Несмотря на существенное увеличение предложения на рынке аренды, снижать арендные ставки собственники жилья не спешат. Объяснение этому простое – перетекание спроса на рынок аренды из сегмента купли-продажи.
Финансовый кризис повлиял на рынок аренды двояким образом: одновременно увеличил и предложение, и спрос. С рынка купли-продажи постепенно начали уходить владельцы инвестиционных квартир, разочарованные реализовать купленные ранее метры. Вместо этого многие предпочли сдавать квартиру в аренду. Спрос на рынке аренды за год вырос как закономерное следствие оттока людей с рынка купли-продажи. Исчезновение ипотеки, сокращение доходов населения, общая финансовая нестабильность привели к резкому уменьшению числа тех, кто готов и способен купить себе жилье. Даже покупатели, у которых есть «живые» деньги, не торопятся превращать их в квадратные метры, ожидая дальнейшего снижения. Именно это и позволило собственникам жилья удерживать и даже повышать арендные ставки.Осеннее оживление на рынке аренды привело к увеличению арендных ставок с августа по декабрь на 20 процентов.
Однако в результате кризисных перипетий сезонный рост арендных ставок в начале осени сменился стабилизацией.
Сегодня квартира в Городе с телефоном, телевизором, мебелью, и холодильником обойдется арендатору в 30 - 35 тысяч тенге в месяц. Более дешевые предложения в Городе в пределах 20-25 тысяч тенге является редкостью, количество крайне ограничено и составляет не более 5-6 процентов. Как правило, эти квартиры расположены в более отдаленных от центра районах либо значительно уступают по своим внутренним условиям. Верхний ценовой сегмент — это квартиры в центре города, преимущественно по проспектам Бухар-жырау и Н. Абдирова, стоимостью от 40 до 70 тысяч тенге в месяц, с хорошим ремонтом, мебелью и всей бытовой техникой.
Не менее востребованными на рынке аренды являются двухкомнатные квартиры. Их удельный вес в общем объеме предложения в Городе составляет более 50 процентов. Средний ценовой сегмент здесь находится в диапазоне 40-55 тысяч тенге. Стоимость аренды самых дорогих квартир достигает 180 тысяч тенге в месяц.
Минимальное количество предложений составляют трехкомнатные квартиры. В среднем диапазоне стоимость аренды составляет здесь от 50 до 120 тысяч тенге в месяц.
Отдельный сегмент представляет аренда комнат. Ежемесячная плата за комнату, рассчитанную на одного человека, без подселения составляет в городе не менее 15 тысяч тенге в месяц.
Средняя плата за однокомнатную квартиру на Юго-Востоке составляет 25-30 тысяч тенге в месяц, самых дорогих — от 35 до 40 тысяч тенге. Средний сегмент двухкомнатных квартир колеблется в диапазоне 30-45 тысяч тенге, трехкомнатных — от 40 до 65 тысяч. Стоимость комнаты без подселения аналогична городской — 15 тысяч тенге в месяц.
Наиболее дешевые варианты найма квартиры в основном представлены в Майкудуке. Стоимость однокомнатных квартир начинается здесь от 15 тысяч тенге в месяц, включая коммунальные услуги. Однако чаще всего такое жилье находится в «непрестижных» 12-16 микрорайонах Майкудука, квартиры же в верхних районах (микрорайоны «Восток», «Голубые пруды») стоят от 20 до 30 тысяч тенге в месяц. Вместе с тем, предложение арендного жилья в данных районах крайне ограничено. Основной удельный вес, 82,4 процента в общем объеме предложения, занимают как раз «непрестижные» микрорайоны, в то время как на «Востоки» и «Голубые пруды» приходится лишь 17,6 процента. Примечательно, что диапазон цен одно-, двух- и трехкомнатных квартир в нижних микрорайонах Майкудука практически не отличается.
Аренда комнат без подселения составляет здесь от 5 до 10 тысяч тенге в зависимости от района.
Пришахтинскимеет минимальную долю в общем объеме предложения — лишь 1,7 процента. Разброс цен здесь составляет от 15 до 25 тысяч тенге в месяц.
Предложение
В декабре количество предложений по аренде жилья вновь увеличилось. По сравнению с ноябрем рост составил 20,9 процента до 496 предложений, из которых 410 квартиры и 86 комнат.
В зависимости от района наибольший объем предложения составляет жилье в Городе — 46 процентов от общего количества, или 227 предложений. На Юго-Востоке и в Майкудуке распределение по удельному весу составляет 33 и 15 процентов, или 165 и 75 квартир соответственно. Минимальный удельный вес занимают Михайловка и Пришахтинск — 4 и 2 процента соответственно.
В зависимости от количества комнат основную долю от общего объема занимает двухкомнатное жилье — 37 процентов (182 квартир). Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир распределились по 27 и 16 процентов соответственно. В абсолютном выражении предложение однокомнатных квартир составило 136, трехкомнатных — 78 квартир. Семнадцать процентов от общего объема предложений занимает аренда комнат.
Сегодня владельцы сдаваемых квартир могут рассчитывать на доходность в размере 9-10 процентов годовых, что сопоставимо с доходностью по банковским депозитам. Однако если учитывать риски и непредвиденные убытки, связанные со сдачей квартиры в аренду (возможный простой, расходы на устранение аварии, косметический ремонт и др.), то реальная доходность может быть еще ниже. И если раньше столь низкий показатель не слишком волновал собственников, так как основной доход они получали за счет последующей перепродажи жилья, то в условиях стагнации и даже спада аренда — единственный способ заработать на вложениях в недвижимость.
Выводы и прогнозы
В перспективе при пессимистическом сценарии развития кризиса, рынок аренды будет ждать разнонаправленное развитие. Снижение личных доходов населения, сокращение персонала приведут, вероятно, к тому, что количество имеющих возможность снимать жилье заметно сократится. В связи с этим спрос будет падать и сосредоточится в сегменте наиболее дешевых квартир. Сильнее всего пострадают владельцы «дорогого» жилья. Здесь снижение ставок станет фактически неизбежным. Отдаление выхода из кризиса будет означать и продление стагнации на рынке недвижимости. При этом финансовое положение самих арендодателей может за эти месяцы ухудшиться, и тогда рента станет для них основным источником дохода.
Аналитический отдел портала www.kn.kz