В течение октября на рынке коммерческой недвижимости Караганды предлагалось к продаже 136 189 квадратных метров площади.
Основной удельный вес при этом заняла недвижимость производственно назначения — 93%, или 126 550 квадратных метров. По 2% разделили между собой торговые и складские площади — 2 612 и 2 906 кв. м соответственно, 3% (4 121 кв. м) пришлось на офисную недвижимость. Необходимо отметить, что по сравнению с сентябрем предложение офисных и торговых площадей существенно сократилось. Вкупе с основным фактором — снижением объемов производства повлияло и сезонное замедление деловой активности.
А вот в сегменте аренды, напротив, произошло значительное увеличение объема предложения — с 16 264 до 19 894 кв. м, или на 22%. Судя по всему, продавцы, отчаявшись продать свою недвижимость, теперь пробуют сдавать ее в аренду. Основной удельный вес в сегменте аренды занимают склады — 52%, или 10 141 кв. м, далее следуют офисные и торговые — 22 и 17%, или 4 423 и 3 463 кв. м соответственно. На производственные помещения приходится 9%, или 1 867 кв. м.
Ценовая конъюнктура, несмотря на изменение предложения, поменялась незначительно. Средняя цена предложения продажи офисных площадей составила 1300 у.е. за квадратный метр. Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 650 до 2800 у.е., на Юго-Востоке — от 700 до 1200 у.е. и в Майкудуке — от 600 до 900 у.е. за квадратный метр. Как видно на диаграмме 3, с начала кризиса (август 2007 года) средняя цена продажи офисов сократилась на 35,6%. Изменение показателей по сегментам с августа 2007 года представлено на диаграммах 3, 4.
Диапазон цен продажи торговой недвижимости сложился следующим образом: в Центре — от 940 до 2750 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 720 до 1070 у.е., в Майкудуке — от 300 до 1200 у.е. за единицу площади. С начала августа 2007 года торговые площади в Караганде подешевели на 26,2%.
Аренда
Снижение оборотов розничной торговли продолжает оказывать негативное влияние на рынок аренды.
В октябре средняя арендная ставка торговых помещений по городу составила 1899 тенге за квадратный метр. При этом в «дорогом» сегменте (как правило, это помещения, расположенные в Центре города, в так называемом «золотом квадрате» — проспекты Бухар-жырау, Н. Абдирова, бульвар Мира, улица Гоголя) средняя ставка составила 3475 тенге. В крупных торговых центрах, таких как ЦУМ и «Абзал», аренда 1 кв. м достигает 10 000-12 000 тенге в месяц. В нижнем ценовом сегменте средняя ставка аренды торговых помещений составила 670 тенге за квадратный метр.
Ценовой показатель аренды офисных помещений составил в октябре 1529 тенге за квадратный метр в месяц. Средняя цена «дешевых» офисов составила 671 тенге, «дорогих» — 2623 тенге. Средний ценовой сегмент офисов, сдаваемых в аренду, колеблется в пределах 1000-2000 тенге.
Аренда складских помещений в октябре составила в среднем 525 тенге за квадратный метр. При этом ценовой диапазон на данный вид недвижимости очень высок — от 100 до 2000 тенге за квадрат. Зависит это от высокой дифференциации сегмента, который представлен как низкокачественными, не охраняемыми помещениями на окраинах города, требующими капитального ремонта, так и вновь отстроенными, притупиковыми, отапливаемыми и охраняемыми складами.
Выводы и прогнозы
Общие экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке коммерческой недвижимости сохраняются. Обусловлено это тем, что существенное замедление роста промышленности в первых трех кварталах 2009 года не позволит улучшить показатель ВВП как минимум до конца года. Кроме того, результаты обследования Нацбанком РК банков второго уровня «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка» за октябрь 2009 года свидетельствуют о том, что банки в ближайшие три месяца намерены сохранять жесткую кредитную политику. Это связано с сохранением остаточной тенденции ухудшения кредитных портфелей и высоких отраслевых рисков (в частности на рынке недвижимости).
Эти факторы напрямую сказываются на деловой активности бизнеса и спросе на объекты коммерческой недвижимости.
В соответствии с общей экономической ситуацией как минимум до конца года цены в сегменте коммерческой недвижимости будут иметь отрицательную динамику. В более долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от темпов восстановления деловой активности и общей макроэкономической ситуации.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz