На вторичном рынке Астаны усилилась тенденция снижения (декабрь 2015 г.)

Как и в прошлом году, последний месяц года ушедшего увеличил негативные тенденции на рынке недвижимости.

Усилившееся падение цен на нефть с октября этого года и слабеющий на этом фоне тенге привели к тому, что темп снижения средней долларовой цены на жилье в декабре составил 6,4%, что на 1,6% выше ноябрьского показателя.

Вместе с тем даже увеличение темпов падения цен на жилье уже не в состоянии перепрыгнуть новые рекорды курса американской валюты, и тенговые номинальные ценники растут ни по дням, а по часам.

Так, по сравнению с ноябрем средняя долларовая цена сократилась на 6,4% и, преодолев уровень в 1500, остановилась на отметке 1429 долларов за 1 квадратный метр жилья, а тенговая, напротив, выросла на 4,2% — до 482 тыс. тенге за 1 квадратный метр жилья. С момента начала снижения цен на рынке жилья (февраль 2014 года) долларовая цена демонстрирует снижение на 33%, тенговая — рост на 30%.

Текущие тенденции

Реакция рынка на ослабление курса тенге выражается увеличением скидок на торг с привычных 3-5% до 15-20%. Таким образом, с учетом дисконта тенговые цены уже около года остаются на одном уровне.

Курс доллара в течение декабря 2015 года колебался от минимального значения 307,4 тенге до максимального — 349,12 тенге.

Несмотря на неопределенность, связанную со скачками курсов, на рынке сохраняется положительная динамика сделок купли-продажи. Однако в сегменте многоквартирного жилья количество сделок в ноябре сократилось на 17% и составило 1233 ед. По отношению к ноябрю прошлого года этот показатель выше на 45%. Положительная динамика показателя в текущем году во многом поддерживается заключением договоров купли-продажи по инвестиционным контрактам на первичном рынке 2013 года.

В соответствии с пессимистическим прогнозом (при среднегодовой цене на нефть на уровне 70 долларов за баррель и незначительном росте ВВП), аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.

Ценовые изменения

По данным аналитической службы kn.kz, в течение последнего месяца 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в административном районе Сарыарка —  на 6,7%. Влияние на падение ценового показателя в районе оказали снизившиеся цены на все форматы квартир. Минимальное снижение прослеживается в районе левобережья, где запрашиваемые цены снизились на 5,9%.

Таблица 1.Цены на квартиры вторичного рынка жилья по району

Район	Средняя площадь квартир, кв.м	Средняя цена предложения, $/кв.м	Средняя цена предложения, тг/кв.м	Средняя цена предложения за квартиру, $
Алматы	67	1 410	474 700	94 700
Есиль	77	1 602	539 400	123 700
Сарыарка	57	1 326	446 400	76 000
По городу	67	1 429	481 700	95 500

По городу в разрезе формата жилья лидером по снижению цен стали многокомнатные квартиры, средняя цена предложения которых сократилась на 11,8%, при этом наименьшее снижение наблюдается на квартиры 3-комнатного формата — 5%.

Таблица 2.Цены на квартиры вторичного рынка жилья по формату

Формат	Средняя площадь квартир, кв.м	Средняя цена предложения, $/кв.м	Средняя цена предложения, тг/кв.м	Средняя цена предложения за квартиру, $
1-комн.	38	1 417	477 200	54 500
2-комн.	60	1 399	471 000	83 800
3-комн.	87	1 442	485 400	125 400
4-комн.	125	1 565	526 700	196 200
5-комн. и выше	194	1 635	550 500	317 500
По городу	67	1 429	481 700	95 900

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 30% меньше, или минус 47 100 $.

Больше всего за год подешевели 2-комнатные квартиры — на 30,5% (минус 38 800 $ за квартиру), меньше всего — многокомнатные — на 22% (минус 95 800 $).

В десятке самых «дорогих» квартир в ЖК, предлагающихся на вторичном рынке жилья, находятся квартиры в ЖК Rixos Khan Shatyr Residences, ЖК «Миланский Квартал», ЖК «Жансая», ЖК «ЦМТ — Центр Международной Торговли», ЖК Comfort Town и другие с диапазоном цен от 2929 до 5926 $/кв.м.

Таблица 3. Топ-10 самых дорогих квартир в ЖК Астаны

Наименование жилого комплекса	Максимальная цена предложения, $/кв.м	Максимальнаяцена предложения, тг/кв.м
ЖК Rixos Khan Shatyr Residences	5 926	1 997 000
ЖК «Миланский Квартал»	3 871	1 304 500
ЖК «Жансая»	3 700	1 246 900
ЖК «ЦМТ — Центр Международной Торговли»	3 429	1 155 400
ЖК Comfort Town	3 250	1 095 300
ЖК Europe Palace	3 235	1 090 300
ЖК «Хайвилл Астана»	3 180	1 071 700
ЖК «Улытау»	3 077	1 036 900
ЖК «Ак-Булак-3»	2 950	994 200
ЖК «Изумруд»	2 929	986 900

Цены на жилье новой постройки, объем которого составляет 74% от общего числа, сократились на 6,6% по отношению к ноябрю текущего года. Темпы снижения в сегментах «хрущевки» и «улучшенной планировки» составили 7,4% и 5,2% соответственно. На жилье старой постройки запрашиваемые цены по сравнению с прошлым месяцем снизились на 6,5%.

По наблюдениям аналитиков kn.kz, в декабре 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» и в сегменте «дешевого» жилья сократились на 4,8% и 7,8% соответственно. Причем с начала года верхний ценовой сегмент просел почти на 20%, а нижний ценовой сегмент — на 36%. Столь существенная разница в темпах обусловлена все той же привязкой к валюте расчета. Очевидно, что основные покупатели сегмента «дешевого» жилья — это представители среднего класса с невысокими доходами, получаемыми в тенге.

В сегменте «дорогого» жилья, куда входит большая часть элитных квартир, преобладает покупатель с высокими, в том числе долларовыми доходами.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 36,5%, в сегменте «дорогого» жилья — 20,6%.

Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и kn.kz, составило 4965ед. общей площадью 330тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 487 млн долларов.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 53%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 21%.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49%, в монолитных и панельных домах — 33% и 18% соответственно.

Выводы

• По сравнению с ноябрем текущего года средние долларовые ценовые показатели сократились во всех сегментах рынка.
• Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается снижение объема предложений.
• Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья столицы в ближайшие месяцы ожидается снижение цен предложения на уровне 4,5-6% в месяц.

Аналитическая служба kn.kz