По сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца средняя стоимость торговой недвижимости сократилась еще на 1,3 процента и зафиксировалась на уровне 1012 у.е. за квадратный метр.
Ценовой показатель офисных помещений потерял 2,5 процента своей стоимости и составил 1221 у.е. за единицу площади. Средняя стоимость квадратного метра объектов производственного назначения сложилась на уровне 600 у.е., что на 1,5 процента ниже показателя прошлого месяца.
На примере торговой недвижимости в октябре диапазон цен продажи сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых площадей составила от 650 до 2400 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 714 до 1800 у.е., в Майкудуке — от 640 до 950 у.е. за единицу площади.
Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре — от 650 до 2700 у.е., на Юго-Востоке — от 700 до 2900 у.е., и в Майкудуке — от 450 до 900 у.е. за квадратный метр.
Структура предложения
Анализируемая база представлена 116 предложениями коммерческой недвижимости к продаже и 145 предложениями аренды.
В структуре предложения в секторе продаж основной удельный вес (46 процентов) занимает офисная недвижимость, далее в порядке убывания следуют торговая (36 процентов), производственная (12 процентов) и складская (6 процентов).
В сегменте аренды распределение складывается несколько иначе. Здесь, наибольшее предложение занимают торговые помещения (44 процента), офисные уже 36. Одиннадцать процентов приходится на объекты производственного назначения, 9 процентов – на складские.
Расслоение
В текущем месяце индекс расслоения офисных помещений остался без изменения и составил 4,7. В динамике показатели расслоения имеют четкую тенденцию увеличения. С августа 2007 года «дорогой» и «дешевый» сегменты офисной недвижимости разошлись по ценам на 10,8 процента, тогда индекс расслоения составлял 3,1. В ноябре текущего года ценовой показатель «дешевого» сегмента составил 514 у.е. за 1 кв. м, «дорогого» — 2 435 у.е., что на 2,7 и 1,1 процент ниже значений прошлого месяца. С начала снижения цен «дешевый» сегмент офисной недвижимости потерял 42,6 процента, «дорогой» — 13 процентов.
Показатели расслоения торговой недвижимости сложились немного ниже, однако в динамике имеют ту же тенденцию. С августа 2007 года индекс изменился с 2,8 до 4,0. Средняя цена «дешевого» сегмента составила в ноябре 508 у.е., «дорогого» — 2012 у.е. за единицу площади. По сравнению с прошлым месяцем цена «дорогого» сегмента изменилась на 2,4 процента, «дешевого» — на 1,6 процента со знаком «минус». С начала августа прошлого года, когда цены достигли своего пика средняя стоимость «дорогой» торговой недвижимости сократилась на 16,7 процента, «дешевой» — на 41,3 процента.
Столь высокая ценовая дифференциация объектов объясняется не только тем фактом, что в период падения цен более высокими темпами теряет «дешевая» недвижимость, но также тем, что различия в характеристиках объектов карагандинского рынка весьма высоки — от переоборудованных подвалов и квартир, выведенных из жилищного фонда, до новых, современных строений.
Аренда и доходность
Средние арендные ставки офисной и торговой недвижимости в ноябре существенно не изменились и составили в среднем за месяц и составили 1876 и 1662 тенге за квадратный метр соответственно.
Для расчета показателей эффективности отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процентов по долларовым вкладам наиболее стабильных казахстанских банков — 9,8 процента.
По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости составил 1,6. Это означает, что доход от сдачи в аренду в 1,6 раза превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости. Для офисных помещений коэффициент доходности составил 1,4.
С августа по июль показатель доходности торговой недвижимости изменился с 1,4 до 1,6, офисной — с 1,2 до 1,4. Это объясняется тем, что снижение рыночных цен продажи по своим темпам существенно обгоняет темпы снижения арендных ставок на коммерческую недвижимость, которые сократились с августа 2007 года на 20,2 процента.
Напомним, что индекс доходности не определяет доходность какого-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка коммерческой недвижимости в целом. Относительные значения индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.
Прогнозы
Тенденция снижения цен в сегменте коммерческой недвижимости сохраняется. В ближайшие месяцы темп падения в данном сегменте будет находиться в пределах 1-2 процентов в месяц.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz