В мае в сегменте рынка аренды жилья г. Караганды средняя арендная ставка составила 812 тенге за 1 квадратный метр жилья с погрешностью +/-32 тенге (4,0%). Изменение по отношению к показателю прошлого месяца не превысило данной ошибки выборки, что свидетельствует об их не значимости. Вместе с тем, значительно увеличился объем предложения — 17,8% и составил 546 квартир и 109 и комнат.
Предложение
Анализируемая база сегмента аренды в мае 2010 года была представлена 655 предложениями, из которых 546 квартира и 109 комнат.
Максимальный удельный вес в общем объеме — 50 % занимает Город, который представлен 328 предложениями, из которых основную долю занимают двухкомнатные квартиры. Далее, в порядке убывания следует Юго-Восток — 29% или 190 предложений. Четырнадцать процентов от общего числа приходится на Майкудук — 89 квартир и минимум — 3% и 4% соответственно занимают Михайловка и Пришахтинск.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема заняли двухкомнатные квартиры — 38%. Далее в порядке убывания следуют однокомнатные квартиры и комнаты — 31% и 17% соответственно.Трехкомнатные составляют 14% (94 квартиры).
Увеличение предложения жилья в аренду произошло во всех районах за исключением Михайловки, где произошло незначительное сокращение объема. Основной же приток арендного жилья с апреля по май наблюдался в Городе и на Юго-Востоке — 15,1% и 22,6% соответственно. В Майкудуке и в Пришахтинске стало предлагаться больше на 21,9% и 36,8% соответственно (таблица 1).
Таблица 1
|
Район |
Количество предложений, шт. |
Изменение, кол-во, шт. |
Изменение, % |
|
|
апрель |
май |
|||
|
Город |
285 |
328 |
+43 |
+15,1 |
|
Юго-Восток |
155 |
190 |
+35 |
+22,6 |
|
Михайловка |
24 |
22 |
-2 |
-8,3 |
|
Майкудук |
73 |
89 |
+16 |
+21,9 |
|
Пришахтинск |
19 |
26 |
+7 |
+36,8 |
|
Итого по городу |
556 |
655 |
+99 |
+17,8 |
В разрезе форматов квартир основной приток предложения наблюдался на однокомнатные квартиры — 68 квартир или 50,8%. Двух— и трехкомнатных квартир стало больше на 5,1 и 5,6% соответственно, комнат — на 14,7% (таблица 2).
Таблица 1
|
Район |
Количество предложений, шт. |
Изменение, кол-во, шт |
Изменение, % |
|
|
апрель |
май |
|||
|
1-комн. |
134 |
202 |
+68 |
+50,8 |
|
2-комн. |
238 |
250 |
+12 |
+5,1 |
|
3-комн. |
89 |
94 |
+5 |
+5,6 |
|
Комн. |
95 |
109 |
+14 |
+14,7 |
|
Итого по городу |
556 |
655 |
+99 |
+17,8 |
Ценовая конъюнктура по районам
В разрезе районов все изменения средних ценовых показателей находились на уровне погрешностей, что свидетельствует о незначимом изменении цен за анализируемый период.
Традиционно самая высокая арендная ставка в Городе — 1075 тенге за квадратный метр, минимальная в Пришахтинске — 486 тенге.
Максимальная цена квадратного метра арендной площади была зафиксирована на уровне 2750 тенге (двухкомнатная квартира в Городе), минимальная — 275 тенге (трехкомнатная в Майкудуке) (таблица 3).
Таблица 3
|
Район |
Средняя цена предложения, тг/кв. м |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг/кв.м |
(+/-)% |
||
|
Город |
1075 |
+8 |
+0,6 |
47 |
4,3 |
|
Юго-Восток |
703 |
+3 |
-0,4 |
34 |
4,9 |
|
Михайловка |
690 |
-194 |
-21,9 |
201 |
24,1 |
|
Майкудук |
493 |
-21 |
-4,1 |
26 |
5,2 |
|
Пришахтинск |
486 |
-103 |
-17,5 |
115 |
25,6 |
|
Средняя |
812 |
-7 |
-0,9 |
32 |
3,9 |
В разрезе типов квартир, учитывая рассчитанные погрешности, изменения средних цен за месяц также признаются не значимыми. Это, в свою очередь, свидетельствует о стабильности арендных ставок (таблица 4).
Таблица 4
|
Район |
Средняя цена предложения, тг/кв. м |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг/кв.м |
(+/-)% |
||
|
1-комн. |
872 |
-2 |
-0,2 |
51 |
5,6 |
|
2-комн. |
847 |
-28 |
-3,2 |
58 |
6,6 |
|
3-комн. |
959 |
+42 |
+4,6 |
78 |
8,6 |
|
Комн. |
493 |
+26 |
+5,6 |
78 |
16,8 |
|
Средняя |
812 |
-7 |
-0,9 |
32 |
4,0 |
Расслоение рынка
В мае средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 989 тенге за квадрат, дешевых — 422 тенге. По сравнению с апрелем изменения составили -2,2% в дорогом сегменте и «минус» 4,5% — в дешевом. В связи с этим индекс расслоения (отношение цены дорогого жилья к дешевому) увеличился с 2,29 до 2,34.Внутри районов наибольшее расслоение имеет Город — 2,6, наименьшее Макудук и Михайловка — 1,8 и 2,1 соответственно.
Доходность аренды жилья
В мае средняя доходность аренды жилья не изменилась и составила 9,8% годовых. При этом максимальную доходность от сдачи в наем имеют собственники одно— и двухкомнатных квартир — 11,6%. Трехкомнатные квартиры приносят уже 9,6%, и наименьшую доходность имеет аренда комнат — лишь 4,1%.
В зависимости от района наиболее доходно жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 10,8% годовых. В Городе и на Юго-Востоке эти показатели составляют 9,8 и 7,7% соответственно.
На рынке недвижимости за минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.
На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 10,5% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется что доход от аренды не превышает, и даже ниже дохода по депозитам.
Выводы
По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:
- в мае наблюдался значительный приток на рынке арендного жилья;
- основной приток предложения произошел в сегменте однокомнатных квартир в Городе и на Юго-Востоке;
- стабильность средней арендной ставки по городу;
- изменения средней арендной ставки с начала года не связаны с реальным удешевлением (удорожанием), а носят характер колебаний.
В целом с начала года можно говорить о стабильности арендных ставок. В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.
Аналитический отдел портала www.kn.kz