В апреле диапазон цен продажи торговой недвижимости сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых помещений составляет от 1500 до 3000 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 220 до 1700 у.е., в Майкудуке — от 300 до 800 у.е. за единицу площади.
Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 450 до 4100 у.е., на Юго-Востоке — от 500 до 1800 у.е., в Майкудуке — от 450 до 3000 у.е. за квадратный метр.
Структура предложения
В декабре анализируемая база объектов коммерческой недвижимости была представлена 142 предложениями коммерческой недвижимости к продаже и 168 предложениями аренды. По сравнению с мартом объем предложения увеличился еще на 8 процентов.
В структуре предложения в секторе продаж основной удельный вес — 34 процента — занимает офисная недвижимость, далее в порядке убывания следуют складская — 32 процента, торговая — 28 процентов и производственная – лишь 6 процентов.
В сегменте аренды распределение несколько иное. Здесь наибольший удельный вес занимают торговые помещения — 43 процента, 29 процентов приходится на офисы, 20 процентов – на производственные помещения. Минимальный удельный вес имеет аренда складов — 8 процентов.
Аренда и доходность
В апреле средняя арендная ставка торговых помещений по городу составила 2013 тенге за квадратный метр. При этом в «дорогом» сегменте (как правило, это помещения, расположенные в Центре города, в так называемом «золотом квадрате» — проспекты Бухар-жырау, Н. Абдирова, бульвар Мира, улица Гоголя) средняя ставка составила 3680 тенге. В крупных торговых центрах, таких как ЦУМ и «Абзал», аренда 1 квадратного метра достигает 10000-12000 тысяч тенге в месяц. В нижнем ценовом сегменте средняя ставка аренды торговых помещений составила 820 тенге за единицу площади.
С февраля по апрель 2009 года ценовой показатель аренды офисных помещений сократился незначительно и составил 1506 тенге за квадратный метр в месяц. Средняя стоимость «дешевых» офисов составила 700 тенге, «дорогих» — 2440 тенге. Средний ценовой сегмент помещений в городе, сдаваемых в аренду, колеблется в пределах 1500-2000 тенге.
Аренда складских помещений в апреле составила в среднем 413 тенге за квадратный метр. При этом ценовой диапазон на данный вид недвижимости очень высок — от 100 до 890 тенге за квадрат. Зависит это от высокой дифференциации сегмента, который представлен как низкокачественными, не охраняемыми помещениями на окраинах города, требующими капитального ремонта, так и вновь отстроенными, притупиковыми, отапливаемыми и охраняемыми складами.
Для расчета показателей доходности коммерческой недвижимости отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процентов по долларовым вкладам наиболее стабильных казахстанских банков — 7,8 процента.
По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости в апреле составил 1,7 (в марте оно составлял 1,5). Это означает, что доход от сдачи в аренду в 1,7 раза превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости. Для офисных помещений коэффициент доходности за месяц изменился с 1,3 до 1,5. Увеличение индексов доходности по сравнению с предыдущим мартом объясняется снижением средней процентной ставки банковского вознаграждения и замедлением темпов падения цен.
Напомним, что индекс доходности не определяет доходность какого-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка коммерческой недвижимости в целом. Относительные значения индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.
Выводы и прогнозы
Предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке коммерческой недвижимости сохраняются. С учетом нынешних тенденций темпы падения средней стоимости будут находиться в пределах 2,5-3,5 процента в месяц. В то же время арендные ставки могут показывать неявное снижение, выражающееся в скидках и льготах.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz