Последний месяц ушедшего года охарактеризовался снижением ценовых показателей во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.
За год коммерческая недвижимость Караганды потеряла от 8 до 20% в зависимости от сегмента. Сохранение отрицательного ценового тренда объясняется тем, что продолжают сокращаться платежеспособный спрос и снижаться деловая активность.
В декабре на рынке коммерческой недвижимости Караганды предлагалось к продаже 135 171 квадратный метр площади. Основной удельный вес предложения заняла производственная недвижимость — 49%, или 66 149 квадратных метров. На складские и офисные здания и помещения приходится, соответственно, 24% (32 381 кв. м) и 19% (26 099 кв. м) общего объема. Минимальную долю составила торговая недвижимость — 8%, или 10 542 квадратных метра.
В секторе аренды основной удельный вес занимают склады — 41%, или 8 494 кв. м, далее следуют торговые и офисные помещения — 29 и 27%, или 6 251 и 5 830 кв. м соответственно. На производственные помещения приходится 3%, или 694 кв. м.
Ценовой показатель торговых помещений составил в декабре 1200 у.е. Диапазон цен продажи по районам сложился следующим образом: в Центре — от 330 до 1570 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 710 до 1440 у.е., в Майкудуке — от 203 до 900 у.е. за единицу площади. По итогам года торговые площади в Караганде подешевели на 8%.
Средняя цена предложения продажи офисных площадей составила 1179 у.е. за квадратный метр. Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 390 до 2750 у.е., на Юго-Востоке — от 500 до 1200 у.е., в Майкудуке — от 750 до 900 у.е. за квадратный метр. Как видно на диаграмме 4, за год средняя цена продажи офисов сократилась на 13,8%.
Аренда
Снижение оборотов розничной торговли продолжает оказывать негативное влияние на рынок аренды.
В декабре средняя ставка найма торговых помещений по городу составила 1520 тенге за квадрат. При этом в «дорогом» сегменте (как правило, это помещения, расположенные в центре города, в так называемом «золотом квадрате» — проспекты Бухар-жырау, Н. Абдирова, бульвар Мира, улица Гоголя), этот показатель составил 2944 тенге. В крупных торговых центрах, таких как ЦУМ и «Абзал», аренда одного квадратного метра достигает 10000-12000 тысяч тенге в месяц. В нижнем ценовом сегменте средняя ставка аренды торговых помещений составила 667 тенге за единицу площади.
Ценовой показатель аренды офисов составил в декабре 1391 тенге за квадратный метр в месяц. Средняя ставка в «дешевом» секторе составила 707 тенге, в «дорогом» — 2373 тенге. Средний ценовой сегмент офисов, сдаваемых в аренду, колеблется в пределах 1000-2000 тенге.
Аренда складских помещений в декабре оценивалась в среднем в 603 тенге за единицу площади. При этом ценовой диапазон на данный вид недвижимости очень высок — от 200 до 2000 тенге за квадрат. Это связано с высокой дифференциацией сегмента, который представлен как низкокачественными, не охраняемыми помещениями на окраинах города, требующими капитального ремонта, так и вновь отстроенными, притупиковыми, отапливаемыми и охраняемыми складами.
Выводы и прогнозы
Итак, в ушедшем 2009 году на рынке коммерческой недвижимости Караганды сохранились те же основные тенденции, что и в предыдущем, — продолжающееся сокращение платежеспособного спроса и, как следствие, отрицательный ценовой тренд.
Что касается перспектив на предстоящий год, нужно отметить, что предпосылки к дальнейшему незначительному снижению цен на коммерческую недвижимость сохраняются. Основной причиной низкого спроса в 2010 году будут оставаться недостаток ликвидности банков и сохранение жестких условий кредитования. Это будет препятствовать развитию реального сектора и росту денежных доходов населения. Вместе с тем, необходимо учесть, что с начала кризиса недвижимость потеряла свыше 45% стоимости, а с учетом скрытой коррекции (торга и скидок) — все 55-60%. Это позволяет сделать вывод, что вся предстоящая динамика уже не будет столь стремительной, и снижение цен будет происходить с последующим замедлением темпов.
Дальнейшее развитие событий в экономике страны будет зависеть от общего макроэкономического фона и цен на экспортируемые ресурсы.
Отметим, что в мае 2009 года темпы падения отечественной экономики стали замедляться, а увеличение объема промышленного производства на 0,7% по итогам 11 месяцев года наряду с высокими показателями в сельском хозяйстве и сфере услуг дает основание говорить о росте ВВП по итогам года. Вместе с тем, достижение положительных результатов окажется возможным при условии сохранения благоприятной ценовой конъюнктуры на сырье и эффективности государственных мер по поддержанию экономики. Главными проблемами, которые так и не удалось до конца решить в ушедшем году, являются качество банковских активов, огромный внешний долг и сохранение высокой сырьевой зависимости.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz