В сентябре в сегменте рынка аренды жилья г. Караганды средняя ставка найма составила 864 тенге за 1 квадратный метр. Изменение по отношению к показателю прошлого месяца не превысило ошибки выборки +/-43 тенге (+/-5%), что свидетельствует о его незначимости. В сентябре объем предложения по анализируемой базе сократился на 22,7% и составил 334 квартиры и 31 комнату.
Предложение
Анализируемая база сегмента аренды в сентябре 2010 года была представлена 365 предложениями, из которых 334 квартиры и 31 комната.
Максимальный удельный вес в общем объеме — 53% занимает Город, представленный 193 предложениями, из которых основную долю занимают двухкомнатные квартиры. Далее, в порядке убывания следует Юго-Восток — 27%, или 99 предложений. Тринадцать процентов от общего числа приходится на Майкудук — 48 квартир, и минимум — 3% и 4% соответственно — занимают Михайловка и Пришахтинск.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес в общем объеме занимают одно- и двухкомнатные квартиры — 40 и 39% соответственно. Далее в порядке убывания следуют трехкомнатные квартиры и комнаты — 13% и 8% соответственно.
Снижение объема предложения жилья в аренду произошло во всех районах за исключением Майкудука, где наблюдалось незначительное увеличение — на 4,3% (таблица 1).
Таблица 1
|
Район |
Количество предложений, ед. |
Изменение, ед. |
Изменение, % |
|
|
Август |
Сентябрь |
|||
|
Город |
265 |
193 |
-72 |
-27,2 |
|
Юго-Восток |
126 |
99 |
-27 |
-21,4 |
|
Михайловка |
18 |
11 |
-7 |
-38,9 |
|
Майкудук |
46 |
48 |
+2 |
+4,3 |
|
Пришахтинск |
17 |
14 |
-3 |
-17,6 |
|
Итого по городу |
472 |
365 |
-107 |
-22,7 |
В разрезе форматов отток предложения наблюдался на все типы квартир и комнаты (таблица 2).
Таблица 2
|
Формат квартир |
Количество предложений, ед. |
Изменение, ед. |
Изменение, % |
|
|
Август |
Сентябрь |
|||
|
1-комн. |
174 |
143 |
-31 |
-17,8 |
|
2-комн. |
171 |
144 |
-27 |
-15,8 |
|
3-комн. |
71 |
47 |
-24 |
-33,8 |
|
Комн. |
56 |
31 |
-25 |
-44,6 |
|
Итого по городу |
472 |
365 |
-107 |
-22,7 |
В динамике с начала года объем предложения на рынке арендного жилья сократился на 40%. Распределение предложения по ценовым уровням в динамике представлено на диаграмме 3.
Ценовая конъюнктура по районам
Во всех районах города изменения средних ценовых показателей за месяц находились на уровне погрешностей, что свидетельствует об их незначимости (таблица 3). Исключение составила Михайловка, где изменение цен составило 29,8%, или 244,7 тг. Традиционно самая высокая арендная ставка была зафиксирована в Городе — 1063 тенге за квадратный метр, минимальная в Пришахтинске — 501 тенге.
Таблица 3
|
Район |
Средняя цена предложения, тг/кв. м |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей (+/-) |
||
|
тг/кв. м |
% |
тг/кв.м |
% |
||
|
Город |
1063 |
+18,6 |
+1,8 |
65 |
6,1 |
|
Юго-Восток |
788 |
+50,1 |
+6,0 |
53 |
6,8 |
|
Михайловка |
1066 |
+244,7 |
+29,8 |
210 |
19,7 |
|
Майкудук |
532 |
+37,2 |
+7,2 |
38 |
7,2 |
|
Пришахтинск |
501 |
-52,2 |
-9,4 |
57 |
11,3 |
|
Средняя |
864 |
+20,0 |
+2,4 |
43 |
5,0 |
Максимальная цена квадратного метра арендной площади была зафиксирована на уровне 2708 тенге (двухкомнатная квартира по проспекту Бухар-жырау), минимальная — 333 тенге (однокомнатная в Пришахтинске).
В разрезе типов квартир, учитывая рассчитанные погрешности, изменения средних цен за месяц также признаются незначимыми. Это, в свою очередь, свидетельствует о стабильности арендных ставок (таблица 4).
Таблица 4
|
Формат квартир |
Средняя цена предложения, тг/кв. м |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей(+/-) |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг/кв.м |
% |
||
|
1-комн. |
804 |
-52,3 |
-6,2 |
54 |
6,8 |
|
2-комн. |
908 |
+68,2 |
+7,8 |
75 |
8,3 |
|
3-комн. |
1160 |
+104,3 |
+9,9 |
164 |
14,2 |
|
Комн. |
484 |
+39,1 |
+8,8 |
66 |
13,7 |
|
Средняя |
864 |
+20,0 |
+2,4 |
43 |
5,0 |
Расслоение рынка
В сентябре средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1107 тенге за квадрат, «дешевых» — 473 тенге. По сравнению с августом изменения не превысили погрешности расчетов. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») составил 2,3. Внутри районов наибольшее расслоение имеет Михайловка — 2,8, наименьшее Майкудук — 1,7.
Доходность аренды жилья
Средняя доходность аренды жилья в сентябре не изменилась и составила 9,8% годовых. При этом максимальную доходность от сдачи в наем имеют собственники одно- и двухкомнатных квартир — 11,6%. Трехкомнатные квартиры приносят уже 9,6%, и наименьшую доходность имеет аренда комнат — лишь 4,1%.
В зависимости от района наиболее доходно жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 10,8% годовых. В Городе и на Юго-Востоке эти показатели составляют 9,8 и 7,7% соответственно.
На рынке недвижимости за минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.
На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 10,5% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется что доход от аренды не превышает, и даже ниже дохода по депозитам.
Выводы
По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:
- в сентябре на рынке арендного жилья Караганды наблюдался значительный отток предложения;
- в анализируемом месяце средняя арендная ставка по городу осталась без изменения;
- с учетом незначимости изменений ценовых показателей в разрезе формата квартир и общего показателя по городу, изменение средней ставки в Михайловке признается несущественным;
- изменения средней ставки найма с начала года не связаны с реальным удешевлением (удорожанием) аренды, а носят характер колебаний.
В целом с начала года можно говорить о стабильности арендных ставок. В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.
Аналитический отдел портала www.kn.kz