Снижение долларовых цен набирает обороты (октябрь 2015 г.)

В октябре цены на рынке жилья установили новые рекорды по темпам снижения.

Так, в октябре по сравнению с сентябрем средняя долларовая цена сократилась на 6,3% и остановилась на уровне 1604 долларов за 1 квадратный метр жилья. С момента начала снижения цен на рынке жилья (февраль 2014 года) долларовая цена понизилась на 25%, тенговая, напротив, выросла — на 19%.

Текущие тенденции

Реакция рынка на ослабление курса тенге выражается увеличением скидок на торг с привычных 3-5% до 15-20%. Таким образом, с учетом дисконта тенговые цены уже около года остаются на одном уровне. Курс доллара в течение октября 2015 года колебался от минимального значения 270.89 тенге до максимального — 278.55 тенге.

Несмотря на неопределенность, связанную со скачками курсов, на рынке сохраняется положительная динамика сделок купли-продажи. Так, в сегменте многоквартирного жилья количество сделок в сентябре снизилось менее чем на 1% и составило 1376 ед. По отношению к сентябрю прошлого года этот показатель выше на 76%. Положительная динамика показателя в текущем году во многом поддерживается заключением договором купли-продажи по инвестиционным контрактам на первичном рынке 2013 года.

В соответствии с пессимистическим прогнозом (при среднегодовой цене на нефть на уровне 70 долларов за баррель и незначительном росте ВВП), аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.

Ценовые изменения

По данным аналитической службы kn.kz, в течение октября 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Алматы —  на 7,3%. Влияние на падение ценового показателя в районе оказали снизившиеся цены на все форматы квартир.

При этом в районе Сарыарка запрашиваемые цены снизились на 5,6%, в районе Есиль — на 4,6%.

Таблица 1. Цены на квартиры вторичного рынка жилья по району

Район	Средняя площадь квартир, кв.м	Средняя цена предложения, $/кв.м	Средняя цена предложения, тг/кв.м	Средняя цена предложения за квартиру, $
Алматы	68	1 577	427 400	107 200
Есиль	78	1 804	488 800	139 900
Сарыарка	58	1 486	402 800	86 400
По городу	68	1 604	440 900	108 400

По городу в разрезе формата жилья лидером по снижению цен стали 1-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 6,7%, при этом наименьшее снижение наблюдается на квартиры 4-комнатного формата — 5,5%.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 22,6% меньше, или минус 31 500 $.

Больше всего за год подешевели 2-комнатные квартиры — на 23% (минус 28 000 $ за квартиру), меньше всего — многокомнатные — на 7% (минус 27 900 $).

В десятке самых «дорогих» ЖК, предлагающихся на вторичном рынке жилья, находятся ЖК Rixos Khan Shatyr Residences, ЖК «Гранд Алатау», ЖК «Альтаир», ЖК «Сулу», ЖК «Нурсая», ЖК «ЦМТ» и другие (смотрите таблицу) с диапазоном цен от 2800 до 4620 $/кв.м.

Таблица 2. Топ-10 самых дорогих ЖК Астаны

Наименование жилого комплекса	Средняя цена предложения, $/кв.м	Средняя цена предложения, тг/кв.м
ЖК Rixos Khan Shatyr Residences	4 622	1 270 100
ЖК «Гранд Алатау»	4 011	1 102 100
ЖК «Альтаир»	3 821	1 049 900
ЖК «Сулу»	3 274	899 700
ЖК «Нурсая»	2 883	792 300
ЖК «ЦМТ — Центр Международной Торговли»	2 865	787 200
ЖК «Ак-Булак-3»	2 850	783 200
ЖК «Нурсая Бонита»	2 822	775 300
ЖК «Нурсая-2»	2 808	771 500
ЖК «Миланский Квартал»	2 803	770 100

Цены на жилье новой постройки, объем которого составляет 74% от общего числа, сократились на 6,2% по отношению к сентябрю текущего года. Темпы снижения в сегментах «улучшенной планировки» и «хрущевки» составили 6,3% и 7,5% соответственно. На жилье старой постройки снижение запрашиваемых цен — 3,4%.

Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца.

Как видно на диаграмме, в течение 2014 года на рынке существовала тенденция завышения цен предложения при выходе на рынок. Разница в ценах между «новыми» (со сроком экспозиции меньше месяца) и «старыми» (со сроком экспозиции больше месяца) объявлениями составляла 2-3%. Примерно с начала 2015 года, ситуация начала меняться, и уже в октябре ценники новых объявлений в среднем оказались ниже «старых» на 34 $.

Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.

По наблюдениям аналитиков kn.kz, в октябре 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» и в сегменте «дешевого» жилья сократились на 4,2% и 8,2% соответственно. Причем с начала года верхний ценовой сегмент «просел» на 13,2%, а нижний ценовой сегмент — на 25,5%. Столь существенная разница в темпах обусловлена все той же привязкой к валюте расчета. Очевидно, что основные покупатели сегмента «дешевого» жилья — это представители среднего класса с невысокими доходами, получаемыми в тенге.

В сегменте «дорогого» жилья, куда входит большая часть элитных квартир, преобладает покупатель с высокими, в том числе долларовыми доходами.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 27,4%, в сегменте «дорогого» жилья — 15,1%.

Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и kn.kz, составило 5344 ед. общей площадью 360 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 590 млн долларов.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 51%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 23%.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 32% и 18% соответственно.

Выводы

• По сравнению с сентябрем текущего года средние ценовые показатели значительно сократились во всех сегментах рынка.
• Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается снижение объема предложений.
• Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья столицы в ближайшие месяцы ожидается снижение цен предложения на уровне 4-5% в месяц.

Аналитическая службаkn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046