В июне на рынке аренды жилья г. Караганды средняя ставка составила 844 тенге за 1 квадратный метр в месяц с погрешностью +/-38 тенге (+/-4,5%). Изменение показателя к прошлому месяцу не превысило данной ошибки выборки, что свидетельствует о его незначимости. В июне объем предложения по анализируемой базе сократился на 27,9% и составил 416 квартир и 56 комнат.
Предложение
Анализируемая база сегмента аренды в июне 2010 года была представлена 472 предложениями, из которых 416 квартир и 56 комнат.
Максимальный удельный вес в общем объеме — 55% занимает Город, представленный 265 предложениями, из которых основная доля приходится на двухкомнатные квартиры. Далее, в порядке убывания следует Юго-Восток — 27%, или 126 предложений. Десять процентов от общего числа предложений приходится на Майкудук — 46 квартир, и минимум — по 4% соответственно занимают Михайловка и Пришахтинск.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес в общем объеме занимают одно- и двухкомнатные квартиры — 37% и 36% соответственно. Далее, в порядке убывания следуют трехкомнатные квартиры и комнаты — 15% и 12% соответственно.
Снижение объема предложения арендного жилья произошло во всех районах без исключения. Основной отток с мая по июнь наблюдался в Майкудуке — минус 48,3% (таблица 1).
В разрезе форматов основной отток предложения наблюдался на комнаты и двухкомнатные квартиры — 48,6% и 31,6% соответственно (таблица 2).
Ценовая конъюнктура по районам
Во всех районах города изменения средних ценовых показателей за месяц находились на уровне погрешностей, что свидетельствует об их незначимости. Исключение составил Пришахтинск, где повышение цен составило 13,7%, или 67 тенге за квадрат (таблица 3).
Традиционно самая высокая средняя арендная ставка была зафиксирована в Городе — 1044 тенге за квадратный метр, минимальная в Пришахтинске — 553 тенге.
Максимальная цена квадрата арендной площади была зафиксирована на уровне 2750 тенге (двухкомнатная квартира в Городе), минимальная — 275 тенге (трехкомнатная в Майкудуке).
В разрезе типов квартир, учитывая рассчитанные погрешности, изменения средних цен за месяц также признаются незначимыми. Это свидетельствует о стабильности арендных ставок (таблица 3).
Расслоение рынка
В июне средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1024 тенге за квадрат, «дешевых» — 457 тенге. По сравнению с маем изменения составили плюс 4% в «дорогом» сегменте и минус 8,4% — в «дешевом». В связи с этим индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») увеличился с 2,29 до 2,34.
Внутри районов наибольшее расслоение имеет Город — 2,6, наименьшее Макудук и Михайловка — 1,8 и 2,1 соответственно.
Доходность аренды жилья
В июне средняя доходность аренды жилья не изменилась и составила 9,8% годовых. При этом максимальный доход от сдачи в наем имеют собственники одно- и двухкомнатных квартир — 11,6%. Трехкомнатные квартиры приносят уже 9,6%, и наименьшую доходность имеет аренда комнат — лишь 4,1%.
В зависимости от района наиболее доходным является жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 10,8% годовых. В Городе и на Юго-Востоке эти показатели составляют 9,8 и 7,7% соответственно.
За минимальный уровень доходности на рынке недвижимости, на который ориентируются его участники, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.
На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 10,5% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется что доход от аренды не превышает и даже ниже прибыли по депозитам.
Выводы
По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:
- в июне на рынке арендного жилья наблюдался значительный отток предложения;
- средняя арендная ставка по городу осталась без изменений;
- учитывая незначимость изменений ценовых показателей в разрезе типов квартир и общего показателя по городу, изменение средней ставки в Пришахтинске признается несущественным;
- изменения средней арендной ставки с начала года не связаны с реальным удешевлением (удорожанием), а носят характер колебаний.
В целом с начала года можно говорить о стабильности арендных ставок. В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.
Таблица 1
|
Район |
Количество предложений, шт. |
Изменение, кол-во, шт. |
Изменение, % |
|
|
Май |
Июнь |
|||
|
Город |
328 |
265 |
-63 |
-19,2 |
|
Юго-Восток |
190 |
126 |
-64 |
-33,7 |
|
Михайловка |
22 |
18 |
-4 |
-18,2 |
|
Майкудук |
89 |
46 |
-43 |
-48,3 |
|
Пришахтинск |
26 |
17 |
-9 |
-34,6 |
|
Итого по городу |
655 |
472 |
-183 |
-27,9 |
Таблица 2
|
Тип жилья |
Количество предложений, шт. |
Изменение, кол-во, шт. |
Изменение, % |
|
|
Май |
Июнь |
|||
|
1-комн. |
202 |
174 |
-28 |
-13,9 |
|
2-комн. |
250 |
171 |
-79 |
-31,6 |
|
3-комн. |
94 |
71 |
-23 |
-24,5 |
|
Комнаты |
109 |
56 |
-53 |
-48,6 |
|
Итого по городу |
655 |
472 |
-183 |
-27,9 |
Таблица 3
|
Район |
Средняя цена предложения, тг/кв. м |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
тг/кв.м |
% |
(+/-) тг/кв.м |
(+/-) % |
||
|
Город |
1044 |
-31 |
-2,9 |
52 |
5,0 |
|
Юго-Восток |
706 |
+2 |
+0,3 |
35 |
5,0 |
|
Михайловка |
821 |
+131 |
+19,0 |
161 |
19,6 |
|
Майкудук |
495 |
+2 |
+0,4 |
60 |
12,2 |
|
Пришахтинск |
553 |
+67 |
+13,7 |
51 |
9,3 |
|
Средняя |
844 |
+32 |
+3,9 |
38 |
4,5 |
Таблица 4
|
Тип жилья |
Средняя цена предложения, тг/кв. м |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
тг/кв.м |
% |
(+/-) тг/кв.м |
(+/-) % |
||
|
1-комн. |
907 |
+35 |
+4,0 |
49 |
5,4 |
|
2-комн. |
822 |
-25 |
-3,0 |
69 |
8,4 |
|
3-комн. |
1055 |
+97 |
+10,1 |
115 |
10,9 |
|
Комн. |
444 |
-49 |
-9,9 |
89 |
20,0 |
|
Средняя |
844 |
+32 |
+3,9 |
38 |
4,5 |
Мониторинг подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитический отдел портала www.kn.kz