За три предшествующих месяца на рынке частных домов средняя стоимость 1 кв. м сократилась еще на 2,1 процента и составила 548 у.е. При этом существенные изменения вновь произошли главным образом в «дешевом» секторе, где темп падения составил 7,5 процента до 274 у.е. за квадрат. В «дорогом» же сегменте стоимость сократилась с 939 до 921 у.е. на 1,9 процента. За три месяца объем предложения подрос еще на 2,8 процента до 480 домов.
Состояние рынка по районам
В разрезе районов изменения произошли разнонаправлено. Так, максимальное снижение ценовых показателей наблюдалось в Пришахтинске – 9,3 процента или с 454 до 412 у.е. за квадратный метр. В то время как в Центре и в Майкудуке напротив – был зафиксирован рост на 7,7 и 3,7 процента соответственно.
Дома Юго-Востока потеряли 1,8 процента стоимости, в Михайловке изменения оказались несущественными –«минус» 0,8 процента. Здесь ценовые показатели зафиксировались на уровне 585 и 470 у.е. за квадрат соответственно.
В зависимости от типа домов прослеживается закономерность роста средней стоимости по мере увеличения количества комнат. Так, минимальную цену имеют двухкомнатные дома – 445 у.е. за квадрат, далее следуют трехкомнатные – 499 у.е., четырехкомнатные – 533 у.е. и пятикомнатные – 613 у.е. Максимальную стоимость квадратного метра имеют многокомнатные дома – 649 у.е.
Изменения в динамике
В целом с начала снижения цен на недвижимость (август 2007 года) «дешевый» сегмент в секторе частных домов потерял 40,8 процента своей стоимости, «дорогой» - 24,7 процента. При этом прослеживается четкая зависимость нормы снижения цен от количества комнат. Так, максимально подешевели двухкомнатные дома, средняя их стоимость сократилась с 974 у. е. до 445 у. за 1 кв. м или на 54,3 процента (!). При этом в «дешевом» сегменте темп снижения составил 75,4 (!), в «дорогом»- 49,2 процента. Далее, в порядке убывания темпов следуют трехкомнатные дома, средняя стоимость которых сократилась на 32,7 процента или с 742 у. е. до 499 у. е. за квадратный метр. Четырех- и пятикомнатные дома подешевели на 29,2 и 25,8 процента соответственно. Темп снижения стоимости на многокомнатные дома (шесть комнат и выше) составил 20,0 процента.
Столь значительные различия в степени удешевления можно объяснить тем, что основная часть домов с большим количеством комнат относится к «дорогому» сегменту. А, как известно, в условиях стагнации первым проседает в цене дешевое жилье, дорогое же менее подвержено ценовым колебаниям. Этот же факт подтверждает и то, что темп падения различен и в зависимости от местоположения объекта, то есть чем престижнее район и выше цена, тем изменение цен меньше. Так, минимальное снижение наблюдается в «дорогом» секторе частных домов Города и Юго-Востока. Средняя стоимость 20 процентов самых дорогих домов здесь сократилась всего на 9,4 и 11,7 процента и в июле 2009 года составила 1502 и 1135 у. е. соответственно.
В Михайловке изменения цен в различных сегментах оказались более существенным. Стоимость «дорогих» домов сократилась на 10,1 процента до 974 у.е. за квадрат, «дешевых» уже более чем в два раза больше – 33,9 процента до 284 у.е. Средний ценовой показатель в Михайловке сократился на 38,0 процента.
Средняя цена в Майкудуке сократилась на 41,4 процента и составила 471 у. е. за квадрат. В разрезе сегментов здесь также наблюдается перекос темпов падения в сторону «дешевого». Так, «дорогие» дома подешевели на 39,2, «дешевые» - на 51,8 процента. Их средняя стоимость в июле составила соответственно 886 у.е. и 334 у.е.
Индексы расслоения
Напомним читателям, что индекс расслоения показывает степень разброса стоимостей на рынке жилья или, другими словами, то, во сколько раз стоимость «дорогого» сегмента выше стоимости «дешевого». На диаграмме 2 представлено изменение средней стоимости с августа 2007 по июль 2009 года.
Для начала стоит отметить, что в силу высокой дифференциации сектор частных домов имеет максимальный индекс расслоения. Если на квартирном рынке он составляет 2,21 раза, то здесь его значение соответствует 3,36. В динамике индекс расслоения имеет четкую тенденцию увеличения.
С начала снижения цен на рынке (август-сентябрь 2007 года) индекс расслоения на рынке частных домов составлял 2,64 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу июля 2009 года достиг уровня 3,36.
Структура предложения
Анализируемая база сектора частных домов в июле текущего года была представлена 480 предложениями, что оказалось на 2,8 процента выше показателя прошлого месяца. Максимальный удельный вес- 42 процента занимает Город, который представлен 204 предложениями, из которых основную долю занимают трех- и четырехкомнатные дома. Восемнадцать процентов от общего объема приходится на Михайловку (85 домов). По 14 и 15 процентов распределилось предложение на Юго-Восток (66 домов) и Майкудук (70 домов). Далее в порядке убывания следует Пришахтинске – 10 процентов, минимум приходится на Сортировку – 1 процент от общего числа.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают четырехкомнатные дома — 36 процентов, или 170 единиц. Далее в порядке убывания следуют многокомнатные дома (с количеством комнат выше пяти) – 24 процента или 110 домов и пятикомнатные – 24 процента или 116 дома. Трехкомнатные дома занимают 18 процентов (86 дом), минимум приходится на двухкомнатные – лишь 1 процента от общего числа.
Прогнозы
Прогнозы в отношении дальнейшего развития рынка недвижимости остаются прежними. В ближайшие несколько месяцев стоит ожидать сохранения тенденции замедления темпов падения цен. Вместе с тем, говорить о долгосрочной стабилизации цен на рынке недвижимости было бы преждевременно. С одной стороны общий макроэкономический фон все больше приобретает признаки стабилизации, однако негативное влияние продолжает оказывать ситуация в отечественном банковском секторе.
Судя по тенденциям, в отношении прогнозов можно говорить, чтов ближайшие месяцы сохранится существующая разнонаправленная динамика по сегментам, связанная с остаточной коррекцией цен в «дорогом» сегменте рынка.
С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 0 до 1,5 процентов.
Аналитический отдел портала www.kn.kz