В марте на рынке жилья г. Караганды средняя ставка аренды квартир составила 1068 тенге за квадратный метр, для комнат — 586 тенге за единицу площади. Резкого ценового отклонения в отчетном периоде зафиксировано не было, все изменения находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности. По сравнению с прошлым месяцем количество сдаваемых внаем квартир возросло на 39 единиц (11,2%), комнат — на 5 единиц (11,6%). Таким образом, анализируемая база арендного жилья г. Караганды в марте 2011 года составила 434 единицы, из которых 386 квартир и 48 комнат.
Предложение
В отчетном периоде сегмент сдаваемого в аренду жилья был представлен 434 объектами. Доля сдаваемых внаем квартир в совокупной величине предложения составила 89%, или 386 единиц, комнат — 11%, или 48 единиц.
В территориальной разбивке максимальную долю предложения — 53% занимает Город, представленный 229 единицами. Далее следуют районы Юго-Восток — 28% (123 ед.) и Майкудук — 12% (51). В совокупном объеме предложения аренды доли Михайловки и Пришахтинска минимальны, они составляют 4% (19 ед.) и 3% (12 ед.) соответственно.
В зависимости от формата жилья максимальная доля предложения — 41%, или 176 единиц, приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют одно- и трехкомнатные квартиры, удельный вес которых составляет 29% (126 ед.) и 19% (84 ед.) соответственно. Количество сдаваемых внаем комнат за анализируемый период составило 48 единиц, что эквивалентно 11% в совокупном объеме предложения.
В марте объем сдаваемого внаем жилья по Караганде возрос на 11,3%, или на 44 единицы, при этом увеличение количества предложений наблюдается во всех районах города. В абсолютном выражении максимальный приток предложений зафиксирован на Юго-Востоке — плюс 19 единиц. Далее следуют районы: Майкудук (9 ед.), Город (6 ед.), Михайловка и Пришахтинск (по 5 ед.) (таблица 1).
Район |
Количество |
Абсолютное изменение, ед. |
Относительное изменение, % |
|
февраль |
март |
|||
Город |
223 |
229 |
+6 |
+2,7 |
Юго-Восток |
104 |
123 |
+19 |
+18,3 |
Михайловка |
14 |
19 |
+5 |
+35,7 |
Майкудук |
42 |
51 |
+9 |
+21,4 |
Пришахтинск |
7 |
12 |
+5 |
+71,4 |
Итого по городу |
390 |
434 |
+44 |
+11,3 |
В разрезе формата жилья приток предложений аренды зафиксирован на все типы квартир: однокомнатные — плюс 26 ед., двухкомнатные — 12 ед., трехкомнатные — 1 ед. Также за период возросло количество сдаваемых внаем комнат, их прирост составил 5 единиц, или 11,6% (таблица 2).
Формат |
Количество предложений, ед. |
Абсолютное изменение, ед. |
Относительное изменение, % |
|
февраль |
март |
|||
1-комн. |
100 |
126 |
+26 |
+26,0 |
2-комн. |
164 |
176 |
+12 |
+7,3 |
3-комн. |
83 |
84 |
+1 |
+1,2 |
Комнаты |
43 |
48 |
+5 |
+11,6 |
Итого по городу |
390 |
434 |
+44 |
+11,3 |
Ценовая конъюнктура
В марте 2011 года средневзвешенная цена аренды квартир по Караганде составила 1068 тенге за квадратный метр в месяц. Наиболее высокая цена аренды в Городе — 1264 тенге за единицу. Далее следуют Юго-Восток — 926 тенге и Михайловка — 888 тенге. Минимальные значения зафиксированы в районах Пришахтинска и Майкудука, где средние арендные ставки составляют 586 и 568 тенге за квадрат в месяц.
Анализ, проведенный в разрезе районов города, не выявил в отчетном периоде резких ценовых колебаний, что свидетельствует о стабильности цен по сравнению с предыдущим месяцем (таблица 3).
Район |
Цена предложения, тг/кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу |
1/2 ∑ погрешностей |
||
тг/кв.м |
% |
(+/-) тг/кв.м |
(+/-) % |
||
Город |
1264 |
+28 |
+2,2 |
60 |
4,8 |
Юго-Восток |
926 |
-10 |
-1,1 |
59 |
6,3 |
Михайловка |
888 |
-3 |
-0,3 |
78,3 |
8,9 |
Майкудук |
568 |
-26 |
-4,4 |
53 |
9,1 |
Пришахтинск |
586 |
+45 |
+8,3 |
75 |
13,4 |
Средняя |
1068 |
-10 |
-0,9 |
46 |
4,3 |
Аналогичная ситуация наблюдается и с точки зрения формата жилья, где все ценовые отклонения лежали в пределах допустимой погрешности, что говорит об их незначительности и стабильности арендных ставок по сравнению с февралем 2011 года (таблица 4).
Формат |
Цена предложения, тг/кв.м |
Отклонение к прошлому месяцу |
1/2 ∑ погрешностей |
||
тг/кв.м |
% |
(+/-) тг/кв.м |
(+/-) % |
||
1-комн. |
1051 |
+64 |
+6,5 |
67 |
6,7 |
2-комн. |
1042 |
-49 |
-4,5 |
75 |
7,0 |
3-комн. |
1150 |
-10 |
-0,9 |
98 |
8,5 |
Комнаты |
586 |
-2 |
-0,3 |
67 |
11,4 |
Средняя |
1068 |
-10 |
-0,9 |
46 |
4,3 |
Итак, в марте 2011 года средневзвешенная цена аренды по квартирам, сдаваемым внаем, составила 1068 тенге за квадратный метр, по комнатам с подселением это значение равно 586 тенге за единицу площади.
Расслоение рынка
В отчетном периоде средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1617 тенге за квадрат, «дешевых» — 660 тенге. Отклонения средних ценовых показателей в «дорогом» и «дешевом» сегментах за период не превысили погрешности расчетов, что свидетельствует об их незначительности и стабильности цен по сравнению с прошлым месяцем. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») по городу составил 2,4. Внутри районов наибольшее расслоение имеет рынок аренды жилья в Михайловке — 3,3. Далее следуют районы: Город — 2,6, Юго-Восток — 2,1 и Майкудук, где уровень расслоения составляет 1,8. Наименьшее расслоение рынка зафиксировано в Пришахтинске — 1,4.
Доходность аренды жилья
Как показало проведенное исследование, в марте 2011 г. доходность жилья по Караганде составила 10,2% годовых, что на 0,6% ниже значения прошлого месяца.
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, чем хранить сбережения в банке. Исходя из того, что вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше. Ставка вознаграждения по банковским депозитам в тенге на сегодняшний день в среднем составляет 8,6% годовых.
В связи с тем, что в марте текущего года ставки найма жилья по Караганде демонстрируют стабильность, а средневзвешенные цены на рынке вторичного жилья с начала года постепенно повышаются, в отчетном периоде наблюдается снижение индекса доходности в большинстве районов города. Исключением является Пришахтинск, где за период доходность жилья возросла на 0,8% и составила на конец периода 10,5% годовых. Индекс доходности по арендному жилью, расположенному в Городе, составляет 9,1%, в Майкудуке — 8,5%, на Юго-Востоке — 8,4%, в Михайловке данный показатель равен 8,2% годовых.
В позиции формата жилья максимальную доходность от сдачи внаем имеют собственники однокомнатных квартир — 11,3%. Трех- и двухкомнатные квартиры приносят 10,4% и 10,3% соответственно.
Таким образом, если при расчете доходности аренды принять во внимание ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется, что наиболее выгодны для сдачи в аренду однокомнатные квартиры, расположенные в Городе, Пришахтинске и Майкудуке. В сегменте трех- и многокомнатного жилья наибольшую прибыль арендодателю принесут квартиры, находящиеся в Михайловке, Пришахтинске и Городе.
Выводы
По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:
- рынок арендного жилья города Караганды в марте текущего года демонстрирует стабильность арендных ставок по сравнению с прошлым месяцем;
- по сравнению с февралем в сегменте аренды жилья в анализируемом периоде наблюдается приток количества предложений;
- на сегодняшний день наиболее доходной для арендодателя является сдача внаем однокомнатных квартир, находящихся в Городе и Пришахтинске.
Аналитический отдел портала www.kn.kz