За два предшествующих месяца средняя стоимость 1 квадратного метра на рынке частных домов сократилась на 10,5% и составила 490 у.е. При этом, как и на квартирном рынке, существенно замедлились темпы падения в «дешевом» секторе — с 7,5% в июле до 2,5% в сентябре, или с 234 до 228 у.е. за квадрат. В «дорогом» сегменте стоимость за этот же период сократилась с 921 до 830 у.е., или на 9,7%. За два месяца объем предложения сократился на 9,2% — до 436 домов.
Состояние рынка по районам
В разрезе районов изменения произошли разнонаправленно. Так, максимальное снижение ценовых показателей наблюдалось в Пришахтинске — на 17,7%, или с 412 до 339 у.е. за квадратный метр, и в Михайловке — на 16,2%, или с 520 до 436 у.е.
В Городе и Майкудуке падение составило 2,7 и 5,3%, или до 787 и 446 у.е. за единицу площади соответственно. Минимальное снижение произошло на Юго-Востоке — на 1,6%, до 576 у.е.
Изменения в динамике
В целом с начала снижения цен на недвижимость (август 2007 года) «дешевый» сегмент рынка частных домов потерял 44,5%, «дорогой» — 32,1%. При этом прослеживается четкая зависимость нормы снижения цен от количества комнат. Так, максимально подешевели двухкомнатные дома: их средняя стоимость сократилась с 974 до 405 у.е. за квадрат, или на 58,4% (!). При этом в «дешевом» сегменте темп снижения составил 69,2% (!), в «дорогом» — 61,9%. Далее, в порядке убывания темпов следуют трехкомнатные дома, средняя стоимость которых сократилась на 32,7%, или с 742 до 499 у.е. за квадратный метр. Четырех- и пятикомнатные дома подешевели на 23,1 и 31,6% соответственно. Темп снижения стоимости многокомнатных домов (шесть комнат и выше) составил 25,3%.
Столь значительные различия в степени удешевления можно объяснить тем, что основная часть домов с большим количеством комнат относится к «дорогому» сегменту. А, как известно, в условиях стагнации первым «проседает» в цене дешевое жилье, дорогое же менее подвержено ценовым колебаниям. Этот же факт подтверждает и то, что темп падения различен и в зависимости от местоположения объекта, то есть чем престижнее район и выше цена, тем изменение цен меньше.
Так, минимальное снижение наблюдается в «дорогом» секторе частных домов Города и Юго-Востока. Средняя стоимость 20% самых дорогих домов здесь сократилась всего на 10,9 и 20,3% и в сентябре 2009 года составила 1477 и 957 у.е. соответственно.
В Михайловке изменения цен в различных сегментах оказались более существенными. Стоимость «дорогих» домов сократилась на 28,9% — до 771 у.е. за квадрат, «дешевых» уже более чем в два раза больше — на 48,6%, или до 220 у.е. Средний ценовой показатель в Михайловке сократился на 42,5%.
Средняя цена в Майкудуке сократилась на 44,6% и составила 446 у.е. за единицу площади. «Дорогие» дома подешевели здесь на 46,9, «дешевые» — на 44,6%. Их средняя стоимость в сентябре составила, соответственно, 687 у.е. и 351 у.е.
Индексы расслоения
Напомним читателям, что индекс расслоения показывает степень разброса стоимостей на рынке жилья, или, другими словами, то, во сколько раз стоимость «дорогого» сегмента выше стоимости «дешевого».
Для начала стоит отметить, что в силу высокой дифференциации сектор частных домов имеет максимальный индекс расслоения. Если на квартирном рынке этот показатель составляет 2,21 раза, то здесь его значение соответствует 3,23.
С начала снижения цен на рынке (август-сентябрь 2007 года) индекс расслоения на рынке частных домов составлял 2,64 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу сентября 2009 года достиг уровня 3,36.
Структура предложения
Анализируемая база сектора частных домов в июле текущего года была представлена 436 предложениями, что оказалось на 9,2% ниже показателя прошлого месяца. Максимальный удельный вес (45%) занимает Город, который представлен 197 предложениями, из них основную долю занимают трех- и четырехкомнатные дома. Семнадцать процентов от общего объема приходится на Михайловку (76 домов). По 15 и 14% распределилось предложение на Майкудук (65 домов) и Юго-Восток (59 домов). Далее в порядке убывания следует Пришахтинск — 7%, минимум приходится на Сортировку — 2% от общего числа.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают четырехкомнатные дома — 36%, или 157 единиц. Далее в порядке убывания следуют многокомнатные дома (с количеством комнат выше пяти) — 23%, или 101 дом, и пятикомнатные — 21%, или 92 дома. Трехкомнатные дома занимают 18% (79 домов), минимум приходится на двухкомнатные — лишь 2% от общего числа.
Прогнозы
Дальнейшее развитие сегмента частных домов подчиняется общему прогнозу развития рынка недвижимости. Несмотря на то, что в мировой экономике неопределенная, неоднозначная ситуация начинает приобретать больше позитива, состояние отечественных банковского и реального секторов все еще остается сложным. Поэтому инертный по своей сути рынок недвижимости замер в ожидании более конкретных новостей и событий. Однако даже в случае появления более-менее устойчивой позитивной динамики экономических показателей рынок недвижимости может отреагировать на это только с определенным временным лагом, в связи с чем в ближайшей перспективе не стоит рассчитывать на смену тенденций.
С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 0 до 1,5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz