В секторе коммерческой недвижимости сохраняется тенденция снижения цен. По сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость офисных площадей сократилась еще на 1,5 процента — до 1185 у.е. за квадратный метр.
Темп падения цен в сегменте торговой недвижимости составил 0,9 процента, а ценовой показатель — 761 у.е. за единицу площади.
В сентябре диапазон цен продажи торговой недвижимости сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых помещений составила от 650 до 2680 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 700 до 1350 у.е., в Майкудуке — от 530 до 950 у.е. за единицу площади.
Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 540 до 2800 у.е., на Юго-Востоке — от 730 до 1800 у.е., и в Майкудуке — от 660 до 980 у.е. за квадратный метр.
Объем предложения в сентябре остался без изменения. В течение месяца в Караганде предлагалось к продаже почти 165 тысяч кв. м коммерческих площадей.
Структура предложения
Предложение объектов на рынке коммерческой недвижимости Караганды представлено преимущественно административными зданиями небольших площадей и низкого класса (С и D).
В сентябре анализируемая база объектов коммерческой недвижимости была представлена 160 предложениями к продаже и 135 предложениями аренды. По сегментам к продаже в сентябре было предложено: 12,52 тысячи кв. м офисных, 63,45 тысячи кв. м торговых, 35,26 тысячи кв. м производственных и 26,52 тысячи кв. м складских площадей.
В процентном соотношении основной удельный вес в секторе продаж заняла торговая и производственная недвижимость — 46% и 26% соответственно, 19% приходится на склады и 9% — на офисы.
В секторе аренды максимум приходится на помещения складского назначения — 46 процентов. Тридцать семь процентов в общем объеме занимают офисные, 15 —торговые и минимум в 2 процента — производственные помещения.
Аренда
Как и предполагалось, снижение оборотов розничной торговли и деловой активности в целом привело к увеличению количества вакантных площадей и, соответственно, к сокращению арендных ставок.
В сентябре средняя ставка аренды торговых помещений по городу составила 1555 тенге за квадратный метр. При этом в «дорогом» сегменте (как правило, это помещения, расположенные в центре города, в так называемом «золотом квадрате» — проспекты Бухар-жырау, Н. Абдирова, бульвар Мира, улица Гоголя) средняя ставка составила 3050 тенге. В крупных торговых центрах, таких как ЦУМ и «Абзал», аренда единицы площади достигает 10000-12000 тысяч тенге в месяц. В нижнем ценовом сегменте средняя ставка аренды торговых помещений составила 650 тенге за квадратный метр.
Ценовой показатель аренды офисных помещений составил в сентябре 1445 тенге за квадратный метр в месяц. Средняя стоимость «дешевых» офисов — 480 тенге, «дорогих» — 2745 тенге. Средний ценовой сегмент офисов, сдаваемых в аренду, колеблется в пределах 1000-2000 тенге в месяц за единицу пощади.
Аренда складских помещений в сентябре стоила в среднем 450 тенге за квадратный метр. Ценовой диапазон найма данного вида недвижимости очень высок — от 150 до 3000 тенге за квадрат. Это связано с высокой дифференциацией сегмента, который представлен как низкокачественными, не охраняемыми помещениями на окраинах города, требующими капитального ремонта, так и вновь отстроенными, притупиковыми, отапливаемыми и охраняемыми складами.
Выводы и прогнозы
Общие экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке коммерческой недвижимости сохраняются.
Результаты проведенного Национальным Банком Республики Казахстан в июле 2009 года регулярного обследования «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка» свидетельствуют о том, что высокие общеэкономические, отраслевые и индивидуальные риски заемщиков определяют сохранение банками жесткой кредитной политики, что, в свою очередь, снижает емкость внутреннего кредитного рынка. В начале III квартала в отечественной экономике продолжилось снижение практически во всех основных секторах производства. По данным аналитического обзора экономики НБ РК, ВВП в январе-июне 2009 г. снизился на 2,3%. Производство товаров сократилось на 3,3%, услуг — на 0,3%.
Реальные денежные доходы населения выросли незначительно — на 0,7%.
Существенное замедление в июле роста промышленности, снижение строительства и невысокие темпы роста в сельском хозяйстве не позволят улучшить показатель составляющей ВВП «производство товаров» в III квартале 2009 года. В связи с этим как минимум до конца года наиболее вероятно продолжение снижения ВВП.
Все эти факторы напрямую сказываются на деловой активности бизнеса и спросе на объекты коммерческой недвижимости.
В соответствии с общей экономической ситуацией как минимум до конца года спрос и цены в сегменте коммерческой недвижимости будут иметь отрицательную динамику. В более долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от темпов восстановления деловой активности и общей макроэкономической ситуации.
Аналитический отдел портала www.kn.kz