В сегменте коммерческой недвижимости тенденция снижения цен сохраняется.
По сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость торговых площадей сократилась на 2 процента — до 768 у.е. за квадратный метр. Темп падения цен в сегменте офисной недвижимости составил 1 процент, а ценовой показатель — 1203 у.е. за единицу площади.
В августе диапазон цен продажи торговой недвижимости сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых помещений составила от 650 до 2750 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 700 до 1400 у.е., в Майкудуке — от 530 до 900 у.е. за единицу площади.
Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 540 до 2800 у.е., на Юго-Востоке — от 730 до 1800 у.е., в Майкудуке — от 660 до 980 у.е. за квадратный метр.
Объем предложения в августе заметно сократился — на 52,1 процента. В течение месяца в Караганде предлагалось к продаже почти 165 тысяч квадратных метров коммерческих площадей.
Структура предложения
Предложение на рынке коммерческой недвижимости представлено преимущественно административными зданиями небольших площадей и низкого класса («С» и «D»).
В августе анализируемая база объектов была представлена 161 предложением к продаже и 134 предложениями аренды. Всего к продаже в августе было предложено: 11,422 тысячи кв.м офисных, 62,64 тысячи кв.м торговых, 32,525 кв.м производственных и 27,772 тысячи кв.м складских площадей.
В структуре предложения в секторе продаж основной удельный вес заняла торговая и производственная недвижимость — 46% и 24% соответственно, 21% приходится на склады и 9% — на офисы.
В сегменте аренды максимум приходится на складские помещения — 46 процентов. Тридцать семь процентов приходится на офисные, 15 — на торговые и 2 процента — на помещения производственного назначения.
Аренда
Как и предполагалось, снижение оборотов розничной торговли и деловой активности в целом привело к росту вакантных площадей и, соответственно, к сокращению арендных ставок.
В августе средняя арендная ставка торговых помещений по городу составила 1569 тенге за квадратный метр. При этом в «дорогом» сегменте (как правило, это помещения, расположенные в центре города, в так называемом «золотом квадрате» — проспекты Бухар-жырау, Н. Абдирова, бульвар Мира, улица Гоголя) средняя ставка составила 3043 тенге. В крупных торговых центрах, таких как ЦУМ и «Абзал», аренда 1 квадратного метра достигает 10000-12000 тенге в месяц. В нижнем ценовом сегменте средняя ставка аренды торговых помещений составила 693 тенге за квадратный метр.
Ценовой показатель аренды офисных помещений составил в августе 1455 тенге за квадратный метр в месяц. Средняя стоимость «дешевых» офисов составила 491 тенге, «дорогих» — 2755 тенге
Аренда складских помещений в августе составила в среднем 452 тенге за квадратный метр. При этом ценовой диапазон на данный вид недвижимости очень широк — от 150 до 3000 тенге за квадрат. Зависит это от значительной дифференциации сегмента, который представлен как низкокачественными, не охраняемыми помещениями на окраинах города, требующими капитального ремонта, так и вновь отстроенными, притупиковыми, отапливаемыми и охраняемыми складами.
Выводы и прогнозы
Предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке коммерческой недвижимости сохраняются. Основной причиной низкого потребительского спроса в данном сегменте является усугубление ситуации в секторе МСБ, вызванной кризисом в отечественном банковском секторе. По данным АФН, по итогам августа банковский сектор в связи формированием провизий вновь сработал с убытком, и здесь продолжается тенденция увеличения объема безнадежных и сомнительных кредитов 5 категории. Доля безнадежных ссуд составила в августе 25 процентов от общего ссудного портфеля.
В начале III квартала в отечественной экономике продолжилось снижение производства практически во всех основных ее секторах. По данным аналитического обзора экономики Нацбанка РК, ВВП в январе-июне 2009 года снизился на 2,3%. Производство товаров сократилось на 3,3%, производство услуг — на 0,3%.
Реальные денежные доходы населения выросли незначительно — на 0,7%.
Существенное замедление в июле роста промышленности, снижение строительства и невысокие темпы роста в сельском хозяйстве не позволят улучшить показатель составляющей ВВП «производство товаров» в III квартале 2009 года. В связи с этим как минимум до конца года наиболее вероятно продолжение снижения ВВП.
Таким образом, в соответствии с общей экономической ситуацией, как минимум до конца года спрос и цены в сегменте коммерческой недвижимости будут иметь отрицательную динамику. В более долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от темпов восстановления деловой активности и общей макроэкономической ситуации.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz