В сегменте коммерческой недвижимости тенденция снижения цен сохраняется.
Объем предложения в июне продолжил рост и по сравнению с предыдущим месяцем повысился еще на 5,8 процента: в течение месяца в Караганде предлагалось к продаже почти 302 тысячи квадратных метров коммерческих площадей.
По сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость торговой и офисной недвижимости подешевела еще на 8 процентов. В июне диапазон цен продажи торговых помещений сложился следующим образом: в Центре стоимость составила от 440 до 2750 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 700 до 1800 у.е., в Майкудуке — от 330 до 800 у.е.
Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 450 до 2800 у.е., на Юго-Востоке — от 940 до 1300 у.е., в Майкудуке — от 420 до 820 у.е. за квадратный метр.
Структура предложения
В июне анализируемая база объектов коммерческой недвижимости была представлена 125 предложениями коммерческой недвижимости к продаже и таким же количеством предложений аренды.
По сравнению с маем объем предложения продажи увеличился на 5,8 процента. Всего к продаже в июне было предложено: 12,8 тысячи квадратных метров торговых, 23,6 тысячи офисных, 253,4 тысячи производственных и 12,2 тысячи квадратов складских площадей.
В структуре предложения в секторе продаж основной удельный вес — по 32 процента — занимают торговая и офисная недвижимость, далее в порядке убывания следует производственная — 30 процентов. Складские помещения занимают минимум — 6 процентов.
В сегменте аренды максимум приходится на офисные помещения — 38 процентов. Тридцать четыре процента приходится на торговые, 19 процентов — на складские помещения. Минимальный удельный вес занимают производственные площади — 9 процентов.
Аренда
Как и предполагалось, влияние кризиса привело к повышению уровня вакантных площадей за счет снижения оборотов компаний-арендаторов и сокращения товарных линеек потребительских товаров.
Вместе с тем, в сегменте аренды, который ранее отличался от сегмента продажи неявным снижением цен, наблюдается уже все более отчетливая тенденция их падения. Кризис, который вынуждал сокращать расходы «на будущее», сейчас реально ударил по бизнесу многих компаний. Еще одна немаловажная причина — переход предложения с рынка купли-продажи на рынок аренды. Многие владельцы недвижимости, поняв бесперспективность быстрой продажи своих объектов по адекватной цене, перешли в арендный бизнес.
В июне средняя арендная ставка торговых помещений по городу составила 1568 тенге за квадратный метр. При этом в «дорогом» сегменте (как правило, это помещения, расположенные в Центре города, в так называемом «золотом квадрате» — проспекты Бухар-жырау, Н. Абдирова, бульвар Мира, улица Гоголя) средняя ставка составила 3020 тенге. В крупных торговых центрах, таких как ЦУМ и «Абзал», аренда единицы площади достигает 10000-12000 тысяч тенге в месяц. В нижнем ценовом сегменте средняя ставка аренды торговых помещений составила 740 тенге за квадрат.
Ценовой показатель аренды офисных помещений составил в июне 1523 тенге за квадратный метр в месяц. Средняя стоимость «дешевых» офисов составила 594 тенге, «дорогих» — 2822 тенге. Средний ценовой сегмент офисов, сдаваемых в аренду, колеблется в пределах 1000-2000 тенге.
Аренда складских помещений в июне составила в среднем 567 тенге за квадратный метр. При этом ценовой диапазон на данный вид недвижимости очень высок — от 150 до 2000 тенге за квадрат. Зависит это от высокой дифференциации сегмента, который представлен как низкокачественными, не охраняемыми помещениями на окраинах города, требующими капитального ремонта, так и вновь отстроенными, притупиковыми, отапливаемыми и охраняемыми складами.
Выводы и прогнозы
Предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке коммерческой недвижимости сохраняются. Продать офисные, торговые и складские помещения по нынешним ценам даже с учетом произошедшего падения и скидок до сих пор весьма проблематично. Кроме того, на рынке произошло снижение арендной платы. Поэтому найти и удержать арендатора стало большой проблемой для собственников коммерческой недвижимости.
Как известно, некоторое улучшение макроэкономического фона, выражающееся в росте цен на сырьевые товары и фондовых индексов, отразилось и на отечественном рынке жилья. Однако отреагировал на это пока только вторичный рынок, поскольку барьеры вхождения в него гораздо ниже, чем в другие. Ситуация же в секторе офисной и торговой недвижимости из-за рецессии в экономике и падения занятости может еще долго не улучшится. Ставки аренды продолжат падать. Нисходящие тенденции на рынке недвижимости сохраняются, но вряд ли они будет столь драматичными, как в предыдущие несколько месяцев.
Нельзя не отметить, что в последнее время инвесторы стали чуть больше интересоваться недвижимостью — из-за снизившихся в последние месяцы цен. Небольшие компании и индивидуальные инвесторы интересуются наиболее ликвидными активами, например небольшими офисными особняками и отдельными торговыми помещениями сегмента. При покупке таких активов инвесторы, как правило, ориентируются на доходность не менее 15-20 процентов годовых.
С учетом нынешних тенденций темпы падения средней стоимости будут находиться в пределах 2,5-3,5 процента в месяц. В тоже время арендные ставки могут показывать неявное снижение, выражающееся в скидках и льготах.
С начала кризиса (август 2007 года) средняя сокращение стоимости продажи и аренды составило порядка 30 процентов.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz