В сегменте коммерческой недвижимости тенденция снижения цен сохраняется. По сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость торговых площадей сократилась еще на 2,2 процента — до 784 у.е. за квадратный метр.
Темп падения цен в сегменте офисной недвижимости составил 1,5 процента, а ценовой показатель — 1215 у.е. за единицу площади.
В июле диапазон цен продажи торговой недвижимости сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых помещений составила от 440 до 2750 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 700 до 1800 у.е., в Майкудуке — от 330 до 800 у.е. за единицу площади.
Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 290 до 2800 у.е., на Юго-Востоке — от 670 до 1800 у.е., в Майкудуке — от 660 до 980 у.е. за квадратный метр. Изменение показателей по сегментам с августа 2007 года представлено на диаграммах 1, 2.
Объем предложения в июле заметно сократился — на 16,9 процента. В течение месяца в Караганде предлагалось к продаже почти 251 тысяча квадратных метров коммерческих площадей.
Структура предложения
Предложение объектов на рынке представлено преимущественно административными зданиями небольших площадей и низкого класса («С» и «D»).
В июле анализируемая база объектов коммерческой недвижимости была представлена 164 предложениями к продаже и 137 предложениями аренды. Всего к продаже в июне было предложено: 198233 кв. м (79 процентов) производственных, 25272 кв. м (10 процентов) складских, 19786 кв. м (8 процентов) офисных и 7715 кв. м (3 процента) торговых площадей.
В сегменте аренды максимум приходится на офисные и складские помещения — 41 и 50 процентов, или 11228 и 13720 кв. м соответственно. Пять и четыре процента (1257 и 995 кв. м) соответственно составляет предложение торгового и производственного назначения.
Аренда
Как и предполагалось, снижение оборотов розничной торговли и деловой активности в целом привело к повышению уровня вакантных площадей и, соответственно, сокращению арендных ставок.
В июле средняя арендная ставка торговых помещений по городу составила 1696 тенге за квадратный метр. При этом в «дорогом» сегменте (как правило, это помещения, расположенные в Центре города, в так называемом «золотом квадрате» — проспекты Бухар-жырау, Н. Абдирова, бульвар Мира, улица Гоголя) средняя ставка составила 2600 тенге. В крупных торговых центрах, таких как ЦУМ и «Абзал», аренда единицы площади достигает 10000-12000 тысяч тенге в месяц. В нижнем ценовом сегменте средняя ставка аренды торговых помещений составила 900 тенге за квадратный метр.
Ценовой показатель аренды офисных помещений составил в июле 1402 тенге за квадратный метр в месяц. Для «дешевых» офисов средний ценовой показатель составил 537 тенге, для «дорогих» — 2542 тенге. Средний ценовой сегмент офисов, сдаваемых в аренду, колеблется в пределах 1000-2000 тенге.
Аренда складских помещений в июле составила в среднем 585 тенге за квадратный метр. При этом ценовой диапазон на данный вид недвижимости очень высок — от 150 до 3000 тенге за квадрат. Зависит это от высокой дифференциации сегмента, который представлен как низкокачественными, не охраняемыми помещениями на окраинах города, требующими капитального ремонта, так и вновь отстроенными, притупиковыми, отапливаемыми и охраняемыми складами.
Выводы и прогнозы
Предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке коммерческой недвижимости сохраняются. Основной причиной низкого потребительского спроса в данном сегменте является усугубление ситуации в секторе малого и среднего бизнеса, вызванной кризисом в отечественном банковском секторе. По данным Агентства по финнадзору, в июне банковский сектор сработал с убытком, и здесь продолжается тенденция увеличения объема безнадежных и сомнительных кредитов 5 категории. Их доля составила в июне порядка 20 процентов от общего ссудного портфеля. Вместе с тем, в июне сразу несколько крупных банков показали отрицательный собственный капитал.
По итогам 2 квартала в отечественной экономике продолжилось снижение производства практически во всех основных ее секторах. Кредитование субъектов экономики сократилось с мая по июнь на 0,2 процента. В связи с этим как минимум до конца года наиболее вероятно продолжение снижения ВВП.
Таким образом, в соответствии с общей экономической ситуацией, как минимум до конца года спрос и цены в сегменте коммерческой недвижимости будут иметь отрицательную динамику. В более долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от темпов восстановления деловой активности и общей макроэкономической ситуации.
С учетом нынешних тенденций темпы падения средней стоимости будут находиться в пределах 2,5-3,5 процента в месяц. В то же время арендные ставки могут показывать неявное снижение, выражающееся в скидках и льготах.
С начала кризиса (август 2007 года) сокращение средней стоимости продажи и аренды составило порядка 30 процентов.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz