Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Караганды (февраль 2009 года)
По сравнению с январем средняя стоимость офисной и торговой недвижимости сократилась еще на 1,5 процента. На примере торговой недвижимости в феврале диапазон цен продажи сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых площадей составила от 250 до 3000 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 300 до 1700 у.е., в Майкудуке — от 400 до 1000 у.е. за единицу площади. Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 640 до 4000 у.е., на Юго-Востоке — от 790 до 2000 у.е., в Майкудуке — от 450 до 900 у.е. за квадратный метр.
Структура предложения
В феврале анализируемая база объектов коммерческой недвижимости была представлена 91 предложениями к продаже и 137 предложениями аренды. По сравнению с январем изменение в количестве предложения оказалось незначительным.
В структуре предложения к продаже основной удельный вес (38 процентов) занимает торговая недвижимость, далее в порядке убывания следуют офисная (33 процента), производственная (21 процент) и складская — лишь 8 процентов.
В сегменте аренды распределение несколько иное. Здесь наибольшее предложение занимают офисы (42 процента), 34 процента приходится на торговые помещения, 16 процентов — на склады. Минимальный удельный вес имеет аренда производственных помещений — 8 процентов.
Аренда и доходность
В отличие от сегмента продаж, где с начала кризиса наблюдается четкий нисходящий ценовой тренд, сектор аренды ведет себя не столь однозначно. С одной стороны в условиях острого дефицита кредитных ресурсов, когда приобретение офиса или торговой площади в собственность становится весьма затруднительным, аренда остается единственной альтернативой. Осознавая это, многие собственники смело повышали арендные ставки, надеясь на перетекание дополнительного спроса из сегмента продаж, и таким образом старались компенсировать убытки, связанные со снижением рыночной цены недвижимости. Однако продлилось это недолго, так как постепенное снижение деловой активности привело к сокращению спроса и на аренду. В связи с кризисом пожелания арендаторов по поводу снижения размеров оплаты значительно участились. Что, в свою очередь, вынудило многих собственников пересмотреть подход к установлению арендных ставок.
На сегодняшний день арендные ставки торговых площадей в «дорогом» сегменте, (как правило, это помещения, расположенные в Центре города, в так называемом «золотом квадрате»: проспекты Бухар-жырау, Н. Абдирова, бульвар Мира, улица Гоголя) составляют от 4000 до 12000 тенге за квадрат. Средний ценовой сегмент помещений в городе, сдаваемых в аренду, колеблется в пределах 1500-2000 тенге за единицу площади.
Для расчета показателей доходности коммерческой недвижимости отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процентов по долларовым вкладам наиболее стабильных казахстанских банков — 9,8 процента.
По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости в феврале составил 1,6. Это означает, что доход от сдачи в аренду в 1,6 раза превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости. Для офисных помещений коэффициент доходности составил 1,4.
Напомним, что индекс доходности не определяет доходность какого-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности в сегментах рынка коммерческой недвижимости в целом. Относительное значение индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.
Выводы и прогнозы
Предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке коммерческой недвижимости сохраняются. Усилению тенденции снижения ставок в среднесрочной перспективе будет способствовать резкая девальвация национальной валюты, хотя реакция рынка при этом может проявиться с временным лагом. С учетом нынешних тенденций темпы падения средней стоимости будут находиться в пределах 2,5-3,5 процента в месяц.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz