В апреле в сегменте аренды жилья г. Караганды средняя ставка найма полностью отыграла снижение прошлого месяца ростом на 41,5 тенге (5,3%). В итоге ценовой показатель составил 819 тенге за 1 квадратный метр жилья с погрешностью +/-32 тенге (4%).
Объем предложения сократился на 8,1% и составил 556 квартир и комнат.
Предложение
В апреле анализируемая база сегмента аренды была представлена 556 предложениями, из которых 461 квартира и 95 комнат.
Максимальный удельный вес в общем объеме — 52% приходится на Город, представленный 285 предложениями, из которых основную долю занимают двухкомнатные квартиры. Далее, в порядке убывания следует Юго-Восток — 28%, или 155 объектов. Тринадцать процентов от общего числа приходится на Майкудук — 73 квартиры, и минимум — 4% и 3% соответственно — занимают Михайловка и Пришахтинск.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес в общем объеме приходится на двухкомнатные квартиры — 43% (238 объектов). Далее, в порядке убывания следуют однокомнатные — 24% (134). Трехкомнатные занимают 16% (89 квартир), остальные 17% приходятся на комнаты.
Основной отток предложения арендного жилья с марта по апрель наблюдался в Майкудуке и Городе — на 26,3 и 6,3%. На 4,3% сократилось предложение на Юго-Востоке (таблица 1).
Таблица 1
Район |
Количество предложений |
Изменение, шт. |
Изменение, % |
|
март |
апрель |
|||
Город |
304 |
285 |
-19 |
-6,3 |
Юго-Восток |
162 |
155 |
-7 |
-4,3 |
Михайловка |
24 |
24 |
0 |
0 |
Майкудук |
99 |
73 |
-26 |
-26,3 |
Пришахтинск |
16 |
19 |
+3 |
+18,8 |
Итого по городу |
605 |
556 |
-49 |
-8,1 |
В разрезе формата квартир основной отток предложения наблюдался на однокомнатные квартиры — 47 квартир, или 26%. По другим форматам изменения оказались несущественными (таблица 2).
Таблица 2
Район |
Количество предложений |
Изменение, шт. |
Изменение, % |
|
март |
апрель |
|||
1-комн. |
181 |
134 |
-47 |
-26,0 |
2-комн. |
236 |
238 |
+2 |
+0,8 |
3-комн. |
92 |
89 |
-3 |
-3,3 |
комнаты |
96 |
95 |
-1 |
-1,0 |
Итого по городу |
605 |
556 |
-49 |
-8,1 |
Распределение предложения к аренде по ценовым уровням представлено на диаграмме 3.
Ценовая конъюнктура по районам
В разрезе районов все изменения средних ценовых показателей находились на уровне погрешностей, что свидетельствует о незначимом изменении цен за анализируемый период (таблица 3).
Таблица 3
Район |
Средняя Цена предложения, |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей |
||
тг/кв.м |
% |
тг/кв.м |
(+-) % |
||
Город |
1067 |
+46 |
+4,5 |
55 |
5,1 |
Юго-Восток |
706 |
+18 |
+2,6 |
41 |
5,9 |
Михайловка |
884 |
+54 |
+6,5 |
179 |
20,2 |
Майкудук |
514 |
+26 |
+5,4 |
38 |
7,5 |
Пришахтинск |
589 |
+26 |
+5,1 |
35 |
7,5 |
Средняя |
819 |
+41 |
+5,3 |
32 |
4,0 |
Максимальная цена квадратного метра арендной площади была зафиксирована на уровне 3000 тенге (двухкомнатная квартира в Городе), минимальная — 323 тенге (двухкомнатная в Майкудуке).
В зависимости от типа квартир, было зафиксировано увеличение средней ставки найма на однокомнатные квартиры, что и повлияло на средний показатель по городу. Вместе с тем, учитывая неизменность средних цен по районам, можно сделать вывод о незначимости данного изменения, которое обусловлено главным образом резким сокращением предложения однокомнатных квартир «дешевого» сегмента. Изменения на другие форматы квартир и комнаты не превысили ошибок выборки, что говорит о стабильности арендных ставок (таблица 4).
Таблица 4
Район |
Средняя цена предложения, |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей |
||
тг/кв.м |
% |
тг/кв.м |
(+-) % |
||
1-комн. |
906 |
+88 |
+10,8 |
51 |
5,6 |
2-комн. |
875 |
+17 |
+1,9 |
58 |
6,6 |
3-комн. |
917 |
+47 |
+5,4 |
78 |
8,6 |
комнаты |
467 |
+50 |
+12,1 |
78 |
16,8 |
Средняя |
819 |
+41,5 |
+5,3 |
32 |
4,0 |
Расслоение рынка
В апреле средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1011 тенге за квадрат, «дешевых» — 442 тенге. По сравнению с мартом изменения составили плюс 4,7% в «дорогом» сегменте и плюс 4,2% — в «дешевом». В связи с этим индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») увеличился с 2,27 до 2,29.
Внутри районов наибольшее расслоение имеет Город — 2,6, наименьшее Макудук и Михайловка — 1,8 и 2,1 соответственно.
Доходность аренды жилья
В апреле средняя доходность аренды жилья не изменилась и составила 9,6% годовых. При этом максимальную доходность от сдачи в наем имеют собственники одно- и двухкомнатных квартир — 11,3%. Трехкомнатные квартиры приносят уже 9,5%, и наименьшую доходность имеет аренда комнат — лишь 4,1%.
В зависимости от района наиболее доходно жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 10,5% годовых. В Городе и на Юго-Востоке эти показатели составляют 9,8 и 7,7% соответственно.
За минимальный уровень доходности на рынке недвижимости, на который ориентируются его участники, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.
На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 10,5% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочие затраты на содержание жилья, окажется, что доход от аренды не превышает и даже ниже дохода по депозитам.
Выводы
По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:
- в апреле продолжился отток предложения по аренде жилья;
- основной отток произошел в сегменте «дешевых» однокомнатных квартир;
- увеличение средней арендной ставки по городу обусловлено сокращением предложения в сегменте «дешевого» жилья в Майкудуке и Городе;
- изменения средней арендной ставки с начала года не связаны с реальным удешевлением (удорожанием), а носят характер колебаний.
В целом с начала года можно говорить о стабильности арендных ставок. В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.
Аналитический отдел портала www.kn.kz