Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Караганды (май 2009 года)
В мае диапазон цен продажи торговой недвижимости сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых помещений составила от 650 до 2500 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 400 до 1800 у.е., в Майкудуке — от 300 до 1300 у.е. за единицу площади.
Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 600 до 2800 у.е., на Юго-Востоке — от 820 до 1300 у.е., и в Майкудуке — от 420 до 820 у.е. за квадратный метр.
Структура предложения
В мае анализируемая база объектов коммерческой недвижимости была представлена 94 предложениями коммерческой недвижимости к продаже и 131 предложениями аренды. По сравнению с апрелем объем предложения сократился на 27 процентов.
В структуре предложения в секторе продаж основной удельный вес - 35 процента занимает офисная недвижимость, далее в порядке убывания следуют торговая - 28 процентов, производственная – 27 процентов и складская – 10 процентов.
В сегменте аренды также наибольшее предложение занимают офисные помещения - 45 процентов. Двадцать пятьпроцентов приходится на торговые, 21 процент – на складские помещения. Минимальный удельный вес имеет аренда складов – 9 процентов.
Аренда и доходность
В апреле средняя арендная ставка торговых помещений по городу составила 1717 тенге за квадратный метр. При этом в «дорогом» сегменте, (как правило, это помещения, расположенные в Центре города, на так называемом «Золотом квадрате» по пр. Б. Жырау, Н. Абдирова, Б. Мира, Гоголя) средняя ставка составила 2942 тенге. В крупных торговых центрах, таких как ЦУМ и «Абзал» аренда 1 кв.м достигает 10000 -12000 тысяч тенге в месяц. В нижнем ценовом сегменте средняя ставка аренды торговых помещений составила 833 тенге за квадратный метр.
С апреля по май 2009 года ценовой показатель аренды офисных помещений сократился незначительно и составил 1631 тенге за квадратный метр в месяц. Средняя стоимость «дешевых» офисов составила 775 тенге, «дорогих» - 2945 тенге. Средний ценовой сегмент офисов, сдаваемых в аренду, колеблется в пределах 1500 - 2000 тенге.
Аренда складских помещений в апреле составила в среднем 455 тенге за квадратный метр. При этом ценовой диапазон на данный вид недвижимости очень высок – от 150 до 1000 тенге за квадрат. Зависит это от высокой дифференциации сегмента, который представлен как низкокачественными, не охраняемыми помещениями, требующими капитального ремонта на окраинах города, так и вновь отстроенными, притупиковыми, отапливаемыми и охраняемыми складами.
Для расчета показателей доходности коммерческой недвижимости отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процентов по долларовым вкладам наиболее стабильных казахстанских банков — 7,8 процентов.
По результатам расчетов индекс доходности торговой изменился с 1,7 в апреле до 1,3 в мае. Это означает, что в настоящее время доход от сдачи в аренду торговых площадей в 1,3 раза превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости. Для офисных помещений коэффициент доходности составил 1,1. Снижение индекса доходности объясняется сокращением средней стоимости продажи и арендной ставки.
Напомним, что индекс доходности не определяет доходность какого-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка коммерческой недвижимости в целом. Относительные значения индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.
Выводы и прогнозы
Предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке коммерческой недвижимости сохраняются. С учетом нынешних тенденций темпы падения средней стоимости будут находиться в пределах 2,5 – 3,5 процентов в месяц. В тоже время арендные ставки могут показывать неявное снижение, выражающееся в скидках и льготах.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz