В апреле на рынке арендного жилья г. Караганды средняя ставка найма квартир составила 1050 тенге за квадратный метр, для комнат — 663 тенге за единицу площади. Резких ценовых отклонений в отчетном периоде зафиксировано не было, все изменения находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности. Количество сдаваемого внаем жилья в апреле по Караганде составило 404 квартиры и 43 комнаты. По сравнению с прошлым месяцем совокупный объем предложения аренды по городу вырос на 3%, или на 13 единиц.
Предложение
Сегмент арендного жилья был представлен в апреле 447 объектами. Доля сдаваемых внаем квартир в совокупной величине предложения составила 90,4%, или 404 единицы, комнат — 9,6%, или 43 единицы.
В территориальной разбивке максимальную долю предложения — 58% занимает Город, представленный 256 объектами. Далее следуют районы Юго-Восток — 26% (118 ед.), Майкудук — 10% (46 ед.), Михайловка — 4% (20 ед.) и Пришахтинск — 2% (7 ед.) (диаграмма 1).
В зависимости от формата жилья максимальная доля предложения — 39%, или 176 единиц, приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют одно- и трехкомнатные квартиры, удельный вес которых составляет 35% (157 ед.) и 16% (71 ед.) соответственно. Количество сдаваемых внаем комнат за анализируемый период составило 43 единицы, что эквивалентно 10% в совокупном объеме предложения (диаграмма 2).
В апреле объем сдаваемого внаем жилья по Караганде вырос на 3%, или на 13 единиц. Приток предложений аренды зафиксирован в Городе и Михайловке — плюс 27 единиц и 1 единица соответственно. В остальных районах города отмечается снижение количества предложений на 5 единиц в каждом районе (таблица 1).
|
Район |
Количество предложений, ед. |
Абсолютное изменение, ед. |
Относительное изменение, % |
|
|
март |
апрель |
|||
|
Город |
229 |
256 |
+27 |
+11,8 |
|
Юго-Восток |
123 |
118 |
-5 |
-4,1 |
|
Михайловка |
19 |
20 |
+1 |
+5,3 |
|
Майкудук |
51 |
46 |
-5 |
-9,8 |
|
Пришахтинск |
12 |
7 |
-5 |
-41,7 |
|
Итого по городу |
434 |
447 |
+13 |
+3,0 |
В разрезе формата жилья приток предложений аренды зафиксирован в сегменте однокомнатных квартир — плюс 31 единица. В сегменте двухкомнатных количественных отклонений за период не наблюдалось. По трехкомнатным квартирам и комнатам для проживания с хозяевами отмечается снижение объема предложения на 13 ед. и 5 ед. соответственно (таблица 2).
|
Формат |
Количество предложений, ед. |
Абсолютное изменение, ед. |
Относительное изменение, % |
|
|
март |
апрель |
|||
|
1-комн. |
126 |
157 |
+31 |
+24,6 |
|
2-комн. |
176 |
176 |
0 |
0 |
|
3-комн. |
84 |
71 |
-13 |
-15,5 |
|
Комнаты |
48 |
43 |
-5 |
- 10,4 |
|
Итого по городу |
434 |
447 |
+13 |
+3,0 |
Ценовая конъюнктура
В апреле 2011 года средневзвешенная цена аренды квартир по Караганде составила 1050 тенге за квадратный метр в месяц. Наиболее высокая цена аренды в Городе — 1205 тенге за единицу. Далее следуют Михайловка — 1032 тенге и Юго-Восток — 882 тенге. Минимальные значения зафиксированы в районах Майкудука и Пришахтинска, где средние арендные ставки составляют 556 и 515 тенге за квадрат в месяц (диаграмма 3).
Анализ, проведенный в разрезе районов города, не выявил в отчетном периоде резких ценовых колебаний, что свидетельствует о стабильности цен по сравнению с предыдущим месяцем (таблица 3).
|
Район |
Цена предложения, тг/кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
тг/кв.м |
% |
(+/-) тг/кв.м |
(+/-) % |
||
|
Город |
1205 |
-59 |
-4,6 |
61 |
4,8 |
|
Юго-Восток |
882 |
-44 |
-4,7 |
56 |
5,8 |
|
Михайловка |
1032 |
+144 |
+16,3 |
191 |
20,1 |
|
Майкудук |
556 |
-12 |
-2,1 |
50 |
8,9 |
|
Пришахтинск |
515 |
-71 |
-12,0 |
83 |
15,4 |
|
Средняя |
1050 |
-18 |
-1,7 |
45 |
4,3 |
Аналогичная ситуация наблюдается и с точки зрения формата жилья, где все ценовые отклонения лежали в пределах допустимой погрешности, что говорит об их незначительности и стабильности арендных ставок по сравнению с мартом 2011 года (таблица 4).
|
Формат |
Цена предложения, тг/кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
тг/кв.м |
% |
(+/-) тг/кв.м |
(+/-) % |
||
|
1-комн. |
954 |
-96 |
-9,2 |
98 |
9,3 |
|
2-комн. |
1127 |
+85 |
+8,1 |
90 |
8,4 |
|
3-комн. |
1071 |
-79 |
-6,9 |
95 |
8,6 |
|
Комнаты |
663 |
+77 |
+13 |
86 |
14 |
|
Средняя |
1050 |
-18 |
-1,7 |
45 |
4,3 |
Итак, в апреле 2011 года средневзвешенная цена аренды по квартирам, сдаваемым внаем, составила 1050 тенге за квадратный метр, по комнатам с подселением это значение равно 663 тенге за единицу площади.
Расслоение рынка
В отчетном периоде средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1554 тенге за квадрат, «дешевых» — 665 тенге. Отклонения средних ценовых показателей в «дорогом» и «дешевом» сегментах за период не превысили погрешности расчетов, что свидетельствует об их незначительности и стабильности цен по сравнению с прошлым месяцем. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») по городу составил 2,3. Внутри районов наибольшее расслоение имеет рынок аренды жилья в Городе — 2,5. Далее следуют районы: Юго-Восток — 2,0, Михайловка — 1,9 и Майкудук — 1,8. Наименьшее расслоение рынка зафиксировано в Пришахтинске — 1,5.
Доходность аренды жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, чем хранить сбережения в банке. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. Ставка вознаграждения по банковским депозитам в тенге на сегодняшний день в среднем составляет 8,6% годовых.
В связи с тем, что в апреле текущего года ставки найма жилья по Караганде демонстрируют стабильность, а средневзвешенные цены на рынке вторичного жилья с начала года постепенно растут, в апреле наблюдается снижение индекса доходности в большинстве районов города. Исключением является Город, где за период доходность жилья возросла на 1,4% и составила на конец периода 10,5% годовых. Далее в порядке снижения индекса доходности следуют районы: Пришахтинск — 9,1, Майкудук — 8,3, Михайловка — 8,1 и Юго-Восток — 7,8.
В позиции формата жилья максимальную доходность от сдачи внаем имеют собственники двухкомнатных квартир — 10,9%. Трех- и однокомнатные квартиры приносят арендодателям 9,8% и 9,3% годовых соответственно.
В целом по г. Караганде уровень доходности жилья в апреле составил 9,9% годовых, что на 0,3 пункта ниже значения прошлого месяца.
Таким образом, если при расчете доходности аренды принять во внимание ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется, что наиболее выгодны для сдачи в аренду квартиры всех форматов, расположенные в Городе, а также однокомнатное жилье в Пришахтинске.
Выводы
По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:
- рынок арендного жилья города Караганды в апреле текущего года демонстрирует стабильность арендных ставок по сравнению с прошлым месяцем;
- по сравнению с мартом в сегменте аренды жилья в анализируемом периоде наблюдается небольшой приток количества предложений.
Аналитический отдел портала www.kn.kz