В феврале средняя арендная ставка сократилась незначительно — на 0,6 процента и составила 801 тенге за квадратный метр в месяц (диаграмма 1). При этом, как и предполагалось, основное влияние на средний показатель оказал сегмент «дорогого» жилья, стоимость которого по сравнению с прошлым месяцем сократилась на 3,5 процента и составила 1185 тенге за квадратный метр. «Дешевый» сегмент рынка аренды подешевел меньше — на 2,7 процента, или до 537 тенге за квадрат. Вместе с тем, произошло значительное увеличение объема предложения — на 21,2 процента, или с 561 до 680 квартир.
В зависимости от расположения снижение ставок аренды произошло во всех районах города, за исключением Центра, где за счет увеличения предложения «дорогих» трехкомнатных квартир арендная плата выросла на 8,9 процента, до 1171 тенге. В «дешевом» сегменте снижение цен продолжилось — на 8,2 процента.
Максимальное сокращение ставок аренды за февраль наблюдалось в Михайловке — на 8 процентов, до 838 тенге за квадратный метр. В большей степени повлияли на среднюю стоимость «дешевые» однокомнатные квартиры, ставка которых снизилась на 12 процентов. Стоит отметить, что резкие изменения ценовых показателей в Михайловке объясняются малым объемом предложения и высокой изменчивостью выборки.
Далее в порядке убывания темпов падения следует Майкудук, аренда в котором подешевела на 5,6 процента. Причем в данном районе зафиксировано разнонаправленные изменения в разрезе сегментов. Так, в верхнем ценовом секторе цены сократились на 14,7 процента, до 534 тенге, в нижнем же, напротив, увеличились на 23,1 процента.
Минимальное изменение средней ставки аренды можно наблюдать на Юго-Востоке — на 1,7 процента. Здесь также основное влияние оказал «дорогой» сегмент — снижение составило 8,8 процента, до 1149 тенге, «дешевый» же потерял 2,8 процента (до 567 тенге).
В зависимости от формата значительное изменение показала стоимость однокомнатных квартир — на 6,2 процента, или до 833 тенге. «Дешевое» однокомнатное жилье подешевело на 2 процента, «дорогое» — на 11,1 процента. На полпроцента снизилась ставка двухкомнатных квартир — 777 тенге за квадрат, трехкомнатные же, напротив, увеличились в цене на 5,4 процента (за счет роста ставок в Центре на 16 процентов) (диаграммы 2, 3, 4).
Самые дешевые однокомнатные квартиры традиционно были предложены в 12, 15, 16 микрорайонах Майкудука за 15 тыс. тенге в месяц. Самая дорогая — в городе по пр. Н. Абдирова — за 70 тысяч тенге. Минимальная арендная ставка двухкомнатной квартиры, как и однокомнатных, составляет 15 тыс. тенге, максимальная — 120 тыс. тенге. Рекордом Караганды является четырехкомнатная квартира по ул. Тулепова — 200 тысяч тенге. Диапазон арендных ставок по районам представлен на диаграмме 2.
Индекс расслоения за месяц изменился с 2,3 до 2,2. Это означает, что крайние ценовые пределы (20 процентов самых «дорогих» и 20 процентов самых «дешевых» квартир) стали сближаться. Происходит это, опять же, за счет того, что «дорогие» квартиры теряют стоимость большими темпами, чем «дешевые». Показатель 2,2 свидетельствует о том, что средняя арендная ставка «дорогого» жилья в 2,2 раза выше стоимости «дешевого».
Изменения в динамике
Сезонная динамика арендных ставок в текущем году повторила изменения прошлого года. Тогда рост по инерции сохранялся еще и в октябре и ноябре, хотя уже гораздо меньшими темпами. Объяснялся столь существенный и продолжительный рост тем, что сезонное повышение цен на аренду квартир совпало с началом финансового кризиса и падением цен на продажу недвижимости. Таким образом, владельцы старались компенсировать убытки от снижения рыночной цены на жилье.
Предложение
В целом, по сравнению с прошлым месяцем количество предложений по аренде жилья увеличилось на 21,2 процента и составило 680, из которых 585 квартир и 95 комнат.
В зависимости от района наибольший объем предложения составляет жилье в Центре города — 47 процентов от общего количества, или 268 предложений. На Юго-Востоке и Майкудуке распределение по удельному весу составляет 33 и 13 процентов, или 185 и 73 квартиры соответственно. Минимум предложения приходится на Михайловку и Пришахтинск — 5 и 2 процента.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимает двухкомнатное жилье — 39 процентов (270 квартир). Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир распределились по 29 и 14 процентов соответственно. В абсолютном выражении предложение однокомнатных квартир составило 195, трехкомнатных — 96 квартиры. Четырнадцать процентов от общего объема предложений занимает аренда комнат, минимальный объем — 4 процента приходится на многокомнатное жилье.
Доходность жилья
Индекс доходности жилья в течение месяца изменился незначительно и составил 1,14. Напомним, что в зависимости от конъюнктуры рынка он показывает во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или невыгоднее), чем внесение денег на банковский депозит. Показатель 1,14 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 114 процентов покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму стоимости объекта недвижимости. Необходимо уточнить, что данный показатель не определяет доходность какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке жилья в целом.
В зависимости от района города и типа жилья доходность различна. Так, максимальной доходностью обладает жилье в Майкудуке — 1,39. В Центре и Юго-Востоке средний показатель ниже — 1,20 и 1,10 соответственно.
Прогнозы
Предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке аренды жилья сохраняются. Усилению тенденции снижения долларовых ставок в среднесрочной перспективе будет способствовать резкая девальвация национальной валюты, хотя реакция рынка при этом может проявиться с временным лагом. С учетом нынешних тенденций темпы падения средней стоимости будут находиться в пределах 2,5-3,5 процента в месяц.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz