В сентябре на рынке арендного жилья Караганды средневзвешеннаяставка найма квартиры составила 1097 тенге за квадратный метр в месяц. Количество сдаваемого внаем жилья составило 350 квартир и 43 комнаты. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения снизился на 6,2%, или на 26 единиц.
Предложение
В сентябре сегмент арендного жилья был представлен 393 объектами. Доля сдаваемых внаем квартир в совокупной величине предложения составила 89%, или 350 единиц, комнат — 11%, или 43 единицы.
В территориальной разбивке максимальную долю предложения — 56% занимает Город, представленный 219 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы Юго-Восток — 26% (103 ед.), Майкудук — 12% (49 ед.), Михайловка — 4% (14 ед.) и Пришахтинск — 2% (8 ед.).
В зависимости от формата жилья максимальная доля предложения — 39%, или 152 единицы, приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют однокомнатные и трехкомнатные квартиры, удельный вес которых составляет 36% (142 ед.) и 14% (56 ед.) соответственно. Количество сдаваемых внаем комнат за анализируемый период составило 43 единицы, что эквивалентно 11% в совокупном объеме предложения.
В сентябре по сравнению с прошлым месяцем количество сдаваемого внаем жилья по Караганде снизилось на 6,2%, или на 26 единиц. Снижение наблюдалось в большинстве районов, исключением стал лишь Майкудук, где показатель за период увеличился на 6,5%, или 3 единицы. Итак, в Михайловке за период количество сдаваемого внаем жилья сократилось на 22,2% (4 ед.), в Пришахтинске снижение составило 11,1% (1 ед.). Далее следуют районы Юго-Восток и Город, где количество предложений снизилось на 7,2% (8 ед.) и 6,8% (16 ед.) соответственно (таблица 1).
|
Район |
Количество предложений, ед. |
Абсолютное изменение, ед. |
Относительное изменение, % |
|
|
август |
сентябрь |
|||
|
Город |
235 |
219 |
-16 |
-6,8 |
|
Юго-Восток |
111 |
103 |
-8 |
-7,2 |
|
Михайловка |
18 |
14 |
-4 |
-22,2 |
|
Майкудук |
46 |
49 |
+3 |
+6,5 |
|
Пришахтинск |
9 |
8 |
-1 |
-11,1 |
|
Итого по городу |
419 |
393 |
-26 |
-6,2 |
В разрезе формата квартир приток предложений аренды в сентябре наблюдался только в сегменте однокомнатных квартир — на 18,3%, или 22 единицы. По остальным форматам было зафиксировано снижение количества предложений. По трехкомнатным квартирам оно составило минус 32,5% (27 ед.), по двухкомнатным — 1,9% (3 ед.). Число сдаваемых внаем комнат для проживания с хозяевами по сравнению с прошлым месяцем снизилось на 29,5%, или 18 комнат (таблица 2).
|
Формат |
Количество предложений, ед. |
Абсолютное изменение, ед. |
Относительное изменение, % |
|
|
август |
сентябрь |
|||
|
1-комн. |
120 |
142 |
+22 |
+18,3 |
|
2-комн. |
155 |
152 |
-3 |
-1,9 |
|
3-комн. |
83 |
56 |
-27 |
-32,5 |
|
Комнаты |
61 |
43 |
-18 |
-29,5 |
|
Итого по городу |
419 |
393 |
-26 |
-6,2 |
Ценовая конъюнктура
В сентябре 2011 года средневзвешенная цена аренды квартир по Караганде равна 1097 тенге за квадратный метр в месяц. Наиболее высокий показатель наблюдается в Городе — 1268 тенге за единицу площади. Далее следуют Михайловка — 1253 тенге и Юго-Восток — 954 тенге. Минимальные значения зафиксированы в районах Майкудука и Пришахтинска, где средние арендные ставки составляют 625 и 543 тенге за квадратный метр в месяц.
Анализ, проведенный в разрезе районов города, не выявил в отчетном периоде резких ценовых колебаний, что свидетельствует о стабильности цен по сравнению с предыдущим месяцем (таблица 3).
|
Район |
Цена предложения, тг/кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
тг/кв.м |
% |
(+/-) тг/кв.м |
(+/-) % |
||
|
Город |
1268 |
-27 |
-2,1 |
60 |
4,7 |
|
Юго-Восток |
954 |
+12 |
+1,3 |
52 |
5,5 |
|
Михайловка |
1253 |
+69 |
+5,9 |
236 |
19,4 |
|
Майкудук |
625 |
-69 |
-9,9 |
72 |
10,4 |
|
Пришахтинск |
543 |
-66 |
-10,8 |
111 |
19,6 |
|
Средняя |
1097 |
-37 |
-3,3 |
46 |
4,1 |
С точки зрения формата квартир снижение средней цены аренды было зафиксировано в сегменте однокомнатных квартир, данный скачок произошел в результате снижения ценового показателя в рассматриваемом сегменте в Городе. В целом данное снижение показателя не оказало существенного влияния на отклонение средней ставки найма по Караганде. По сегментам двух- и трехкомнатных квартир все ценовые отклонения лежали в пределах допустимой погрешности, что говорит об их незначительности и стабильности арендных ставок по сравнению с августом 2011 года (таблица 4).
|
Формат |
Цена предложения, тг/кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
тг/кв.м |
% |
(+/-) тг/кв.м |
(+/-) % |
||
|
1-комн. |
997 |
-104 |
-9,5 |
56 |
5,4 |
|
2-комн. |
1172 |
+36 |
+3,2 |
80 |
7,0 |
|
3-комн. |
1151 |
-29 |
-2,4 |
111 |
9,5 |
|
Средняя |
1097 |
-37 |
-3,3 |
46 |
4,1 |
Таким образом, в сентябре на рынке арендного жилья г. Караганды отклонение средней ставки аренды находилось в пределах допустимой погрешности, что позволяет судить о ее стабильности к уровню прошлого месяца.
Расслоение рынка
В отчетном периоде средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1641 тенге за квадрат в месяц, «дешевых» — 700 тенге. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») по городу составил 2,3. Внутри районов наибольшее расслоение зафиксировано в Городе и Майкудуке — 2,4 и 2,3 соответственно. На Юго-Востоке и в Михайловке расслоение составило 2,2. Наименьшее расслоение рынка отмечается в Пришахтинске — 1,9.
Доходность аренды жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, чем хранить сбережения в банке. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. Ставка вознаграждения по банковским депозитам в тенге на сегодняшний день в среднем составляет 8% годовых.
В зависимости от района наиболее высок процент доходности в Городе — 10,4%. Далее следуют Михайловка — 9,7, Юго-Восток — 8,6, Майкудук — 8 и Пришахтинск — 7,8.
В позиции формата жилья максимальную доходность от сдачи внаем имеют собственники двухкомнатных квартир — 10,6%. Трехкомнатные и однокомнатные квартиры приносят своим владельцам 9,7% и 9,4% годовых соответственно.
В целом по г. Караганде уровень доходности жилья в сентябре составил 9,7% годовых, что на 0,6 пункта ниже значения, зафиксированного в прошлом месяце.
Таким образом, если при расчете доходности аренды принять во внимание ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется, что наиболее выгодны для сдачи в аренду квартиры всех форматов, расположенные в Городе и Михайловке.
Выводы:
- на рынке арендного жилья г. Караганды в сентябре наблюдается ценовая стабильность;
- в отчетном месяце в сегменте арендного жилья зафиксировано снижение количества предложений;
- на сегодняшний день наиболее доходной для арендодателя является сдача внаем квартир всех форматов, расположенных в Городе и Михайловке.
Аналитический отдел портала www.kn.kz
Телефон 910-103 (вн. 108)