Основным отличием любого рынка частных домов является его высокая дифференциация по характеристикам объектов и, соответственно, по цене.
В отличие от квартирного рынка Караганды, который представлен, в основном типовыми, законченными объектами, данный сегмент весьма разнообразен: от домов из саманного кирпича с печным отоплением до новых кирпичных особняков со всеми удобствами и коммуникациями. Таким образом, и изменение цен в динамике напрямую зависит от того, к какому сегменту («дорогому» или «дешевому») относится объект. Поэтомудля объективного анализа рынка мы будем использовать показатели расслоения (цены 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых домов по районам и количеству комнат).
Изменения в динамике
Так, с начала снижения цен на недвижимость (август 2007 года) «дешевые» дома потеряли 24,2% своей стоимости, «дорогие» - 11,3%. При этом прослеживается четкая зависимость нормы снижения цен от количества комнат. Так, максимально подешевели двухкомнатные дома, средняя их стоимость сократилась с 974 у. е. до 554 у. за 1 кв. м или на 43,1% (!). При этом в «дешевом» сегменте темп снижения составил 50% (!), в «дорогом»- лишь 9,5%.
Далее, в порядке убывания темпов следуют трехкомнатные дома, средняя стоимость которых сократилась на 22,8% или с 742 у. е. до 573 у. е. за квадратный метр. Четырех- и пятикомнатные дома подешевели на 10,6% и 11,4% соответственно. Минимальный темп снижения был зафиксирован на многокомнатные (шесть комнат и выше) дома – 7,0%. Столь значительные различия в степени удешевления можно объяснить тем, что основная часть домов с большим количеством комнат относится к «дорогому» сегменту. А, как известно, в условиях стагнации первым проседает в цене дешевое жилье, дорогое же менее подвержено ценовым колебаниям. Этот же факт подтверждает и то, что темп падения различен и в зависимости от местоположения объекта, то есть чем престижнее район и выше цена, тем изменение цен меньше. Так, минимальное снижение наблюдается в секторе частных домов Юго-Востока, Средняя стоимость здесь сократилась всего на 8,6% и в июле составила 822 у. е. Основное сдерживающее влияние при этом оказывает опять же сегмент «дорогого» жилья. Оказалось, что на пяти- и многокомнатные дома в микрорайоне «Кунгей» ценовой показатель вовсе не изменился, и даже наблюдается некоторое формальное повышение, вызванное появлением в базе новых дорогих объектов. Максимальную цену заквадратный метр (1618 у. е.) имеет двухэтажный дом с современным качественным ремонтом и мебелью, земельным участком 25 соток, баней и бассеином. Сектор же «дешевых» домов повторяет общую тенденцию: сокращение здесь составило 21,2% и ценовой показатель в июле зафиксировался на уровне 456 у. е.
Поведение рынка в Михайловке аналогично предыдущему: на многокомнатные дома «дорогого» сегмента существенных изменений с августа 2007 года по июль текущего не наблюдалось, а в целом данный сегмент в этот период потерял 10% прежней стоимости. В «дешевом» секторе темп оказался выше в три с лишним раза и составил 33,9%. Средняя стоимость верхнего сегмента составила в июле 974 у. е., нижнего – 284 у. е. за 1 квадратный метр.
Далее по мере увеличения темпов снижения следует Город. Следует уточнить, что в данном обзоре мы избегаем наименования Центр, так как в данный сегмент входит большое количество объектов, расположенных в районе кирзавода, старого аэропорта и других, отдаленных от центра улиц. Итак, в городе стоимость «дешевого» жилья сократилась с 601 у. е. до 408 у. е. за квадратный метр или на 32%, стоимость «дорогого» - с 1657 у. е. до 1391 у. е. или на 16,1%. Максимальную цену за единицу площади (1400 у. е.) здесь имеет трехэтажный дом, расположенный на проспекте Б. Жырау. Его стоимость составляет 280 000 долларов.
Район Майкудука традиционно отличился максимальным снижением стоимости на недвижимость. Средняя цена здесь сократилась на 27,1% и составила 587 у. е. за квадрат. Однако, в разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого»жилья существенных отличий от других районов не наблюдалось. «Дорогие» дома подешевели на 13,3%, «дешевые» - на 31,5%. Их средняя стоимость в июле составила соответственно 886 у. е. и 334 у. е.
Индексы расслоения
Напомним читателям, что индекс расслоения показывает степень разброса стоимостей на рынке жилья или, другими словами, то, во сколько раз стоимость «дорогого» сегмента выше стоимости «дешевого».
Для начала стоит отметить, что в силу высокой дифференциации сектор частных домов имеет максимальный индекс расслоения. Если на квартирном рынке он составляет 2,2 раза, то здесь его значение соответствует 3,1. В динамике индекс расслоения имеет четкую тенденцию увеличения.
С начала снижения цен на рынке (август-сентябрь) индекс расслоения на рынке частных домов составлял 2,64 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу июля составил 3,09. Это означает, что за последние полгода «дорогое» и «дешевое» жилье в частном секторе разошлись по ценам примерно на 17% (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за обозначенный период). Эти 17 процентов соответствуют сумме изменения средней стоимости «дорогого» жилья и снижения средней стоимости «дешевого» за этот период.
Структура предложения
Анализируемая база сектора частных домов представлена 307 предложениями, что составляет 18,4% от общего количества на вторичном рынке жилья. При этом максимальный удельный вес - 37% занимает Город, который представлен 139 предложениями, из которых основную долю занимают четырехкомнатные дома – 57 объектов или 41%. Двадцать один процент от общего объема приходится на Михайловку (78 домов). По 15% (56 домов) и 14% (50 домов) распределилось предложение на Майкудук и Юго-Восток. Минимальное предложение в Пришахтинске и Сортировке – лишь 9% и 4% соответсвтенно.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают четырехкомнатные дома — 37%, или 135 единиц. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 21%, или 79 домов, на пяти- и многокомнатные дома приходится по 19% (70 единиц) и минимум составляют двухкомнатные – лишь 4% от общего числа.
Прогнозы
Прогнозы развития для данного рынка не отличаются от общих прогнозов по вторичному рынку жилья. Можно лишь напомнить, что банковский сектор страны продолжает испытывать трудности. Помимо проблем с ликвидностью, связанной с необходимостью погашения внешних заимствований, на первый план выходит еще одна – ухудшение качества кредитного портфеля. Это в свою очередь потребует от банков дополнительных расходов на формирование провизий, что явится дополнительной нагрузкой на ликвидность и может повлечь дальнейшее сокращение объемов кредитования. Массовая же реализация залогового обеспечения будет способствовать дальнейшему снижению цен на рынке недвижимости. В таких условиях банковскому сектору как никогда потребуется помощь государства, без которого решение проблем банковского сектора и экономики в целом может стать весьма проблематичным.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz