С февраля по март 2010 года в сегменте аренды жилья в Караганде наблюдалось снижение средней арендной ставки. Ценовой показатель составил 778 тенге за 1 квадратный метр жилья в месяц с погрешностью +/-31 тенге, что оказалось на 5,4% ниже уровня прошлого месяца.
Значительно сократился объем предложения — на 15,7% и составил 605 квартир и комнат.
Предложение
Анализируемая база сегмента аренды в феврале 2010 года была представлена 605 предложениями, из которых 509 квартир и 96 комнат.
Максимальный удельный вес в общем объеме — 50% занимает Город, представленный 304 предложениями, из которых основную долю занимают двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следует Юго-Восток — 27%, или 162 предложения. Шестнадцать процентов от общего числа приходится на Майкудук — 99 квартир, и минимум — 4% и 3% соответственно — занимают Михайловка и Пришахтинск.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес в общем объеме занимают двух- и однокомнатные квартиры — 39% и 30% соответственно. Трехкомнатные составляют 15% (92 квартиры), остальные 16% приходятся на комнаты.
Основной отток арендного жилья с февраля по март наблюдался в Майкудуке и Городе — на 24 и 17% соответственно. На 11% сократилось предложение на Юго-Востоке (таблица 1).
Таблица 1
|
Район |
Количество предложений, шт |
Изменение, кол-во |
Изменение, % |
|
|
февраль |
март |
|||
|
Город |
366 |
304 |
-62 |
-16,9 |
|
Юго-Восток |
182 |
162 |
-20 |
-11,0 |
|
Михайловка |
27 |
24 |
-3 |
-11,1 |
|
Майкудук |
123 |
99 |
-19,5 |
-24 |
|
Пришахтинск |
20 |
16 |
-20,0 |
-4 |
|
Итого по городу |
718 |
605 |
-15,7 |
-113 |
В разрезе типов квартир снижение предложения наблюдалось на все форматы без исключения. Наибольший отток произошло на однокомнатные квартиры — на 59 квартир, или на 24,6%. Двух- и трехкомнатных квартир стало меньше на 8,5 и 11,5% соответственно. Число комнат сократились на 17,2% (таблица 2).
Таблица 2
|
Тип квартиры |
Количество предложений, шт |
Изменение, кол-во |
Изменение, % |
|
|
февраль |
март |
|||
|
1-комн. |
240 |
181 |
-59 |
-24,6 |
|
2-комн. |
258 |
236 |
-22 |
-8,5 |
|
3-комн. |
104 |
92 |
-12 |
-11,5 |
|
комнаты |
116 |
96 |
-20 |
-17,2 |
|
Итого по городу |
718 |
605 |
-113 |
-15,7 |
Изменение предложения по ценовым уровням представлено на диаграмме 3.
Ценовая конъюнктура по районам
В разрезе районов снижение арендных ставок в марте было зафиксировано в Городе и Майкудуке — на 6,7 и 10% соответственно. В Пришахтинске и Михайловке изменения находились на уровне погрешностей, что свидетельствует о незначимом изменении показателей (таблица 3).
Таблица 3
|
Район |
Средняя цена предложения, тг/кв. м |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг/кв.м |
(+-)% |
||
|
Город |
1021 |
-74 |
-6,7 |
43 |
4,1 |
|
Юго-Восток |
688 |
-21 |
-3,0 |
34 |
4,9 |
|
Михайловка |
830 |
-159 |
-16,1 |
156 |
17,3 |
|
Майкудук |
488 |
-98 |
-10,0 |
24 |
4,9 |
|
Пришахтинск |
803 |
+98 |
+11,2 |
99 |
16,2 |
|
Средняя |
778 |
-44 |
-5,4 |
30 |
3,7 |
Максимальная цена квадратного метра арендной площади была зафиксирована на уровне 3000 тенге за квадрат (двухкомнатная квартира в Городе), минимальная — 283 тенге (двухкомнатная в Майкудуке).
В разрезе типов квартир явное снижение ставок было зафиксировано на двухкомнатные квартиры, что и повлияло на показатель по городу. Изменения цен на другие форматы квартир и комнаты не превысили ошибок выборки, что говорит о стабильности арендных ставок (таблица 4).
Таблица 4
|
Район |
Средняя цена предложения, тг/кв. м |
Изменение цен, тг |
1/2 ∑ погрешностей |
||
|
тг/кв.м |
% |
тг/кв.м |
(+-)% |
||
|
1-комн. |
818 |
-9 |
+1,2 |
34 |
4,2 |
|
2-комн. |
858 |
-102 |
-10,6 |
56 |
6,2 |
|
3-комн. |
870 |
-23,5 |
-2,6 |
83 |
9,4 |
|
Комн. |
417 |
-61,0 |
-12,8 |
54,5 |
12,2 |
|
Средняя |
778 |
-44 |
-5,4 |
30 |
3,7 |
Расслоение рынка
В марте средняя цена аренды «дорогих» квартир в Караганде составила 966 тенге за квадрат, «дешевых» — 424 тенге. По сравнению с февралем изменения составили минус 6,3% в «дорогом» сегменте и минус 13,1% — в «дешевом». В связи с этим индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») увеличился с 2,11 до 2,27. Внутри районов наибольшее расслоение имеет Город — 2,6, наименьшее Майкудук и Михайловка — 1,9.
Доходность аренды жилья
В марте средняя доходность аренды жилья составила 9,6% годовых. При этом максимальную выгоду от сдачи внаем имеют собственники одно- и двухкомнатных квартир — 11,3%. Трехкомнатные квартиры приносят уже 9,5%, и наименьшую доходность имеет аренда комнат — лишь 4,1%.
В зависимости от района наиболее доходным является жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 10,5% годовых. В Городе и на Юго-Востоке эти показатели составляют 9,8 и 7,7% соответственно.
За минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка недвижимости, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить больший доход, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.
На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 10,5% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть периоды простоев, ремонт и прочие затраты на содержание жилья, окажется что доход от аренды не превышает и даже ниже дохода по депозитам.
Выводы
По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:
- с февраля по март наблюдается значительный отток предложения по аренде жилья;
- снижение средней арендной ставки по городу обусловлено сокращением предложения в сегменте «дорогого» жилья и в более дорогих районах;
- изменения средней арендной ставки с начала года не связаны с реальным удешевлением (удорожанием), а носят характер колебаний.
В целом с начала года можно говорить о стабильности арендных ставок. В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.
Аналитический отдел портала www.kn.kz