За три предшествующих месяца средняя стоимость 1 квадратного метра в сегменте частных домов сократилась еще на 5,6 процента и составила 576 у.е. При этом темпы падения цен в «дорогом» секторе оказались гораздо выше, чем в «дешевом» — 10,6 и 6,2 процента соответственно, а ценовые показатели в январе зафиксировались на уровнях 939 и 295 у.е. За три месяца объем предложения сократился на 12,2 процента и составил 337 домов.
Состояние рынка по районам
Наиболее высокими темпами снижения цен отличились Пришахтинск и Юго-Восток — 13 и 6,6 процента соответственно, последний из которых благодаря этому уступил свое место в рейтинге самых «дорогих» домов Городу, где стоимость сократилась минимально — на 3,9 процента, до 811 у.е. за квадрат. Ценовой показатель на Юго-Востоке составил 671 у.е. за единицу площади. В первой тройке районов по уровню цен находится также Майкудук. В данном районе средняя стоимость составляет 559 у.е., а ценовые показатели в «дорогом» и «дешевом» сегментах — 798 и 369 у.е. соответственно.
Далее, в порядке убывания цены квадратного метра следует Михайловка — 498 у.е. и Пришахтинск — 486 у.е. В зависимости от типа домов прослеживается закономерность роста средней стоимости по мере увеличения количества комнат. Так, минимальную цену имеют двухкомнатные дома — 486 у.е. за квадрат, далее следуют трехкомнатные — 508 у.е., четырехкомнатные — 593 у.е. и пятикомнатные — 632 у.е. Максимальную стоимость квадратного метра имеют многокомнатные дома — 663 у.е.
Изменения в динамике
В целом с начала снижения цен на недвижимость (август 2007 года) «дешевый» сегмент в секторе частных домов потерял 36,4 процента своей стоимости, «дорогой» — 23,2 процента (диаграмма 1). При этом прослеживается четкая зависимость нормы снижения цен от количества комнат. Так, максимально подешевели двухкомнатные дома, средняя их стоимость сократилась с 974 до 486 у.е. за 1 кв.м, или на 50,1 процента (!). При этом в «дешевом» сегменте темп снижения составил 75,4 (!), в «дорогом»— 49,2 процента. Далее, в порядке убывания темпов, следуют трехкомнатные дома, средняя стоимость которых сократилась на 31,5 процента, или с 742 до 508 у.е. за квадратный метр. Четырех- и пятикомнатные дома подешевели на 21,2 и 23,5 процента соответственно. Темп снижения стоимости на многокомнатные дома (шесть комнат и выше) составил 18,2 процента.
Столь значительные различия в степени удешевления можно объяснить тем, что основная часть домов с большим количеством комнат относится к «дорогому» сегменту. А, как известно, в условиях стагнации первым «проседает» в цене дешевое жилье, дорогое же менее подвержено ценовым колебаниям. Этот же факт подтверждает и то, что темп падения различен и в зависимости от местоположения объекта, то есть чем престижнее район и выше цена, тем изменение цен меньше. Так, минимальное снижение наблюдается в «дорогом» секторе частных домов Города и Юго-Востока. Средняя стоимость 20 процентов самых дорогих домов здесь сократилась всего на 5,3 и 6,9 процента и в январе 2009 года составила 1569 и 1147 у.е. соответственно.
В Михайловке изменение цен в различных сегментах оказалось более существенным. Стоимость «дорогих» домов сократилась на 23 процента — до 834 у.е. за квадрат, «дешевых» уже почти в два раза больше — на 43,3 процента, или до 242 у.е. Средний ценовой показатель в Михайловке сократился на 34,3 процента.
Средняя цена в Майкудуке сократилась на 30,6 процента и составила 559 у.е. за квадрат. В разрезе сегментов здесь также наблюдается перекос темпов падения в сторону «дешевого». Так, «дорогие» дома подешевели на 28,3, «дешевые» — на 32,3 процента. Их средняя стоимость в январе составила соответственно 798 и 368 у.е. Изменения ценовых показателей по районам представлены на диаграмме 2.
Индексы расслоения
Напомним читателям, что индекс расслоения показывает степень разброса стоимостей на рынке жилья или, другими словами, то, во сколько раз стоимость «дорогого» сегмента выше стоимости «дешевого».
Для начала стоит отметить, что в силу высокой дифференциации сектор частных домов имеет максимальный индекс расслоения. Если на квартирном рынке он составляет 2,21 раза, то здесь его значение соответствует 3,3. В динамике индекс расслоения имеет четкую тенденцию увеличения.
С начала снижения цен на рынке (август-сентябрь 2007 года) индекс расслоения на рынке частных домов составлял 2,64 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу января 2009 года составил 3,2. Это означает, что за последние полгода «дорогое» и «дешевое» жилье в частном секторе разошлись по ценам примерно на 20 процентов (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за обозначенный период).
Структура предложения
Анализируемая база сектора частных домов в октябре текущего года была представлена 337 предложениями, что оказалось на 12,2 процентов выше показателя прошлого месяца. Максимальный удельный вес — 37 процентов занимает Город, который представлен 124 предложениями, из них основную долю занимают трех- и четырехкомнатные дома. Двадцать один процент от общего объема приходится на Юго-Восток (70 домов). По 19 (65 домов) и 11 процентов (39 домов) распределилось предложение на Михайловку и Майкудук. Минимальное предложение в Пришахтинске и Сортировке — лишь 8 и 4 процента соответственно.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают четырехкомнатные дома — 35 процентов, или 117 единиц. Далее в порядке убывания следуют пятикомнатные и дома с количеством комнат выше пяти — по 23 процента, или 77 домов. Трехкомнатные дома занимают 18 процентов (61 дом). Минимум приходится на двухкомнатные — лишь 1 процент от общего числа.
Прогнозы
Все предпосылки к дальнейшему сокращению цен на жилье в Казахстане сохраняются. Кроме того, в связи с резкой девальвацией национальной валюты — тенге в ближайшие месяцы следует ожидать увеличения темпов падения цен на рынке недвижимости. Исходя из нынешних тенденций, снижение средней стоимости будет находиться в пределах 3-5 процентов в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz