По сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца средняя стоимость торговой недвижимости сократилась на 3,5% и зафиксировалась на уровне 1056 у. е. за квадратный метр.
Ценовой показатель офисных помещений потерял 3,0% своей стоимости и составил 1288 у. е. за единицу площади. Средняя стоимость квадратного метра объектов производственного назначения сложилась на уровне 619 у. е., что на 3,3% ниже показателя прошлого месяца.
На примере торговой недвижимости в июле диапазон цен продажи сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых площадей составила от 700 до 3 250 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 550 до 2300 у.е., в Майкудуке — от 300 до 800 у.е. за единицу площади. Напомним, что в прошлом месяце эти показатели составляли 500 и 950 у. е. за квадрат соответственно.
Диапазон цен на офисы в зависимости от района составил: в Центре – от 500 до 2930 у. е., на Юго-Востоке от 450 до 1600 у. е., и в Майкудуке – от 450 до 900 у. е. за квадратный метр
Расслоение
В текущем месяце индекс расслоения офисных помещений составил 4,7. В динамике показатели расслоения имеют четкую тенденцию увеличения. С августа 2007 года «дорогой» и «дешевый» сегменты офисной недвижимости разошлись по ценам на 10,8%, тогда индекс расслоения составлял 3,1. В августе ценовой показатель «дешевого» сегмента составил 538 у. е. за 1 кв. м, «дорогого»- 2 538 у. е., что на 4,3% и 2,2% ниже значений прошлого месяца. С начала снижения цен «дешевый» сегмент офисной недвижимости потерял 39,9%, «дорогой» - 9,3%.
Показатели расслоения торговой недвижимости сложились немного ниже, однако в динамике имеют ту же тенденцию. С августа 2007 года индекс изменился с 2,8 до 4,1. Средняя цена «дешевого» сегмента составила в августе 525 у. е., «дорогого» - 2132 у. е. за единицу площади. По сравнению с прошлым месяцем цена «дорогого» сегмента изменилась на 2,5% со знаком «минус», «дешевого» - на 3,8%. С начала августа, когда цены достигли своего пика средняя стоимость «дорогой» торговой недвижимости сократилась на 11,7%, «дешевой» - на 39,3%.
Столь высокая ценовая дифференциация объектов объясняется не только тем фактом, что в период падения цен более высокими темпами теряет «дешевая» недвижимость, а также и тем, что различия в характеристиках объектов карагандинского рынка весьма высоки – от переоборудованных подвалов и квартир, выведенных из жилищного фонда, до новых, современных строений. Для определения принадлежности объекта к той или иной категории на практике используются различные классификации. Практическое значение их заключается в том, что они позволяют быстро и легко получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения, а также определить диапазон возможной стоимости недвижимости.
Аренда и доходность
Средние арендные ставки офисной и торговой недвижимости в августе составили 1870 и 1681 тенге за квадратный метр соответственно.
Для расчета показателей эффективности отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процентов по долларовым вкладам наиболее стабильных казахстанских банков – 9,8%.
По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости составил 1,6. Это означает, что доход от сдачи в аренду в 1,6 раз превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости.
В процентном отношении это означает, что сдача 1 единицы торговой площади в настоящее время приносит 16% годовых. Для офисных помещений коэффициент доходности составил 1,4.
С августа по июль показатель доходности торговой недвижимости изменился с 1,4 до 1,6, доходность офисной – с 1,2 до 1,4. Это объясняется тем, что снижение рыночных цен продажи по своим темпам существенно обгоняет темпы снижения арендных ставок на коммерческую недвижимость, которые сократились с августа 2007 года на 22,6%.
Напомним, что индекс доходности не определяет доходность какого-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка коммерческой недвижимости в целом. Относительные значения индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.
Выводы и прогнозы
Ситуация в банковском секторе страны остается сложной, но относительно стабильной. Усилия банков и государства по поддержанию ликвидности позволяют сохранять объемы кредитования экономики на одном уровне. Выдачи производятся, как правило, в объемах возврата ранее выданных ссуд. Наряду с проблемой дефицита ресурсов для банков встает еще одна – ухудшение качества кредитных портфелей. Для них это означает необходимость увеличения расходов по формированию провизий, для рынка недвижимости – увеличение объема предложения, а значит – предпосылки к дальнейшему снижению цен. В тоже время позитивными факторами является исключительно благоприятная ценовая конъюнктура на экспортные товары, и, как следствие – рост вкладов юридических лиц.Также стоит отметить, что, падение рынка на 20 и более процентов при сравнительно стабильной ситуации в экономике в соответствии с теорией экономических циклов принято считать последней стадией фазы спада и приближением «ценового дна». Следующий этап развития рынка – этофаза аккумуляции или стабилизации цен. Однако то, насколько скоро произойдет этот переход, будет зависеть от уровня потенциальных рисков по кредитным портфелям и возможности банков поглотить, связанные с этим убытки.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz