В январе в сегменте аренды рынка жилья г. Караганды средняя ставка найма составила 947 тенге за 1 квадратный метр жилья с погрешностью +/-34 тенге (+/-3,6%). Резкого ценового отклонения в отчетном периоде зафиксировано не было, все изменения находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности. По сравнению с декабрем количество сдаваемых внаем квартир возросло на 107 единиц (30,7%), комнат — на 13 единиц (30,2%). Таким образом, анализируемая база арендного жилья г. Караганды в первый месяц года составила 511 единиц, из которых 455 квартир и 56 комнат.

Предложение

Максимальный удельный вес в общем объеме предложения — 53% занимает Город, представленный 268 единицами, из которых основная доля приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют Юго-Восток — 30% (151 ед.), Майкудук — 12% (63). В совокупном объеме предложения аренды доли Михайловки и Пришахтинска минимальны, они составляют 3% (17 ед.) и 2% (12 ед.) соответственно (диаграмма 1).

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес в общем объеме занимают двух- и однокомнатные квартиры — 42% и 29% соответственно. Далее в порядке убывания следуют трехкомнатное жилье и комнаты — 18% и 11% соответственно (диаграмма 2).

Как уже говорилось, в январе арендодателями было представлено 511 объектов, сдаваемых внаем. Данное значение выше показателя декабря 2010 года на 120 единиц, или 30,7%. Как показал анализ, в отчетном месяце количество сдаваемого внаем жилья возросло во всех районах города. В абсолютном выражении максимальный приток предложений зафиксирован в Городе — плюс 64 единицы. Далее следуют Юго-Восток (29 ед.), Майкудук (20), Михайловка (6) и Пришахтинск — плюс 1 объект (таблица 1).

Район	Количество предложений, ед.		Абсолютное изменение, ед.	Относительное изменение, %
	Декабрь 2010	Январь 2011
Город	204	268	+64	+31,4
Юго-Восток	122	151	+29	+23,8
Михайловка	11	17	+6	+54,5
Майкудук	43	63	+20	+46,5
Пришахтинск	11	12	+1	+9,1
Итого по городу	391	511	+120	+30,7

В разрезе формата жилья приток предложений аренды зафиксирован на все типы квартир: двухкомнатные — плюс 62 ед., однокомнатные — 27 ед., трехкомнатные — 18 ед. Также за период возросло количество сдаваемых внаем комнат, их прирост составил 13 единиц, или 30,2% (таблица 2).

Формат квартир	Количество предложений, ед.		Абсолютное изменение, ед.	Относительное изменение, %
	Декабрь 2010	Январь 2011
1-комн.	122	149	+27	+22,1
2-комн.	151	213	+62	+41,1
3-комн.	75	93	+18	+24,0
Комнаты	43	56	+13	+30,2
Итого по городу	391	511	+120	+30,7

Количество сдаваемого в аренду жилья в январе — 511 единиц — на 15,4% ниже аналогичного показателя прошлого года.

Распределение предложения по ценовым уровням в динамике представлено на диаграмме 3, из которой наглядно видно, что в январе текущего года, по сравнению с уровнем прошлого года снизилось количество предложений, ценовой интервал которых находится в пределах от 200 до 1000 тенге за кв. метр в месяц. Кроме того, наблюдался рост количества предложений, находящихся в ценовом интервале от 1000 до 1500 тенге за единицу площади в месяц, что свидетельствует об удорожании аренды жилья за последний год.

Ценовая конъюнктура

В январе 2011 года средневзвешенная цена аренды по Караганде составила 947 тенге за квадратный метр в месяц. Наиболее высока цена аренды в Городе — 1112 тенге за единицу площади в месяц. Далее следуют район Михайловки — 918 тенге, Юго-Восток — 884. Минимум приходится на районы Майкудука и Пришахтинска, где средние арендные ставки составляют 506 тенге и 445 тенге за квадрат в месяц (диаграмма 4).

Анализ, проведенный в разрезе районов, за последние два месяца не выявил резких ценовых колебаний, что свидетельствует о стабильности цен января по сравнению с декабрем прошлого года. В целом же за прошедший год средний ценовой показатель вырос на 16,2%, или на 132 тенге за каждый квадратный метр сдаваемых площадей в месяц.

С точки зрения формата сдаваемого в аренду жилья максимальная цена наблюдается в сегменте двухкомнатных и трехкомнатных квартир — 1030 тенге и 1015 тенге за квадратный метр соответственно. Средняя цена аренды в сегменте однокомнатных квартир составляет 957 тенге за квадрат.

По всем форматам квартир в январе также прослеживается ценовая стабильность, все отклонения за период находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности.

Расслоение рынка

В январе средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1403 тенге за квадрат, «дешевых» — 590 тенге. По сравнению с декабрем прошлого года наблюдалось снижение показателя в «дешевом» сегменте на 8,1%, в «дорогом» — на 2,8%. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») по городу составил 2,4.

Внутри районов наибольшее расслоение имеет рынок аренды в Михайловке — 2,6, наименьшее в Майкудуке — 2,0.

Доходность аренды жилья

Как показало проведенное исследование, в январе 2011 г. доходность жилья по Караганде составила 9,7% годовых. По сравнению с прошлым месяцем этот показатель вырос на 1%. При этом максимальную доходность от сдачи внаем имеют собственники однокомнатных квартир — 11,2%. Двух- и трехкомнатные квартиры приносят 10,8% и 9,6% соответственно.

В зависимости от района наиболее доходно жилье в Городе — 9,2% и на Юго-Востоке — 9,0% годовых. В Майкудуке, Пришахтинске и Михайловке эти показатели составляют 8,4%, 8,3% и 8,2% соответственно.

За минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка недвижимости, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.

На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 8,8% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется что наиболее выгодны для сдачи в аренду одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные в Городе и на Юго-Востоке.

Выводы

По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

• по сравнению с декабрем прошлого года в январе на рынке арендного жилья города Караганды был зафиксирован существенный рост объема предложения;
• в январе 2011 г. изменение средней арендной ставки по сравнению с декабрем находилось в пределах погрешности.

Аналитический отдел портала www.kn.kz