В марте диапазон цен продажи торговой недвижимости сложился следующим образом: в Центре средняя стоимость торговых помещений составила от 2000 до 3000 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 300 до 1700 у.е., в Майкудуке — от 400 до 1250 у.е. за единицу площади.
Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 450 до 4100 у.е., на Юго-Востоке — от 790 до 2000 у.е., и в Майкудуке — от 450 до 900 у.е. за квадратный метр.
Структура предложения
В марте анализируемая база объектов коммерческой недвижимости была представлена 138 предложениями коммерческой недвижимости к продаже и 152 предложениями аренды. По сравнению с февралем объем предложения увеличился на 11 процентов.
В структуре предложения в секторе продаж основной удельный вес (34 процента) занимает офисная недвижимость, далее в порядке убывания следуют складская (32 процента), торговая (28 процентов) и производственная — лишь 6 процентов (диаграмма 3).
В сегменте аренды распределение несколько иное. Здесь наибольшее предложение занимают торговые помещения (43 процента), 29 процентов приходится на офисы, 20 процентов — на производственные помещения. Минимальный удельный вес имеет аренда складов — 8 процентов (диаграмма 4).
Аренда и доходность
С февраля по март 2009 года существенных изменений на рынке аренды коммерческой недвижимости не наблюдалось.
Средняя арендная ставка торговых помещений по городу в целом составила 2100 тенге за квадратный метр. При этом в «дорогом» сегменте (как правило, это помещения, расположенные в Центре города, в так называемом «золотом квадрате»: проспекты Бухар-жырау, Н. Абдирова, бульвар Мира, улица Гоголя) средняя ставка составила 3900 тенге. В крупных торговых центрах, таких как ЦУМ и «Абзал», аренда единицы площади достигает 10 000-12 000 тысяч тенге в месяц. В нижнем ценовом сегменте средняя ставка аренды торговых помещений составила 820 тенге за квадратный метр.
Ценовой показатель аренды офисных помещений в марте составил 1593 тенге. Средняя стоимость «дешевых» офисов составила 896 тенге, «дорогих» — 2525 тенге. Средний ценовой сегмент помещений в городе, сдаваемых в аренду, колеблется в пределах 1500-2000 тенге.
Аренда складских помещений в исследуемом месяце составила в среднем 430 тенге за квадратный метр. При этом ценовой диапазон на данный вид недвижимости очень высок — от 100 до 1000 тенге за квадрат. Зависит это от высокой дифференциации сегмента, который представлен как низкокачественными, не охраняемыми помещениями на окраинах города, требующими капитального ремонта, так и вновь отстроенными, притупиковыми, отапливаемыми и охраняемыми складами.
Для расчета показателей доходности коммерческой недвижимости отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процентов по долларовым вкладам наиболее стабильных казахстанских банков — 8 процентов.
По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости в феврале составил 1,5. Это означает, что доход от сдачи в аренду в 1,5 раза превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости. Для офисных помещений коэффициент доходности составил 1,4. Изменение арендных ставок с августа 2007 года представлено на диаграммах 5, 6.
Напомним, что индекс доходности не определяет доходность какого-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности в сегментах рынка коммерческой недвижимости в целом. Относительное значение индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.
Выводы и прогнозы
Предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке коммерческой недвижимости сохраняются. В нынешних условиях дальнейшая коррекция коснется в первую очередь переоцененных объектов, в основном в «дорогом» сегменте, который «просел» на 14,9 процента. В меньшей степени пострадают наиболее востребованные сегодня на рынке «дешевые» помещения, которые с начала кризиса потеряли уже более 20 процентов.
Вместе с тем, будет меняться и структура спроса: многие компании уже оптимизировали свои бюджеты, в том числе и по расходам на аренду. Зачастую сегодня арендаторы стараются поменять дорогие офисные помещения на более дешевые и откладывают планируемые переезды в новые, более престижные офисы. Также в сложившихся условиях компании стараются сэкономить и за счет уменьшения занимаемых площадей.
Усилению тенденции снижения ставок в среднесрочной перспективе будет способствовать резкая девальвация национальной валюты, хотя реакция рынка при этом может проявиться с временным лагом. С учетом нынешних тенденций темпы падения средней стоимости будут находиться в пределах 2,5-3,5 процента в месяц.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz