Банковский кризис ликвидности в полной степени отразился на казахстанском рынке недвижимости. В зависимости от различных факторов снижение цен за квадратный метр на рынке жилья составило от 8 до 35%. Вслед за данным сегментом потянулся и рынок коммерческой недвижимости. Каковы его особенности и перспективы развития?
База объектов карагандинского рынка коммерческой недвижимости достаточно разнообразна: это офисные помещения, торгово-развлекательные комплексы, производственно-складские площади, земельные участки, промышленные базы. В структуре предложения данного сегмента наибольший удельный вес занимают торговые и офисные помещения — 45,5 и 32,7% соответственно, объекты производственного назначения представлены скромнее — 21,8%.
Концентрация различных видов коммерческой недвижимости зависит от района города. Так, основная масса деловых центров находится в Центре города. Стоимость офисных помещений на проспекте Бухар-жырау доходит до 4000 у.е. за 1 кв. м. Но в целом цена за квадратный метр площади сильно дифференцирована в зависимости от месторасположения — от 500 долларов и выше. В Центре же расположены и крупнейшие объекты торговых и развлекательных центров.
Другой крупной базой дислокации торговых площадок является район Нового рынка. Здесь их стоимость колеблется в пределах 1000-2300 у.е. за 1 кв.м.
В районах Майкудук и Сортировка преобладает большинство промышленных баз, складских помещений, железнодорожных тупиков. В городе множество подобных объектов расположено вдоль железной дороги (район кирзавода 1-2, ул. Складская).
Активное строительство новых объектов, предназначенных главным образом для услуг автосервиса и торговли авто- и спецтехникой, ведется в районе четвертого автопарка.
Стоит отметить, что в настоящее время на рынке наблюдается дефицит площадей, обеспеченных железнодорожными подъездными путями. Множество старых веток, оставшихся еще с советских времен, уже не пригодны для использования, а прокладка новых является весьма дорогостоящим предприятием. Стоимость производственного объекта с железнодорожным тупиком площадью 1600 кв.м в городе составляет 950 000 у.е. (594 у.е./кв.м), аналогичный объект в Сортировке с участком в 1 гектар и общей площадью помещений 3000 кв.м обходится примерно в 680 000 у.е. (227 у.е./кв.м).
Ценообразование
В разных сегментах рынка недвижимости (коммерческая недвижимость, рынок жилья — первичный и вторичный) различные факторы ценообразования, такие как предложение и спрос, местоположение, стоимость строительных материалов, земли, рабочей силы, имеют разную степень воздействия.
Так, известно, что основное влияние на развитие рынка жилья в течение ряда лет оказывало доступное ипотечное кредитование, которое обеспечивалось привлечением зарубежных средств. Возрастающая потребность в жилье вкупе с доступными жилищными займами обеспечивали стабильный спрос и, как следствие, рост цен. Высокие темпы роста превращали спрос в ажиотажный и сделали рынок жилья весьма привлекательным для спекуляций.
В отличие от квартирного рынка, барьеры вхождения в сегмент коммерческой недвижимости для игроков были и остаются достаточно высокими. По стоимости квадратного метра торговые, офисные помещения сопоставимы, пожалуй, с жильем «элит-класса» (в среднем от 1500 до 3000 у.е.), потому основу здесь составляет реальный, а не спекулятивный спрос.
С 2005-го по 2008 год рост цен за квадратный метр торговой недвижимости в зависимости от района составил от 43,8 до 230%. Причем, как и на рынке вторичного жилья, максимальное увеличение в этот период наблюдалось в Майкудуке. Здесь стоимость «дешевого» квадратного метра торговых площадей увеличилась на 230%, «дорогого» — на 150%. Далее, по мере сокращения темпов, следует Центр: «дешевые» торговые площади подорожали на 200%, «дорогие» — на 54%. На Юго-Востоке аналогичные показатели составили 87,5% и 44% соответственно.
Основное влияние на увеличение стоимости коммерческой недвижимости оказывали высокие темпы развития бизнеса. Создание благоприятных условий для развития малого и среднего бизнеса (МСБ) (программы поддержки, банковское кредитование) обеспечивали рост благосостояния общества и, как следствие, развитие торговли и сферы услуг, появление которых требовало новых торговых и офисных площадей. В таких условиях «первая заповедь» инвестора в коммерческую недвижимость — «местоположение, местоположение и еще раз местоположение» — стала также одним из главных факторов ценообразования. Так называемые престижные территории в городе подвергались и подвергаются наиболее интенсивному освоению. Уже сейчас найти участок под строительство в центральной части города представляется проблематичным. В парковой зоне цена за 1 сотку начинается от 7 500 у.е., а в районе так называемого «золотого квадрата» (Бухар-жырау, Н. Абдирова, б. Мира, ул. Гоголя) стоимость доходит до 40 000 у.е. за 100 кв.м.
На примере торговой недвижимости в апреле диапазон цен продажи сложился следующим образом: в Центре стоимость торговых площадей составила от 1200 до 1900 у.е. за квадратный метр, на Юго-Востоке — от 750 до 2300 у.е., в Майкудуке — от 700 до 980 у.е. за единицу площади.
Однако, сравнивая действующие цены с ценами восьмимесячной давности, можно заметить некоторое изменение в динамике. Так, в Майкудуке в августе 2007 года купить торговую недвижимость ниже 1250 у.е. за квадрат было невозможно, максимальные же цены доходили в этом районе до 2000 у.е. Ситуация в Центре и на Юго-Востоке отличается тем, что на сегодняшний момент нижние ценовые пределы сократились в Центре с 1500 до 1200 у.е., на Юго-Востоке — с 1000 до 750 у.е. Таким образом, можно заметить, что начиная с августа 2007 года, когда цены на недвижимость достигли своего пика, снижение цен на торговые площади составило от 20 до 40%. И вновь наибольшими темпами подешевела недвижимость в Майкудуке.
Перспективы
Что же ожидает рынок коммерческой недвижимости в перспективе? Нынешняя непростая ситуация в банковском секторе, связанная с дефицитом ликвидности и ужесточением условий кредитования (в том числе малого и среднего бизнеса), а также снижение покупательной способности населения, к сожалению, могут негативно сказаться на деловой активности предпринимателей. Это, в свою очередь, приведет к сокращению спроса на рынке коммерческой недвижимости и, как следствие, к снижению цен. В меньшей степени это коснется объектов, расположенных в деловых и торговых центрах города, хорошо оснащенных и удобных для бизнеса. Наибольшего снижения следует ожидать на недвижимость более низкого класса, находящуюся за пределами центральных улиц, с плохой проходимостью и отсутствием подъездных путей. Тем не менее, такого падения цен, как на рынке жилья, разумеется, не случится.
Итак, следите за рынком…
Таблица 1.
Динамика средних цен предложения 1 кв. м торговой недвижимости
|
Район города |
Диапазон цен за 1 квадратный метр, у.е. |
||||
|
Апрель 2005 года |
Апрель 2006 года |
Апрель 2007 года |
Август 2007 года |
Апрель 2008 года |
|
|
Центр |
400-1300 |
700-1800 |
1100-2200 |
1500-3200 |
1200-2000 |
|
Юго-Восток |
400-1600 |
450-2000 |
900-2300 |
1000-2350 |
750-2300 |
|
Майкудук |
200-400 |
480-700 |
540-1200 |
1250-2000 |
660-1000 |
Статью об аренде коммерческой недвижимости читайте в следующем номере.
Аналитический отдел портала www.kn.kz