В октябре в сегменте рынка аренды жилья г. Караганды средняя арендная ставка составила 925 тенге за 1 квадратный метр жилья с погрешностью +-48 тенге (5,1%), что оказалось выше показателя прошлого месяца на 62 тенге (7,1%).Объем предложения по анализируемой базе вновь сократился на 18,9% и составил 251 квартиры и 45 комнат.
В октябре в сегменте рынка аренды жилья г. Караганды средняя арендная ставка составила 925 тенге за 1 квадратный метр жилья с погрешностью +-48 тенге (5,1%), что оказалось выше показателя прошлого месяца на 62 тенге (7,1%).Объем предложения по анализируемой базе вновь сократился на 18,9% и составил 251 квартиры и 45 комнат.
Предложение
Анализируемая база сегмента аренды в октябре 2010 года была представлена 296 предложениями, из которых 251 квартир и 45 комнат.
Максимальный удельный вес в общем объеме - 52 процента занимает Город, который представлен 152 предложениями, из которых основную долю занимают двухкомнатные квартиры. Далее, в порядке убывания следует Юго-Восток – 29% или 87 предложений. Четырнадцать процентов от общего числа приходится на Майкудук – 42 квартиры и минимум – 2% и 3% соответственно занимают Михайловка и Пришахтинск.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двух- и однокомнатные и квартиры — 38% и 31% соответственно. Далее в порядке убывания следуют трехкомнатные квартиры и комнаты – 16% и 15% соответственно.
Снижение объема предложения жилья в аренду произошло во всех районах без исключение. Максимальное снижение наблюдалось в Городе, где количество арендного жилья сократилось на 41 единицу (таблица 1).
Таб. 1
|
Район |
Количество предложений, ед. |
Изменение, кол-во, ед. |
Изменение, % |
|
|
Сентябрь |
Окябрь |
|||
|
Город |
193 |
152 |
-41 |
-21,2 |
|
Юго-Восток |
99 |
87 |
-12 |
-12,1 |
|
Михайловка |
11 |
5 |
-6 |
-54,5 |
|
Майкудук |
48 |
42 |
-6 |
-12,5 |
|
Пришахтинск |
14 |
10 |
-4 |
-28,6 |
|
Итого по городу |
365 |
296 |
-69 |
-18,9 |
В разрезе форматов отток предложения наблюдался на все типы квартир и комнаты (таблица 2).
Таб. 2
|
Формат квартир |
Количество предложений, ед. |
Изменение, кол-во, ед. |
Изменение, % |
|
|
Сентябрь |
Октябрь |
|||
|
1-комн. |
143 |
93 |
-50 |
-35,0 |
|
2-комн. |
144 |
111 |
-33 |
-22,9 |
|
3-комн. |
47 |
47 |
0 |
0,0 |
|
Комн. |
31 |
45 |
+14 |
+45,2 |
|
Итого по городу |
365 |
296 |
-69 |
-18,9 |
В динамике с начала года объем предложения на рынке арендного жилья сократился более чем на 50%. Распределение предложения по ценовым уровням в динамике представлено на диаграмме 3.
Ценовая конъюнктура по районам
Как демонстрируют показатели, влияние на средний показатель по городу оказал Город, где произошло существенное увеличение арендных ставок – на 151 тенге (14,2%). В свою очередь это было обусловлено ростом арендных ставок на однокомнатные квартиры и комнаты. Во всех районах города изменения средних ценовых показателей за месяц находились на уровне погрешностей, что свидетельствует о незначимом изменении цен за анализируемый период (таблица 3).
Максимальная цена квадратного метра арендной площади была зафиксирована на уровне 2708 тенге (двухкомнатная квартира по проспекту Б. Жырау), минимальная – 286 тенге (однокомнатная в Пришахтинске).
Таб.3
|
Район |
Средняя цена предложения, тг/1 кв. м |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей, (+-) |
||
|
Тг/кв.м |
% |
Тг/кв.м |
% |
||
|
Город |
1213 |
+151 |
+14,2 |
70 |
5,8 |
|
Юго-Восток |
807 |
+19 |
+2,3 |
58 |
7,2 |
|
Михайловка |
997 |
-69 |
-6,5 |
549 |
55,0 |
|
Майкудук |
549 |
+17 |
+3,1 |
48 |
8,8 |
|
Пришахтинск |
487 |
-14 |
-2,7 |
77 |
15,8 |
|
Средняя |
925 |
+62 |
+7,1 |
48 |
5,2 |
В разрезе формата квартир рост был зафиксирован на однокомнатные квартиры – 196 тенге (24,4%). По остальным типам, учитывая рассчитанные погрешности, изменения средних цен за месяц признаются не значимыми (таблица 4).
Таб. 4
|
Формат квартир |
Средняя цена предложения, тг/1 кв. м |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
Тг/кв.м |
% |
Тг/кв.м |
(+-)% |
||
|
1-комн. |
1001 |
+196 |
+24,4 |
48 |
4,8 |
|
2-комн. |
946 |
+38 |
+4,1 |
90 |
9,5 |
|
3-комн. |
1167 |
+8 |
+0,6 |
164 |
14,1 |
|
Комн. |
467 |
-16 |
-3,4 |
55 |
11,7 |
|
Средняя |
925 |
+62 |
+7,1 |
48 |
5,2 |
Расслоение рынка
В октябре средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1164 тенге за квадрат, «дешевых» - 503 тенге. По сравнению с сентябрем рост показателя наблюдался в «дешевом» сегменте – 6,3%, в то время как изменения по дорогим квартирам не превысили погрешности расчетов. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») составил 2,3.Внутри районов наибольшее расслоение имеет Михайловка – 2,8, наименьшее Макудук – 1,7 соответственно.
Доходность аренды жилья
Рост арендных ставок и цен продажи жилья с начала года привели к тому, что доходность жилья увеличилась и составила 10,2% годовых. При этом максимальную доходность от сдачи в наем имеют собственники однокомнатных квартир – 21%. Двух- и трехкомнатные квартиры приносят 8% и 10,7%. В зависимости от района наиболее доходно жилье в Майкудуке и Пришахтинске – 10,8% годовых. В Городе и на Юго-Востоке эти показатели составляют 9,8 и 7,7% соответственно.
На рынке недвижимости за минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.
На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 10,5% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется что наиболее выгодны для сдачи в аренду однокомнатные квартиры, в то время как по другим форматам квартир доходность жилья от аренды не превышает, и даже ниже дохода по депозитам.
Выводы
По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:
- в октябре продолжился значительный отток предложения на рынке арендного жилья;
- в анализируемом месяце наблюдается рост средней арендной ставки по городу;
- рост среднего показателя по городу обусловлен его увеличением на однокомнатные квартиры в Городе;
- с начала года рост арендных ставок составил 13,6%
В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации и роста цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.
Аналитический отдел портала www.kn.kz