Сектор недвижимости Астаны продолжает демонстрировать снижение цен предложения. Средняя долларовая цена к июню сократилась на 1,9%, тенговая — на 1,5%.
С момента девальвации (февраль 2014 года) долларовая цена понизилась на 14,8%, а тенговая — на 8,3%.
Текущие тенденции
Главной новостью для рынка недвижимости в июле стала новость о расширении валютного коридора со 170-188 тенге до 170-198 тенге за доллар. Заявленный сценарий предполагает постепенное ослабление тенге на 0,5-1 тенге в месяц по отношению к доллару США. При таком сценарии это позволит растянуть рабочее время коридора до середины или даже до конца 2016 года. Для рынка недвижимости это означает неизбежное сохранение тенденции снижения цен.
На фоне негативных макроэкономических тенденций и сокращения реальных доходов граждан, количество сделок купли-продажи жилья в Астане продолжает расти. Высокие темпы строительства в преддверии «ЭКСПО-2017» продолжают привлекать на рынок крупных и частных инвесторов. В июне текущего года количество сделок составило 1420 ед., что на 11% выше предыдущего месяца и более чем в 2 раза выше аналогичного периода прошлого года.
Напомним, что в апреле 2015 года было совершено рекордное число сделок купли-продажи — 1611 ед., связанных в основном с ожиданиями второй девальвации тенге после досрочных выборов президента.
Ценовые изменения
По данным аналитической службы kn.kz, в течение июля 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Есиль — на 3,1%. Основное влияние на падение ценового показателя в районе оказало снижение цен на квартиры 1-, 2- и 3-комнатного формата.
При этом в районе Алматы средняя цена сократилась на 1,5%, в районе Сарыарка — на 1,9%.
Таблица 1. Цены на квартиры вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Средняя площадь квартир, кв.м |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Средняя цена предложения за квартиру, $ |
|
Алматы |
66 |
1 803 |
336 300 |
118 900 |
|
Есиль |
76 |
2 042 |
380 800 |
155 800 |
|
Сарыарка |
58 |
1 685 |
314 200 |
97 200 |
|
По городу |
66 |
1 818 |
339 100 |
119 600 |
По городу в разрезе формата жилья лидерами по снижению цен стали 1-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 2,1%, при этом цены на 4- и многокомнатные квартиры за месяц изменились незначительно.
Таблица 2. Цены на квартиры вторичного рынка жилья по формату
|
Формат |
Средняя площадь квартир, кв.м |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Средняя цена предложения, за квартиру, $ |
|
1-комн. |
38 |
1 840 |
343 200 |
70 600 |
|
2-комн. |
59 |
1 787 |
333 300 |
106 200 |
|
3-комн. |
85 |
1 802 |
336 100 |
153 600 |
|
4-комн. |
119 |
1 950 |
363 600 |
231 500 |
|
5-комн. и выше |
186 |
2 010 |
375 000 |
373 300 |
|
По городу |
66 |
1 818 |
339 100 |
119 100 |
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 17% меньше, или минус 25 800 $.
Больше всего за год подешевели 3-комнатные квартиры — на 18% (минус 43 900 $ за квартиру), меньше всего — 1-комнатные — на 11% (минус 12 600 $).
В десятке самых дорогих квартир на вторичном рынке жилья находятся квартиры с евроремонтом в ЖК «Альтаир», Europe Palace, «Сулу», «Миланский квартал», Rixos Khan Shatyr Residences, «Авиценна» и другие (см. табл.) с диапазоном цен от 3560до 4900 $/кв.м.
Таблица 3. Топ-10 самых дорогих квартир в ЖК Астаны
|
ЖК |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
|
«Альтаир» |
4 899 |
911 100 |
|
Europe Palace |
4 237 |
788 100 |
|
«Сулу» |
4 082 |
759 200 |
|
«Миланский квартал» |
4 000 |
744 000 |
|
Rixos Khan Shatyr Residences |
3 962 |
737 000 |
|
«Авиценна» |
3 750 |
697 500 |
|
«Кыз Жибек» |
3 676 |
683 800 |
|
«ЦМТ - Центр Международной Торговли» |
3 571 |
664 300 |
|
«Сармат-2» |
3 571 |
664 300 |
|
«Олимп Палас» |
3 563 |
662 600 |
Цены на квартиры в новостройках, которые составляют 72% от общего числа предложений, сократились на 2% по отношению к июню текущего года. Темпы снижения в сегментах «улучшенная планировка» и «хрущевка» составили 1,1% и 1,4% соответственно. На жилье старой постройки снижение запрашиваемых цен незначительно.
Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, выставленные на продажу менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца. Данная динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца и более корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляло 1-3%. В июле новые объекты, напротив, предлагались к продаже по более низким ценам — 1807 $/кв.м.
Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.
По наблюдениям аналитиков kn.kz, в июле 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья сократились одинаково — на 1,8%. Причем с начала года верхний ценовой сегмент просел на 7,4%, а нижний ценовой сегмент — на 8,5%.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 11,2%, в сегменте «дорогого» жилья — 9,2%.
Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и kn.kz, составило 5767 ед. общей площадью 380 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 699 млн долларов.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 53%, а минимум традиционно пришелся на новый быстро застраивающийся административный район Есиль — 20%.
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 52%, в монолитных и панельных домах — 30% и 18% соответственно.
Выводы
- По сравнению с июнем текущего года средние цены на рынке жилья сократились в большинстве сегментов.
- Темпы снижения в течение последних шести месяцев держались в пределах 1-1,5% в месяц. После замедления темпов падения в июне, в июле снижение цен составило почти 2%.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается уменьшение объема предложений.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья столицы в ближайшие месяцы ожидается снижение цен предложения на уровне 1-1,5% в месяц.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046