Общей тенденцией последнего месяца 2009 года на рынке аренды Караганды стало значительное сокращение ставок. Так, по сравнению с ноябрем средний ценовой показатель сократился на 4,9% — до 770 тенге за квадратный метр. При этом предложение также снизилось на 8,3%, или до 461.
Предложение
Анализируемая база сегмента аренды в декабре 2009 года была представлена 461 предложениями, из которых 373 квартиры и 88 комнат.
Максимальный удельный вес в общем объеме (47%) занимает Город, представленный 219 предложениями, из которых основную долю занимают двухкомнатные квартиры. Далее, в порядке убывания следует Юго-Восток — 30%, или 137 предложений. Пятнадцать процентов от общего числа приходится на Майкудук — 67 квартир, и минимум — 5% и 3% соответственно — занимают Пришахтинск и Михайловка.
В зависимости от количества комнат, наибольший удельный вес в общем объеме занимают двух- и однокомнатные квартиры — 37% и 29% соответственно. На трехкомнатные приходится 15% (69 квартир), остальные 19% — это комнаты.
Снижение количества предложений за месяц наблюдалось в Майкудуке, Городе и Михайловке, в то время как на Юго-Востоке и в Пришахтинске количество сдаваемого в аренду жилья увеличилось (таблица 1).
Таблица 1.
|
Район |
Количество предложений |
Изменение, % |
|
|
ноябрь |
декабрь |
||
|
Город |
254 |
219 |
-13,8 |
|
Юго-Восток |
128 |
137 |
+7,0 |
|
Михайловка |
18 |
16 |
-11,1 |
|
Майкудук |
82 |
67 |
-18,0 |
|
Пришахтинск |
21 |
22 |
+4,8 |
|
Итого по городу |
503 |
461 |
-8,3 |
В зависимости от типа квартир максимальное снижение предложения произошло на комнаты и трехкомнатные квартиры — на 12 и 11,5% соответственно. Двух- и однокомнатных квартир стало меньше на 7,5 и 5% (таблица 2).
Таблица 2.
|
Тип квартиры |
Количество предложений |
Изменение,% |
|
|
ноябрь |
декабрь |
||
|
1-комн. |
139 |
132 |
-5,0 |
|
2-комн. |
186 |
172 |
-7,5 |
|
3-комн. |
78 |
69 |
-11,5 |
|
комнаты |
100 |
88 |
-12,0 |
|
Итого по городу |
503 |
461 |
-8,3 |
Состояние рынка по районам
В детальном разрезе во всех районах, за исключением Михайловки, наблюдалось снижение ценовых показателей. При этом максимально подешевело арендное жилье в Городе и на Юго-Востоке — на 4,7 и 4,5% соответственно.
В Пришахтинске и Майкудуке также было зафиксировано сокращение цен. Однако здесь в декабре заметно изменилась структура выборок, что выражается в различиях показателей погрешности. Поэтому в этих районах снижение цен носило скорее формальный характер, так как было обусловлено сокращением количества «дорогих» квартир (таблица 3).
Максимальная цена квадратного метра арендной площади была зафиксирована на уровне 2250 тенге (трехкомнатная квартира в Городе), минимальная — 185 тенге (двухкомнатная на Юго-Востоке).
Таблица 3.
|
Район |
Средняя цена предложения, тг/1 кв. м |
Изменение цен, % |
|
|
ноябрь |
декабрь |
||
|
Город |
1099 |
1047 |
-4,7 |
|
Юго-Восток |
704 |
673 |
-4,5 |
|
Михайловка |
800 |
802 |
+0,2 |
|
Майкудук |
510 |
500 |
-2,0 |
|
Пришахтинск |
445 |
424 |
-4,6 |
|
Средневзвешенная по городу |
810 |
770 |
-4,9 |
В зависимости от типа квартир основное влияние на снижение среднего показателя оказали трехкомнатные квартиры и комнаты — 13,2 и 10,7% соответственно. Меньше всего подешевели однокомнатные квартиры — на 1,1%, до 875 тенге за квадратный метр (таблица 4).
Таблица 4.
|
Район |
Средняя цена предложения |
Изменение цен |
|
|
ноябрь |
декабрь |
||
|
1-комн. |
885 |
875 |
-1,1 |
|
2-комн. |
888 |
856 |
-3,6 |
|
3-комн. |
948 |
823 |
-13,2 |
|
комнаты |
454 |
405 |
-10,7 |
|
Средневзвешенная по городу |
810 |
770 |
-4,9 |
Индексы расслоения
Напомним читателям, что индекс расслоения показывает степень разброса стоимостей на рынке жилья, или, другими словами, то, во сколько раз стоимость «дорогого» сегмента выше стоимости «дешевого».
В декабре средняя цена предложения «дорогих» квартир составила 916 тенге за квадрат, «дешевых» — 427 тенге. Таким образом, индекс расслоения составил 2,2. Внутри районов наибольшее расслоение имеет Город — 2,7, наименьшее значение этот показатель имеет в Макудуке и Михайловке — 1,7.
Доходность аренды жилья
В декабре средняя доходность аренды жилья составила 9,5% годовых. При этом максимальную доходность от сдачи в наем имеют собственники одно- и двухкомнатных квартир — 11,5%. Трехкомнатные квартиры приносят уже 9,6%, и наименьшую доходность имеет аренда комнат — лишь 4,4%.
В зависимости от района наиболее доходное жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 10,7% годовых. В Городе и на Юго-Востоке эти показатели составляют 9,9 и 7,9% соответственно.
На рынке недвижимости за минимальный уровень доходности, на который ориентируются участники рынка, принимается ставка банковского депозита. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как в ней в той или иной степени доля риска всегда выше.
На данный момент доходность по банковским депозитам в тенге составляет в среднем 10,5% годовых. Таким образом, если при расчете доходности аренды учесть ремонт, периоды простоев и прочих затрат на содержание жилья, окажется что доход от аренды не превышает и даже ниже прибыли по депозитам.
Прогнозы
Итак, как видно, сезонная активизация рынка аренды себя исчерпала. Во всех сегментах рынка наблюдается возобновление отрицательной ценовой динамики, как доказательство того, что макроэкономических предпосылок к долгосрочному росту цен на недвижимость пока нет.
Объективные экономические факторы, напрямую влияющие на восстановление рынка недвижимости, такие как рост денежных доходов населения и объемов ипотечного кредитования, не позволяют говорить об окончательной стабилизации. Потенциал к некоторому восстановлению, как и в прошлом году, был обусловлен активизацией сезонного отложенного спроса и, как и прогнозировалось, исчерпал себя за несколько месяцев.
В ближайшие месяцы снижение средней ставки аренды будет находиться в пределах 2,5-4% в месяц.
Аалитический отдел портала www.kn.kz