Весь ушедший 2008 год для игроков рынка недвижимости был связан с мировым кризисом ликвидности и четким нисходящим ценовым трендом практически во всех сегментах рынка.
За год средняя стоимость торговых и офисных помещений сократилась более чем на 20 процентов. Однако были и исключения из правил: цена аренды торговых и офисных помещений, находящихся в центре города, где наблюдается их острый дефицит, не только не изменилась, но и в некоторых случаях заметно подросла. К этому привели попытки собственников компенсировать убытки, связанные со снижением рыночной цены объектов.
На примере торговой недвижимости в январе диапазон цен продажи сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых площадей составила от 1200 до 3000 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 950 до 1200 у.е., в Майкудуке — от 560 до 1000 у.е. за единицу площади.
Диапазон цен продажи на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 650 до 4000 у.е., на Юго-Востоке — от 790 до 1560 у.е. и в Майкудуке — от 500 до 900 у.е. за квадратный метр.
Структура предложения
В январе по сравнению с декабрем предложение объектов коммерческой недвижимости в анализируемой базе сократилось на 24,6 процента. При этом основной спад предложения пришелся на сегмент продаж — 29 процентов, сектор аренды потерял 20 процентов своего объема. База предложений в январе представлена 85 предложениями коммерческой недвижимости к продаже и 105 предложениями аренды.
В структуре предложения в секторе продаж основной удельный вес (46 процентов) занимает торговая недвижимость, далее в порядке убывания следуют офисная (34 процента), производственная (13 процентов) и складская — лишь 7 процентов.
Аналогичным оказалось распределение в секторе аренды. Здесь также наибольшее предложение занимают торговые помещения (37 процентов) и офисы (33 процента), 20 процентов приходится на склады. Минимальный удельный вес имеет аренда производственных помещений — 10 процентов.
Аренда и доходность
На сегодняшний день арендные ставки торговых помещений в «дорогом» сегменте (как правило, это помещения, расположенные в Центре города, в так называемом «золотом квадрате» пр. Бухар-жырау — Н. Абдирова — бульвар Мира — ул. Гоголя) составляют от 2000 до 3500 тенге за квадрат. В крупных торговых центрах, таких как ЦУМ и «Абзал», ставки составляют от 5 до 12 тысяч тенге за квадратный метр. «Дешевый» ценовой сегмент помещений, сдаваемых в аренду, колеблется в пределах 550-1000 тенге.
Стоимость аренды в бизнес-центрах в «дорогом» сегменте колеблется от 2000 до 4000 тенге за квадратный метр, в «дешевом» — от 500 до 700 тенге.
Для расчета показателей доходности коммерческой недвижимости (торговых площадей) отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процентов по долларовым вкладам наиболее стабильных казахстанских банков — 9,8 процента.
Для определения предполагаемой суммы вознаграждения по банковским депозитам необходимо от средней цены продажи (1123 у.е. за квадратный метр) найти 9,8 процента и разделить на 12 месяцев. Таким образом, доходность по банковскому депозиту составит 9,2 доллара в месяц. По результатам общих расчетов индекс доходности торговой недвижимости в январе равен 1,7 (15,3 у.е. / 9,2 у.е.). Это означает, что доход от сдачи в аренду в 1,7 раза превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости.
А вот для офисных помещений средний коэффициент доходности оказался гораздо ниже — 1,1.
Напомним, что индекс доходности не определяет доходность какого-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка коммерческой недвижимости в целом. Относительные значения индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.
Выводы и прогнозы
Общий прогноз поведения рынка коммерческой недвижимости на 2009 год весьма консервативен. Весь предстоящий год будет сопровождаться низким уровнем спроса среди арендаторов во всех секторах коммерческой недвижимости. Однако это в первую очередь скажется на рынке офисных площадей, где уже сейчас наблюдается отрицательная динамика. Степень, в которой владельцы торговых помещений почувствуют снижение потребительского интереса, можно будет вскоре оценить более адекватно — после завершения праздничного периода продаж. Вероятнее всего, объем сделок на рынке недвижимости будет сильно ограничен и в первом и во втором кварталах 2009 года. Банки не будут предоставлять кредиты на протяжении большей части года, и уровень ликвидности будет оставаться низким. В связи со снижением покупательской способности и кризисными ожиданиями граждан произойдет некоторое снижение торговых оборотов, при этом меньше всего пострадают ритейлеры, предлагающие товары повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.д.).
Как минимум, до весны на рынке коммерческой недвижимости будет продолжаться стагнация, которая базируется на неопределенности и тревожных ожиданиях. Весной ситуация станет более ясной, рынок сформируется, исходя из новых условий, и игроки, опираясь на новые реалии, станут вести себя более активно. В долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от того, насколько быстро восстановится экономическая стабильность и нормализуется макроэкономический фон.
Коррекция цен на коммерческую недвижимость и арендных ставок в сторону снижения в Караганде может составить еще порядка 15-20 процентов.
Аналитический отдел портала www.kn.kz