По сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца средняя стоимость торговой недвижимости сократилась на 2,5% и зафиксировалась на уровне 1030 у. е. за квадратный метр.
Ценовой показатель офисных помещений потерял 2,2% своей стоимости и составил 1260 у. е. за единицу площади. Средняя стоимость квадратного метра объектов производственного назначения сложилась на уровне 615 у. е., что на 0,6% ниже показателя прошлого месяца.
На примере торговой недвижимости в июле диапазон цен продажи сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых площадей составила от 700 до 3 250 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 550 до 2300 у.е., в Майкудуке — от 300 до 800 у.е. за единицу площади. Напомним, что в прошлом месяце эти показатели составляли 500 и 950 у. е. за квадрат соответственно.
Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре – от 500 до 2930 у. е., на Юго-Востоке от 450 до 1600 у. е., и в Майкудуке – от 450 до 900 у. е. за квадратный метр
Расслоение
В текущем месяце индекс расслоения офисных помещений остался без изменения и составил 4,7. В динамике показатели расслоения имеют четкую тенденцию увеличения. С августа 2007 года «дорогой» и «дешевый» сегменты офисной недвижимости разошлись по ценам на 10,8%, тогда индекс расслоения составлял 3,1. В сентябре текущего года ценовой показатель «дешевого» сегмента составил 530 у. е. за 1 кв. м, «дорогого»- 2 487 у. е., что на 1,5% и 2,0% ниже значений прошлого месяца. С начала снижения цен «дешевый» сегмент офисной недвижимости потерял 40,8%, «дорогой» - 11,1%.
Показатели расслоения торговой недвижимости сложились немного ниже, однако в динамике имеют ту же тенденцию. С августа 2007 года индекс изменился с 2,8 до 4,0. Средняя цена «дешевого» сегмента составила в сентябре 519 у. е., «дорогого» - 2076 у. е. за единицу площади. По сравнению с прошлым месяцем цена «дорогого» сегмента изменилась на 2,6%, «дешевого» - на 1,1% со знаком «минус». С начала августа, когда цены достигли своего пика средняя стоимость «дорогой» торговой недвижимости сократилась на 14,0%, «дешевой» - на 40,0%.
Столь высокая ценовая дифференциация объектов объясняется не только тем фактом, что в период падения цен более высокими темпами теряет «дешевая» недвижимость, а также и тем, что различия в характеристиках объектов карагандинского рынка весьма высоки – от переоборудованных подвалов и квартир, выведенных из жилищного фонда, до новых, современных строений.
Аренда и доходность
Средние арендные ставки офисной и торговой недвижимости в сентябре составили 1850 и 1680 тенге за квадратный метр соответственно.
Для расчета показателей эффективности отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процентов по долларовым вкладам наиболее стабильных казахстанских банков – 9,8%.
По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости составил 1,6. Это означает, что доход от сдачи в аренду в 1,6 раз превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости.
В процентном отношении это означает, что сдача 1 единицы торговой площади в настоящее время приносит 16% годовых. Для офисных помещений коэффициент доходности составил 1,4.
С августа по июль показатель доходности торговой недвижимости изменился с 1,4 до 1,6, доходность офисной – с 1,2 до 1,4. Это объясняется тем, что снижение рыночных цен продажи по своим темпам существенно обгоняет темпы снижения арендных ставок на коммерческую недвижимость, которые сократились с августа 2007 года на 22,6%.
Напомним, что индекс доходности не определяет доходность какого-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка коммерческой недвижимости в целом. Относительные значения индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.
Выводы и прогнозы
Несмотря на общие сложности с ликвидностью, в банковском секторе наметились некоторые позитивные изменения: в августе объемы кредитования экономики увеличились по сравнению с прошлым месяцем на 0,2 процента и составили 8 трлн 955,3 млрд тенге. Благоприятная ценовая конъюнктура на экспортные товары обеспечила рост вкладов юридических и физических лиц за год – на 10,5% до 6 трлн 975,8 млрд тенге.
Тенденцией в банковском секторе страны стало также появление новых преимущественно иностранных игроков. Такие сделки, как продажа АТФ-банка, Тексако-банка, банка Центр-Кредит и в нынешнем месяце появление дочернего российского «Банка ВТБ» говорят о том, что отечественный банковский рынок выглядит привлекательным для иностранных инвесторов.Кроме того, к списку действующих банков страны в текущем месяце добавится еще один отечественный банк – «Банк Астана-Финанс».
Вместе с тем, как и ожидалось, ухудшилось качество кредитного портфеля. Доля безнадежных займов, по данным АФН увеличилась с 1,5 до 2,8 процентов или до 250,7 млрд тенге. Однако по состоянию на 1 августа сформированные провизии по ссудному портфелю полностью обеспечивают возможные убытки: их объем в 1,4 раз превышает суммы займов 5 категории сомнительных и безнадежных ссуд.
Однако пока, в отличие от «дешевого» сегмента вторичного жилья, где наметилась стабилизация цен, тенденция снижения цен на рынке коммерческой недвижимости сохраняется. В ближайшие месяцы темп падения будет находиться в пределах 1,5 – 2 процента в месяц с последующим замедлением.
Аналитический отдел портала www.kn.kz