В апреле 2016 г. на рынок жилья повлияли положительные тенденции.
Национальная валюта укрепилась до 2%, а цена на нефть выросла в среднем на 12% по сравнению с показателями, отмеченными в марте. По этой причине темпы снижения цен на жилую недвижимость замедлились.
По данным аналитической службы портала kn.kz, средняя цена на квартиры в южной столице замедлила снижение с 8% до 1% в тенговом номинале. В Астане темпы снижения остались на прежнем уровне — 4%, в Караганде темпы снижения сократились в два раза и составили — 3%.
|
Средние цены по данным kn.kz |
Апрель 2016, тыс. тг/кв.м |
К марту 2016, % |
Апрель 2016, $/кв.м |
К марту 2016, % |
|
Алматы |
440.9 |
-1 |
1300 |
0.2 |
|
Астана |
404.4 |
-4 |
1191 |
-2 |
|
Караганда |
234.9 |
-3 |
691 |
-2 |
По мнению руководителя АН «Квадрат» Ильи Савицкого «В Астане наблюдается стабилизация цен. Это можно объяснить тем, что людям теперь стала понятна реальная стоимость их недвижимости. Продавцов, рассчитывающих продать квартиру за ту же долларовую сумму, за которую они ее покупали, осталось немного. Людям пришлось зафиксировать цену на недвижимость в тенге. К тому же курс доллара в целом не лихорадило в апреле, как полугодом назад. Как бы то ни было, мы считаем, что основные события на рынке жилья уже произошли, и теперь темпы несколько замедляться. Возможно плавное снижение на 2-3% в месяц. Ценовое дно в любом случае увидим в этом году. Можно предположить, что оно вернет рынок на уровень 1 квартала 2015 года, когда кв. метр в Астане в среднем стоил 330-340 тысяч тенге. В целом покупатели сейчас рассчитывают на больший торг, но продавцы уже не уступают, так как раньше. Если ситуация с долларом и нефтью останется прежней, цены на недвижимость в тенге могут снизиться до конца года на 5-10%, и решающим фактором будет спрос».
Слух о том, что банки, возможно, скоро закроют ипотеку, увеличил спрос на столичных рынках Казахстана. В Алматы объем сделок купли-продажи в марте 2016 года по сравнению с предыдущим месяцем увеличился на 6%, а в Астане объем сделок вырос до 13,6%, по данным Агентства по статистики РК. «Нельзя сказать, что спрос как то сильно увеличился — комментирует И.Савицкий. Объяснить всплеск можно тем, что в марте было много праздников и выборы депутатов. Кризис в любом случае наблюдается».
Если рассматривать годовой прирост спроса, то в главных городах Казахстана он увеличился практически в два раза.
Президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, директор агентства недвижимости GrandEstateCompany Елена Грива, так же говорит о весеннем оживлении на рынке жилой недвижимости Алматы: «В первую очередь мы видим повышение покупательского спроса. Это может быть связано с тем, что люди уже отошли от шока, который они пережили в момент девальвации. И весна — это всегда оживление на рынке недвижимости» (подробности интервью в статье: Покупать ли квартиру в 2016 году: аналитика и рекомендации экспертов).
Тем не менее, в большинстве регионов страны годовой спрос отрицательный, подробности в статье: Цены на квартиры продолжат снижение: итоги I квартала 2016 г. и прогнозы. В Карагандинской области снижение сделок купли продажи квартир составило 7% за месяц, годовой прирост 3,5%.
Снижение спроса в регионах, по мнению аналитической, службы kn.kz, связано с ужесточением условий ипотечного кредитования, подробности в статье: Ипотека в 2016 году: условия банков в кризис.
По мнению Дмитрия Ли, директора по развитию Риэлтерского агентства «Проспект» в Караганде: «Экономическая ситуация в РК нестабильна, за последнее время национальная валюта и экономика претерпела ряд потрясений. Поэтому, есть вероятность предполагать, что изменения в ближайшие месяцы на рынке недвижимости будут нести лишь негативный оттенок, это будет выражено в стагнации (заморозке) цен по определенным сегментам, а по большинству сегментов, включая жилую недвижимость — дальнейшее уменьшение стоимости. Фактором, который повлияет на улучшение ситуации на рынке недвижимости, на наш взгляд, может стать лишь государственное вмешательство в виде соответствующих финансовых вливании и субсидий».
О вводе в эксплуатацию нового жилья
Объемы строительства растут по всей стране. По данным агентства по статистике РК, только в марте 2016 года в республике введено в эксплуатацию 905 тыс. кв.м, это на 11% больше чем в феврале текущего года и на 37% больше, чем год назад.
В Астане за период январь-март 2016 г. объем инвестиций, направленных на жилищное строительство составил 23777,8 млн. тенге, что на 6,8% больше чем в январе-марте 2015 года. Введено в эксплуатацию жилых домов на 5007 квартир, общая площадь введенного жилья составила 551 тыс. квадратных метров, что на 50% выше января-марта 2015 года. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилья в январе-марте 2016 года в столице составила 149,4 тыс. тенге.
В Алматы объем инвестиций на строительство жилья за период январь-март 2016 г. увеличился на 5,5%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 28820,4 млн. тенге. Всего по городу введено было 4385 квартир, общая площадь жилых зданий составила 490,1 тыс. кв. м. это на 2,3% больше чем год назад. Жилищное строительство преобладает в Бостандыкском и Турксибском районах.
По Караганде в январе-марте 2016 года общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий составила 43,063 тыс. кв. метров, что составляет 110% к аналогичному периоду прошлого года.
В сегменте строящегося жилья были внесены изменения, которые в свою очередь проредят рынок строительных компаний.
Как сообщает пресс-службы Главы государства, подписан Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве». Что, как ожидается, благоприятно повлияет на рынок строящегося жилья, создаст дополнительные гарантии и безопасные условия для дольщиков. Предполагается так же увеличить контроль над строительными компаниями. Застройщикам будут выдвигаться требования опыт работы до трех лет в строительстве и 10 тыс. квадратных метров недвижимости, сданных в регионах. В законе есть несколько преград, которые по замыслу не должны позволить прийти на рынок недобросовестным застройщикам.
В июне текущего года ожидается новая программа жилищного строительства в Казахстане, документ будет разработан в рамках программы «Нурлыжол», и позволит привлечь инвестиции в отрасль в ближайшие 10 —15 лет.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что рынок жилья развивается своим чередом. Глобальных ценовых снижений нет, есть возврат цен в додевальвационный период. Основное скопление денежных средств по-прежнему в Астане и южной столице Алматы, там и можно наблюдать прирост спроса. В Караганде будет преобладать некоторое снижение спроса в связи с сокращением дохода населения и ужесточением условий ипотечных кредитований. В ближайшие месяцы продолжится ценовая коррекция на вторичном рынке жилья, по всем городам.
Аналитическая служба kn.kz