В течение трех последних месяцев на рынке аренды жилья Караганды средняя арендная ставка демонстрировала высокие темпы изменения. Так, с ноября по декабрь 2009 года ценовой показатель вначале сократился на 4,9% до 770 тенге за квадратный метр, однако уже в январе отыграл потерянноена 5,8%.
За февраль арендные ставки показали разнонаправленность только внутри сегментов в силу изменения структуры выборки, средний же показатель увеличился на 0,9% и составил 822 тенге за квадратный метр в месяц.
Объем предложения по сравнению с январем увеличился на 18,9% и составил 718 квартир и комнат.
Предложение
Анализируемая база сегмента аренды в феврале 2010 года была представлена 718 предложениями, из которых 602 квартиры и 116 комнат.
Максимальный удельный вес в общем объеме - 51 процентов занимает Город, который представлен 366 предложениями, из которых основную долю занимают двухкомнатные квартиры. Далее, в порядке убывания следует Юго-Восток – 25% или 182 предложения. Семнадцать процентов от общего числа приходится на Майкудук – 123 квартиры и минимум – 4% и 3% соответственно занимают Михайловка и Пришахтинск.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двух- и однокомнатные квартиры — 37% и 33% соответственно. Трехкомнатные составляют 14% (104 квартиры), остальные 16% приходится на комнаты.
Основной приток арендного жилья с февраля по январь наблюдалось в Городе и в Майкудуке – на 71 и 44 квартиры больше. В других районах объем предложения остался практически неизменным (таблица 1).
|
Район |
Количество предложений |
Изменение, кол-во |
Изменение, % |
|
|
январь |
февраль |
|||
|
Город |
295 |
366 |
+71 |
+24,1 |
|
Юго-Восток |
179 |
182 |
+3 |
+1,7 |
|
Михайловка |
27 |
27 |
0 |
0,0 |
|
Майкудук |
79 |
123 |
+44 |
+55,7 |
|
Пришахтинск |
24 |
20 |
-4 |
-16,7 |
|
Итого по городу |
604 |
718 |
+114 |
+18,9 |
В разрезе типов квартир рост предложения наблюдался на все форматы без исключения. Наибольшее увеличение произошло при этом на однокомнатные квартиры – 32,6%. Двух- и трехкомнатных квартир стало больше на 10,3% и 15,6% соответственно. Комнаты увеличились на 17,2% (таблица 2).
|
Район |
Количество предложений |
Изменение, кол-во |
Изменение, % |
|
|
январь |
февраль |
|||
|
1-комн. |
181 |
240 |
+59 |
+32,6 |
|
2-комн. |
234 |
258 |
+24 |
+10,3 |
|
3-комн. |
90 |
104 |
+14 |
+15,6 |
|
Комн. |
99 |
116 |
+17 |
+17,2 |
|
Итого по городу |
604 |
718 |
+114 |
+18,9 |
Ценовая конъюнктура по районам
В детальном разрезе во всех районах за исключением Майкудука наблюдался рост ценовых показателей. Максимальное увеличение при этом было зафиксировано в Михайловке – 9,2%. Город и Юго-Восток прибавили 3,2% и 1,5% соответственно. Вразрез общей тенденции арендная ставка в Майкудуке сократилась на 57,6 тенге или на 10,4%. Меньше всего изменился Пришахтинск – лишь «плюс» 0,2%.
Максимальная цена квадратного метра арендной площади была зафиксирована на уровне 2000 тенге (трехкомнатная квартира в Городе), минимальная – 205 тенге (двухкомнатная на Юго-Востоке).
|
Район |
Средняя цена предложения, тг/1 кв. м |
Изменение цен, тг |
Изменение цен, % |
|
|
январь |
февраль |
|||
|
Город |
1061 |
1094 |
+33,5 |
+3,2 |
|
Юго-Восток |
699 |
709 |
+10,2 |
+1,5 |
|
Михайловка |
906 |
989 |
+83,0 |
+9,2 |
|
Майкудук |
556 |
498 |
-57,6 |
-10,4 |
|
Пришахтинск |
504 |
505 |
+0,8 |
+0,2 |
|
Средневзвешенная по городу |
815 |
822 |
+7,1 |
+0,9 |
В разрезе типов квартир были зафиксированы разнонаправленные изменения. Так, основное влияние на средний темп по городу оказали двух- и трехкомнатные квартиры, цена которых увеличилась на 9,4% и 3,0% соответственно. В свою очередь однокомнатные квартиры и комнаты показали отрицательные изменения – 8,8% и 1,6% (таблица 3).
|
Район |
Средняя цена предложения |
Изменение цен, тг |
Изменение цен, % |
|
|
январь |
февраль |
|||
|
1-комн. |
887 |
808 |
-78,4 |
-8,8 |
|
2-комн. |
878 |
960 |
+82,4 |
+9,4 |
|
3-комн. |
868 |
893 |
+25,6 |
+3,0 |
|
Комн. |
486 |
478 |
-7,9 |
-1,6 |
|
Средневзвешенная по городу |
815 |
822 |
+7,1 |
+0,9 |
Расслоение рынка
В феврале средняя цена аренды «дорогих» квартир составила 1030 тенге за квадрат, «дешевых» - 488 тенге. По сравнению с январем изменения составили +0,4% в «дорогом» сегменте и «минус» 2,9% - в «дешевом». В связи с этим индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») увеличился с 2,04 до 2,11.Внутри районов наибольшее расслоение имеет Город – 2,6, наименьшее Макудук и Михайловка – 1,9.
Доходность аренды жилья
В феврале средняя доходность аренды жилья составила 9,6% годовых. При этом максимальную доходность от сдачи в наем имеют собственники одно- и двухкомнтаных квартир – 11,3%. Трехкомнатные квартиры приносят уже9,5%, и наименьшую доходность имеет аренда комнат – лишь 4,1%.
В зависимости от района наиболее доходно жилье в Майкудуке и Пришахтинске –10,5% годовых. В Городе и на Юго-Востоке эти показатели составляют 9,8 и 7,7% соответственно.
На рынке недвижимости за минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка, принимается ставка банковского депозита. Вложения в банковский депозит в мировой практике традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.
На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 10,5% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется что доход от аренды не превышает, и даже ниже дохода по депозитам.
Прогнозы
Итак, динамика показателя средней арендной ставки за ряд месяцев свидетельствует об относительной стабильности цен на арендное жилье. В связи с тем, что рынок аренды в отличие от сектора продаж, гораздо динамичнее и срок экспозиции здесь редко превышает 1 неделю, обновление баз данных часто приводит к изменению структуры. Это в свою очередь ведет к резким изменениям средних ценовых показателей, что наблюдалось с ноября 2009 года по январь 2010 года.
В сегодняшних условиях главными экономическими факторами стабилизации цен на рынке аренды являются высокая потребность в жилье и при этом жесткие условия ипотечного кредитования.
Аналитический отдел портала www.kn.kz