В ноябре в сегменте рынка аренды жилья г. Караганды средняя ставка найма составила 1008 тенге за 1 квадратный метр жилья с погрешностью +/-50 тенге (+/-4,98%). В отчетном периоде в сегменте аренды не было зафиксировано резкого ценового отклонения, все изменения находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности. За месяц объем предложения по анализируемой базе увеличился на 5,7% и составил 278 квартир и 35 комнат.
Предложение
Анализируемая база сегмента аренды в ноябре 2010 года была представлена 313 единицами предложения, из которых 278 квартир и 35 комнат.
Максимальный удельный вес в общем объеме предложения — 56% занимает Город, представленный 174 единицами, из которых основная доля приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следует Юго-Восток — 24% (76 ед.), Майкудук — 12% (38). Минимальный объем предложения аренды зафиксирован в Михайловке и Пришахтинске, доля каждого из этих районов не превысила 4%.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес в общем объеме занимают двух- и однокомнатные квартиры — 40% и 30% соответственно. Далее в порядке убывания следуют трехкомнатное жилье и комнаты — 19% и 11% соответственно.
В ноябре арендодателями было представлено 313 единиц жилой площади, сдаваемых внаем. Данное значение выше октябрьского показателя на 17 единиц. Количество предложений аренды увеличилось в районе Города — на 22 ед., в Михайловке — на 9 ед. и в Пришахтинске — на 1 ед. На Юго-Востоке и в Майкудуке зафиксировано снижение количества предложений аренды — на 11 и 4 единицы соответственно (таблица 1).
|
Район |
Количество предложений, ед. |
Абсолютное изменение, ед. |
Относительное изменение, % |
|
|
Октябрь |
Ноябрь |
|||
|
Город |
152 |
174 |
+22 |
+14,5 |
|
Юго-Восток |
87 |
76 |
-11 |
-12,6 |
|
Михайловка |
5 |
14 |
+9 |
+180,0 |
|
Майкудук |
42 |
38 |
-4 |
-9,5 |
|
Пришахтинск |
10 |
11 |
+1 |
+10,0 |
|
Итого по городу |
296 |
313 |
+17 |
+5,7 |
В разрезе формата приток предложений аренды зафиксирован на все типы квартир: двухкомнатные — плюс 15 ед., трехкомнатные — 11 ед. и однокомнатные — плюс 1 квартира. Количество сдаваемых внаем комнат за период, напротив, снизилось на 10 единиц (таблица 2).
|
Формат квартир |
Количество предложений, ед. |
Абсолютное изменение, ед. |
Относительное изменение, % |
|
|
Октябрь |
Ноябрь |
|||
|
1-комн. |
93 |
94 |
+1 |
+1,1 |
|
2-комн. |
111 |
126 |
+15 |
+13,5 |
|
3-комн. |
47 |
58 |
+11 |
+23,4 |
|
Комнаты |
45 |
35 |
-10 |
-22,2 |
|
Итого по городу |
296 |
313 |
+17 |
+5,7 |
В динамике с начала года объем предложения на рынке арендного жилья сократился более чем на 50%. Распределение предложения по ценовым уровням в динамике представлено на диаграмме 3.
Ценовая конъюнктура
В отчетном периоде все ценовые отклонения по районам находились в пределах допустимой погрешности, что говорит о стабильности цен аренды во всех районах города. В целом по городу также отмечается стабильность среднего показателя (таблица 3).
|
Район |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей (+/-) |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг/кв.м |
% |
||
|
Город |
1197 |
-16,5 |
-1,4 |
65 |
5,4 |
|
Юго-Восток |
835 |
+27,8 |
+3,4 |
58 |
7,0 |
|
Михайловка |
1201 |
+122,2 |
+11,3 |
350 |
29,1 |
|
Майкудук |
567 |
+18,9 |
+3,4 |
55 |
9,8 |
|
Пришахтинск |
503 |
+11,7 |
+2,4 |
58 |
11,5 |
|
Средняя |
1008 |
+35,4 |
+3,6 |
50 |
5,0 |
По всем форматам квартир в ноябре также прослеживается ценовая стабильность, все отклонения за период находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности (таблица 4).
|
Формат квартир |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей (+/-) |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг/кв.м |
% |
||
|
1-комн. |
961 |
-39,3 |
-3,9 |
70 |
7,2 |
|
2-комн. |
1078 |
+75,9 |
+7,6 |
87 |
8,0 |
|
3-комн. |
1171 |
-20,7 |
-1,7 |
130 |
11,1 |
|
Комн. |
614 |
-0,8 |
-0,1 |
81 |
13,2 |
|
Средняя |
1008 |
+35,4 |
+3,6 |
50 |
5,0 |
Расслоение рынка
В ноябре средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1068 тенге за квадрат, «дешевых» — 520 тенге. По сравнению с октябрем рост показателя наблюдался в «дешевом» сегменте на 3,5%, в то время как в сегменте «дорогого» жилья ставка аренды снизилась на 8,3%. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») составил 2,1. Внутри районов наибольшее расслоение имеет рынок аренды в Михайловке — 2,3, наименьшее в Майкудуке — 1,4.
Доходность аренды жилья
По результатам проведенного анализа было выявлено, что в ноябре доходность жилья по Караганде составила 10,2% годовых. По сравнению с прошлым месяцем этот показатель не изменился. При этом максимальную доходность от сдачи внаем имеют собственники двухкомнатных квартир — 11,5%. Трех- и однокомнатные квартиры приносят 11,2% и 10,7% соответственно.
В зависимости от района наиболее доходно жилье в Михайловке — 10,7% и в Городе — 10,0% годовых. В Пришахтинске и Майкудуке эти показатели составляют 9,7 и 9,6% соответственно. Наименьшая доходность жилья в ноябре была зафиксирована на квартиры, расположенные на Юго-Востоке, — 8,4% годовых.
За минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка недвижимости, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.
На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 8,9% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется что наиболее выгодны для сдачи в аренду двухкомнатные квартиры расположенные в районах Город и Михайловка.
Выводы
По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:
- в ноябре на рынке арендного жилья города Караганды был зафиксирован незначительный рост объема предложения;
- в анализируемом периоде впервые за последние три месяца наблюдался незначительный рост количества предложений;
- в целом по городу в отчетном периоде не было выявлено изменений величины арендной ставки;
- с начала года рост арендных ставок составил 23,7%.
В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации и роста цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.
Аналитический отдел портала www.kn.kz