В декабре 2015 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 805 $ (261,7 тыс. тг.) за квадратный метр.
Текущие тенденции
На протяжении всего 2015 года долларовые цены на недвижимость имели тенденцию снижения. В первом полугодии динамика снижения цен на жилую недвижимость была сдержанной в обеих валютах — как в долларах, так и в тенге. Большое значение имел августовский переход тенге к плавающему курсу, после чего цены в долларах и тенге пошли вразрез друг другу. Долларовые цены продолжили снижение и ускорили темп. Если первую половину года средний темп снижения долларовых цен на квартиры составлял 1,3%, то с августа он увеличился в среднем до 4% в месяц.
В головах населения все еще в памяти прошлый кризис 2007 года, когда цены обвалилисьна 40%, а затем менее чем за 2 года выросли и перегнали уровень 2007 года. В настоящее время никто не хочет обесценивать свою недвижимость, идут на уступки лишь лица, эмигрирующие из Казахстана. Однако уже этот факт дает право надеется на покупку «дешевого» жилья, ведь только в 2015 году страну покинули 22 тыс. человек.
В декабре ушедшего 2015 года средняя цена на рынке вторичного жилья в Караганде составила 805 $/кв.м или 261,7 тыс. тенге за квадрат. К декабрю 2014 года долларовая средняя цена опустилась на 24%, тогда как средний показатель в тенге вырос на 35%.
За месяц с ноября 2015 года долларовая цена упала на 4%, тенговая выросла на 2,6%.
По данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК, в ноябре 2015 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи квартир по Карагандинской области составило 1159 квартир. По сравнению с предыдущим месяцем количество сделок сократилось на 11%. К аналогичному периоду прошлого года объем сделок купли продажи вырос на 7%.
Ценовые изменения
По данным аналитиков портала kn.kz, в разрезе типов жилья максимальная цена отмечается на квартиры в новостройках — 962 $/кв.м. Далее следуют квартиры с улучшенной планировкой — 856 $/кв.м, где средняя цена за месяц снизилась на 3%. Средняя цена в домах старого типа составила 815 $/кв.м и за период подешевела на 7%. Минимальный уровень цен по-прежнему на квартиры типа «хрущевка» — 741 $/кв.м, ценовое снижение за месяц 4%.
Отрицательные ценовые колебания отмечаются по всем районам. Наиболее значительное ценовое снижение зафиксировано в районе Михайловка — 8%. По всем остальным районам среднее ценовое снижение минус 4%.
Снижение цен зафиксировано в «дешевом» сегменте на 5%.
Максимальная удельная цена, как за квартиру, так и за жилой квадрат находится в районе Город.
Таблица 1. Средние цены на квартиры в разрезе районов
|
Район |
Средняя площадь, кв.м |
Средняя цена, $/кв.м |
Средняя цена, $/квартира |
Средняя цена, тыс. тг/кв.м |
Средняя цена, тыс. тг/квартира |
|
Город |
54 |
957 |
53000 |
311,0 |
17221,5 |
|
Майкудук |
52 |
610 |
32600 |
198,4 |
10591,4 |
|
Михайловка |
58 |
871 |
49000 |
283,1 |
15922,1 |
|
Пришахтинск |
49 |
525 |
25900 |
170,7 |
8407,0 |
|
Юго-Восток |
59 |
887 |
52900 |
288,2 |
17189,3 |
|
Общий итог |
55 |
805 |
45100 |
261,7 |
14643,2 |
В разрезе формата жилья однокомнатные квартиры снизили в цене 5%, квартиры остальных форматов подешевели в среднем на 3%.
Таблица 2. Средние цены на квартиры в разрезе форматов
|
Количество комнат |
Средняя площадь, кв.м |
Средняя цена, $/кв.м |
Средняя цена, $/квартира |
Средняя цена, тыс. тг/кв.м |
Средняя цена, тыс. тг/квартира |
|
1 комн. |
34 |
794 |
26700 |
258,0 |
8669,4 |
|
2 комн. |
48 |
785 |
37900 |
255,1 |
12329,6 |
|
3 комн. |
66 |
828 |
55300 |
269,2 |
17961,8 |
|
4 комн. |
82 |
838 |
69800 |
272,3 |
22686,4 |
|
многокомн. |
125 |
787 |
91000 |
255,8 |
29563,4 |
|
Общий итог |
55 |
805 |
45100 |
261,7 |
14643,2 |
Анализируемая база предложения
В декабре 2015 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетная база без учета агентств составила 2396 объектов.
Максимальный объем предложения представлен в районе Город — 32%. Далее следуют Майкудуки Юго-Восток по — 27% от общегородского объема предложения. Значительно меньше квартир на продажу выставлено в районах Пришахтинск и Михайловка — 8% и 6% соответственно.
В разрезе формата квартир максимальный объем предложения принадлежит двухкомнатным квартирам — 41%. Далее по уровню снижения объема предложения следуют трех и однокомнатные квартиры 33% и 17% соответственно. Минимальное количество представлено на рынке четырех, пяти и более комнат.
Выводы
- В течение всего 2015 года, несмотря на усиление негативных тенденций в экономике и снижение долларовых цен на рынке вторичного жилья, номинальные тенговые цены на жилье в Караганде показывали рост. Вместе с тем понятно, что данный рост вызван не рыночным, а техническим фактором — ростом курса американской валюты.
- В декабре 2015 года на рынке вторичного жилья зафиксировано снижение долларовых цен на 4%. В национальной валюте средняя цена за квартиру выросла на 2,6%.
- Снижение долларовых цен наблюдается по всем сегментам рынка, как по районам и по типам домов, так и по форматам квартир.
- По прогнозам аналитической службы kn.kz, в 2016 году ожидается активное снижение долларовых цен на рынке жилья — на 4-5% в месяц.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба kn.kz