В сентябре, как и ожидалось, средняя ставка аренды жилья увеличилась еще на 3,4 процента и составила 780 тенге за квадратный метр в месяц. При этом основное влияние на средний показатель вновь оказал сегмент «дешевого» жилья, стоимость которого по сравнению с прошлым месяцем выросла на 6,3 процента и составила 584 тенге за квадратный метр. «Дешевый» сегмент рынка аренды показал противоположное изменение – 7,8 процентов со знаком «минус». Здесь среднемесячный размер рентысоставил 1020 тенге.
В зависимости от типа квартир положительное изменение показала стоимость одно- и двухкомнатных квартир на 0,3 и 1,6 процентов или до 820 и 785 тенге соответственно, в то время как средняя плата за наем трехкомнатных квартир сократилась на 2,8 процента и составила 654 тенге за квадратный метр в месяц.
Максимальная стоимость аренды жилья традиционно в Центре города – «дорогое» - 1778 тенге, «дешевое» - 600 тенге за квадратный метр.
На Юго-Востоке аналогичные показатели составили 1329 тенге и 606 тенге за квадратный метр соответственно. Наиболее доступным в ценовом отношении является жилье в Майкудуке. Средняя арендная ставка в этом районе на «дешевые» квартиры составляет 314 тенге и 420 тенге – на «дорогие».
Индекс расслоения на конец сентября составил 2,3. Это означает, что средняя арендная ставка «дорогого» жилья в 2,3 раза выше стоимости «дешевого».
Изменения в динамике
Сезонная динамика арендных ставок в текущем году повторила изменения прошлого года. Тогда рост по инерции сохранялся еще и в октябре и ноябре, хотя уже гораздо меньшими темпами. Объяснялся столь существенный и продолжительный рост тем, что сезонное повышение цен на аренду квартир совпало с началом финансового кризиса и падением цен на продажу недвижимости. Таким образом, владельцы старались компенсировать убытки от снижения рыночной цены на жилье. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года средняя арендная ставка увеличилась на 2,0 процента.
Предложение
В целом по сравнению с прошлым месяцем, количество предложений по аренде жилья сократилось на 5,4 процентов и составило 331, из которых 281 квартира и 69 комнат. Примечательно, что изменения количества предложений в зависимости от типа квартир, произошли разнонаправлено. Так объем предложения одно- и двухкомнатных квартир по сравнению с августом сократился на 12,2 и 12,6 процентов, в то время как трехкомнатных квартир и комнат стало предлагаться на 7,7 и 11,6 процентов больше, чем в прошлом месяце.
В зависимости от района наибольший объем предложения составляет жилье в Центре города – 63% от общего количества или 210 предложений. При этом основной удельный вес здесь занимают двухкомнатные квартиры – 64,4 процента или 65 единиц. На Юго-Востоке и Майкудуке распределение по удельному весу составляет 27% и 10% или 88 и 33 квартиры соответственно.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимает двухкомнатное жилье – 34 процента (111 квартир). Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир распределились по31 и 13 процентов соответственно. В абсолютном выражении предложение однокомнатных квартир составило 101,трехкомнатных – 42 квартиры. 22 процента от общего объема предложений занимаетаренда комнат.
Доходность жилья
Индекс доходности жилья в течение месяца не изменился и составил 1,14. Напомним, что в зависимости от конъюнктуры рынка он показывает во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или невыгоднее), чем внесение денег на банковский депозит. Показатель 1,14 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 114% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму стоимости объекта недвижимости. Необходимо уточнить, что данный показатель не определяет доходность какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке жилья в целом.
В зависимости от района города и типа жилья доходность различна. Так, максимальной доходностью обладает жилье в Центре города — 1,19, причем доходность однокомнатного жилья составляет здесь 1,33. На Юго-Востоке и в Майкудуке средний показатель ниже — 1,10 и 1,10 соответственно.
По типу квартир существует следующая закономерность: по мере увеличения количества комнат показатели доходности сокращаются (таблица 2).
Прогнозы
Итак, согласно предыдущим прогнозам рост ставок аренды жилья в связи с сезонной активизацией продолжился.
Как уже говорилось, на рынке недвижимости сегмент аренды является, пожалуй, наиболее стабильным, поскольку в отличие от сектора купли-продажи здесь действует набор взаимосдерживающих факторов. С одной стороны -падение рыночных цен на жилье и увеличение его предложения в сегменте аренды, должны по логике повлечь и снижение цен здесь. С другой – ужесточение условий кредитования и, как следствие, перемещение части неудовлетворенного спроса на жилье в сектор аренды и макроэкономические факторы – инфляция и нестабильность американской валюты напротив – увеличить арендную ставку. Таким образом, два противоположных набора факторов будут оказывать сдерживающее влияние на изменение арендных ставок в любую сторону.
Аналитический портал www.kn.kz