором.
Основным инструментом решения задач приоритетного национального проекта по повышению доступности жилья является Государственная программа по жилищному строительству на 2008-2010 годы. Достижение намеченных программой целей требует постоянного мониторинга ранка жилья с целью количественного и качественного обоснования принимаемых решений. В этой связи показатели доступности жилья являются ключевыми индикаторами, отражающими возможности населения улучшать свои жилищные условия.
Аналитический отдел портала www.kn.kz