В августе на рынке арендного жилья Караганды средняя ставка найма квартир составила 1134 тенге за квадратный метр, для комнат — 836 тенге за единицу площади. Количество сдаваемого внаем жилья составило 358 квартир и 61 комнату. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения на карагандинском рынке аренды снизился на 10,9% или на 51 единицу.
Предложение
В августе сегмент арендного жилья был представлен 470 объектами. Доля сдаваемых внаем квартир в совокупной величине предложения составила 85%, или 358 единиц, комнат — 15%, или 61 единицу.
В территориальной разбивке максимальную долю предложения — 57% занимает Город, представленный 235 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы Юго-Восток — 26% (111 ед.), Майкудук — 11% (46 ед.), Михайловка — 4% (18 ед.) и Пришахтинск — 2% (9 ед.).
В зависимости от формата жилья максимальная доля предложения — 36%, или 155 единиц, приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют однокомнатные и трехкомнатные квартиры, удельный вес которых составляет 29% (120 ед.) и 20% (83 ед.) соответственно. Количество сдаваемых внаем комнат за анализируемый период составило 61 единицу, что эквивалентно 15% в совокупном объеме предложения.
В августе по сравнению с прошлым месяцем количество сдаваемого внаем жилья по Караганде снизилось на 10,9%, или на 51 единицу. Снижение наблюдалось во всех районах города, за исключением Майкудука и Пришахтинска, где количество предложений незначительно увеличилось — на 3 и 2 единицы соответственно. В Городе, на Юго-Востоке и в Михайловке объем предложения за анализируемый период снизился на 36, 17 и 3 единицы соответственно (таблица 1).
|
Район |
Количество предложений, ед. |
Абсолютное изменение, ед. |
Относительное изменение, % |
|
|
июль |
август |
|||
|
Город |
271 |
235 |
-36 |
-13,3 |
|
Юго-Восток |
128 |
111 |
-17 |
-13,3 |
|
Михайловка |
21 |
18 |
-3 |
-14,3 |
|
Майкудук |
43 |
46 |
+3 |
+7,0 |
|
Пришахтинск |
7 |
9 |
+2 |
+28,6 |
|
Итого по городу |
470 |
419 |
-51 |
-10,9 |
В разрезе формата квартир снижение предложений аренды зафиксировано по двух- и однокомнатным квартирам — минус 56 и 4 единицы соответственно.
Количество трехкомнатных квартир, сдаваемых внаем, за период возросло на 7 единиц. Число комнат для проживания с хозяевами в августе составило 61 единицу, что на 2 комнаты больше, чем в прошлом месяце (таблица 2).
|
Формат |
Количество предложений, ед. |
Абсолютное изменение, ед. |
Относительное изменение, % |
|
|
июль |
август |
|||
|
1-комн. |
124 |
120 |
-4 |
-3,2 |
|
2-комн. |
211 |
155 |
-56 |
-26,5 |
|
3-комн. |
76 |
83 |
+7 |
+9,2 |
|
Комнаты |
59 |
61 |
+2 |
+3,4 |
|
Итого по городу |
470 |
419 |
-51 |
-10,9 |
Итак, по результатам проводимого исследования можно сказать, что к концу лета в сегменте арендного жилья, по сравнению с июлем, зафиксировано существенное снижение объема предложения.
Ценовая конъюнктура
В августе 2011 года средневзвешенная цена аренды квартир по Караганде составила 1134 тенге за квадратный метр в месяц. Наиболее высокий показатель наблюдается в Городе — 1295 тенге за единицу площади. Далее следуют Михайловка — 1184 тенге и Юго-Восток — 943 тенге. Минимальные значения зафиксированы в районах Майкудука и Пришахтинска, где средние арендные ставки составляют 693 и 609 тенге за квадратный метр в месяц.
Анализ, проведенный в разрезе районов города, зафиксировал в августе повышение арендных ставок на арендное жилье, расположенное в Городе — плюс 8,8% (105 тг/кв.м) и в Майкудуке — плюс 12,3% (76 тг/кв.м). В остальных районах города ценовые колебания не превысили уровень статистической погрешности (таблица 3).
|
Район |
Цена предложения, тг/кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
тг/кв.м |
% |
(+/-) тг/кв.м |
(+/-) % |
||
|
Город |
1295 |
+105 |
+8,8 |
52 |
4,2 |
|
Юго-Восток |
943 |
+34 |
+3,7 |
45 |
4,8 |
|
Михайловка |
1184 |
+44 |
+3,9 |
82 |
7,9 |
|
Майкудук |
693 |
+76 |
+12,3 |
57 |
8,6 |
|
Пришахтинск |
609 |
-48 |
-7,2 |
96 |
15,2 |
|
Средняя |
1134 |
+75 |
+7,1 |
40 |
3,7 |
С точки зрения формата жилья, рост арендных ставок наблюдался по сегментам двух- и однокомнатных квартир. По указанным форматам жилья ставка аренды за период возросла на 8,6% (90 тг/кв.м) и 5,5% (58 тг/кв.м) соответственно. По сдаваемым в аренду трехкомнатным квартирам и комнатам для проживания с хозяевами резких ценовых колебаний в августе отмечено не было (таблица 4).
|
Формат |
Цена предложения, тг/кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
тг/кв.м |
% |
(+/-) тг/кв.м |
(+/-) % |
||
|
1-комн. |
1101 |
+58 |
+5,5 |
55 |
5,1 |
|
2-комн. |
1136 |
+90 |
+8,6 |
66 |
6,0 |
|
3-комн. |
1179 |
+56 |
+4,9 |
94 |
8,1 |
|
Комнаты |
836 |
+68 |
+8,8 |
120 |
14,9 |
|
Средняя |
1134 |
+75 |
+7,1 |
40 |
3,7 |
В результате зафиксированного повышения арендных ставок на одно- и двухкомнатные квартиры, а также удорожание аренды в Городе и Майкудуке средневзвешенная цена аренды в августе демонстрирует рост. По сравнению с прошлым месяцем средняя ставка аренды возросла на 7,1% (75 тг/кв.м в месяц) и составила на конец периода 1134 тг/кв.м.
Расслоение рынка
В отчетном периоде средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1549 тенге за квадрат, «дешевых» — 741 тенге. По сравнению с прошлым месяцем цена аренды в сегменте «дешевого» жилья возросла на 3,8%, в сегменте «дорогого» ставка аренды увеличилась на 3,1%.
Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») по городу составил 2,1. Внутри районов наибольшее расслоение зафиксировано в Городе и Михайловке — 2,2. Далее следуют районы: Майкудук — 1,9, Юго-Восток — 1,7 и Пришахтинск — 1,3.
Доходность аренды жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, чем хранить сбережения в банке. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. Ставка вознаграждения по банковским депозитам в тенге на сегодняшний день в среднем составляет 8% годовых.
В зависимости от района наиболее высок процент доходности в Городе — 10,7%. В Михайловке и Пришахтинске доходность от сдачи квартиры в наем составляет 9,3%. В Майкудуке и на Юго-Востоке этот показатель жилья составляет 9,1% и 8,7% соответственно.
В позиции формата жилья максимальную доходность от сдачи внаем имеют собственники однокомнатных квартир — 10,5%. Трехкомнатные и двухкомнатные квартиры приносят своим владельцам 10,2% и 10,4% годовых соответственно.
В целом по г. Караганде уровень доходности жилья в августе составил 10,3% годовых, что на 0,5 пункта выше значения, зафиксированного в прошлом месяце.
Таким образом, если при расчете доходности аренды принять во внимание ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется, что наиболее выгодны для сдачи в аренду квартиры всех форматов, расположенные в Городе. В остальных районах города наиболее доходными являются сдаваемые в аренду однокомнатные квартиры.
Выводы:
- на рынке арендного жилья г. Караганды в отчетном периоде наблюдается высокая потребность в жилье, которая совместно со снижением количества предложений в августе вызвала повышение арендных ставок;
- в результате удорожания арендного жилья в Городе и Майкудуке средневзвешенная ставка аренды в целом по Караганде демонстрирует рост;
- в разрезе формата жилья за анализируемый период рост арендных ставок отмечается по однокомнатным и двухкомнатным квартирам;
- на сегодняшний день наиболее доходной для арендодателя является сдача внаем квартир всех форматов, находящихся в Городе, в остальных районах города максимальный процент дохода приносят своим владельцам однокомнатные квартиры.
Аналитический отдел портала www.kn.kz
Телефон 910-103 (вн. 108)