Рынок коммерческой недвижимости оказывается все более подверженным влиянию финансового кризиса. По сравнению с прошлым месяцем стоимость продажи вновь сократилась порядка двух процентов.
На примере торговой недвижимости в декабре диапазон цен продажи сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых площадей составила от 500 до 2 750 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 570 до 2000 у.е., в Майкудуке — от 500 до 950 у.е. за единицу площади.
Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 650 до 2500 у.е., на Юго-Востоке — от 800 до 1700 у.е., и в Майкудуке — от 450 до 900 у.е. за квадратный метр.
Структура предложения
В декабре анализируемая база объектов коммерческой недвижимости была представлена 120 предложениями коммерческой недвижимости к продаже и 132 предложениями аренды. По сравнению с ноябрем изменение в количестве предложения оказалось не значительным.
В структуре предложения в секторе продаж основной удельный вес (54 процента) занимает торговая недвижимость, далее в порядке убывания следуют офисная (21 процент), производственная (20 процентов) и складская – лишь 5 процентов.
В сегменте аренды распределение несколько иное. Здесь наибольшее предложение занимают офисы (45 процентов) и торговые помещения (24 процента), 19 процентов приходится на склады. Минимальный удельный вес имеет аренда производственных помещений – 12 процентов.
Аренда и доходность
В отличие от сегмента продажи объектов коммерческой недвижимости, сектор аренды торговых и офисных площадей является более стабильным. Связано это с тем, что собственникам недвижимости, в условиях снижения ее рыночной цены не остается других способов компенсировать связанные с этим убытки. Таким образом, сохраняя арендную ставку на одном уровне, арендодатели старались хоть как-то зафиксировать прибыль. Кроме того, сделки по аренде, как правило, скреплены договором, а, потому, изменение ставок возможно лишь либо после истечения его срока, либо при его перезаключении. Рынок аренды офисов, таким образом, является более инертным в отличие от, например, квартирного рынка. Вместе с тем, снижение деловой активности предпринимателей, связанное со снижением объемов кредитования и сокращением покупательской способности населения все же негативно отражается на ежемесячных ставках. В последнее время все больше арендаторов в целях экономии стараются поменять арендуемые помещения на более дешевые, либо на помещения с меньшей площадью.
На сегодняшний день арендные ставки в «дорогом» сегменте, (как правило, это помещения, расположенные в Центре города, на так называемом «Золотом квадрате» по пр. Б. Жырау, Н. Абдирова, Б. Мира, Гоголя) составляют от 2000 до 3500 тенге за квадрат. Средний ценовой сегмент помещений, сдаваемых в аренду, колеблется в пределах 1000-1500 тенге.
По сравнению с прошлым месяцем заметное снижение средней арендной ставки произошло на торговые площади – около 15 процентов. Несущественно изменилась стоимость аренды офисов – минус 2,1 процента.
Для расчета показателей доходности коммерческой недвижимости отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процентов по долларовым вкладам наиболее стабильных казахстанских банков — 9,8 процента.
По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости в декабре составил 1,6. Это означает, что доход от сдачи в аренду в 1,6 раза превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости. Для офисных помещений коэффициент доходности составил 1,4.
Напомним, что индекс доходности не определяет доходность какого-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка коммерческой недвижимости в целом. Относительные значения индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.
Выводы и прогнозы
Рынок коммерческой недвижимости может оказаться сильно подвержен влиянию кризиса, если активная стадия развития кризиса затянется. При оптимистическом сценарии кризиса некоторое оживление в экономике можно будет ожидать уже к лету 2009 г. Пессимистический подразумевает улучшение экономической ситуации лишь весной 2010 г. В данном случае на рынке могут существенно измениться как объемы, так и структура спроса. В случае развития оптимистического сценария к весне 2009 года, спрос на рынке коммерческой недвижимости может сократиться еще порядка 20-25 процентов, в первую очередь за счет сокращения числа офисных работников. Уровень арендных ставок снизится еще на 5-10 процентов и составит в среднем около 1500-2000 тенге за квадрат в месяц для «дорогого» сегмента и 400-900 в среднем. При этом же сценарии к лету 2009 г. спрос вернется на нынешний уровень, а к весне 2010 г. рост спроса приведет к увеличению ставок на 10-15 процентов. В худшем случае спрос может снизится на 30-40 процентов и сохранится на этом уровне в течение 1,5-2 лет. Тогда для активизации спроса арендные ставки должны будут снизиться на 20-30 процентов.
Реализация же того или иного сценария в конечном итоге, будет зависеть от действий правительства и банков.
Аналитический отдел портала www.kn.kz