В уходящем месяце на рынке аренды жилья существенных изменений не происходило. Средняя арендная ставка в мае составила 725 тенге за 1 кв.м в месяц, что лишь на 0,5% выше показателя прошлого месяца.
Основное влияние на средний показатель оказало увеличение средних арендных ставок одно- и двухкомнатных квартир на 1,6% и 1,4% соответственно. На конец мая средняя оплата данного типа жилья составила 824 и 729 тенге за 1 кв.м. Ставка за наем трехкомнатных квартир, напротив, сократилась на 1,9% и оказалась на уровне 623 тенге в месяц. При этом положительные изменения ставок (на 1% и 0,3%) произошли в Центре и на Юго-Востоке, средние арендные ставки составили здесь соответственно 973 и 743 тенге за 1 кв.м в месяц. В Майкудуке же средняя стоимость найма незначительно сократилась — до 460 тенге за 1 кв.м в месяц (-0,2%). Диапазон цен в абсолютном выражении представлен в таблице 1.
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок на вторичном рынке жилья
|
Район города |
1- комнатные |
2-комнатные |
3-комнатные |
комнаты |
||||
|
Кол-во предло жений |
Диапа зон ставок, тг/мес. |
Кол-во предло жений |
Диапа зон ставок, тг/мес. |
Кол-во предло жений |
Диапа зон ставок, тг/мес. |
Кол-во предло жений |
Диапа зон ставок, тг/мес. |
|
|
Центр |
79 |
24000- 84500 |
97 |
25000- 120000 |
33 |
30000- 130000 |
26 |
6000- 16000 |
|
Юго-Восток |
67 |
20000- 50000 |
56 |
25000- 65000 |
15 |
35000- 60000 |
32 |
6000- 15000 |
|
Майкудук |
15 |
13000- 25000 |
36 |
15000- 30000 |
7 |
18000- 40000 |
18 |
4500- 10000 |
Предложение
В целом, по сравнению с прошлым месяцем, количество предложений по аренде жилья оказалось на 11,4% выше и составило 481.
По количеству предложений найма наибольший объем составляет жилье в Центре города — 49% от общего количества, или 235 предложений. При этом основной удельный вес в этом районе занимают двухкомнатные квартиры — 51%, или 97 единиц. На Юго-Восток и Майкудук распределение по удельному весу составляет 35% и 16%, или 170 и 76 квартир соответственно.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимает двухкомнатное жилье — 40% (189 квартир). Доля однокомнатных квартир составила 33% (161 квартира), трехкомнатных — 11% (55 квартир). 16% от общего объема предложений занимает аренда комнат.
Дорого или нет?
Как всегда, на рынке ответ на данный вопрос зависит от того, с какой точки зрения смотреть. По данным Агентства по статистике РК, средняя номинальная заработная плата в апреле 2008 года составила 58 599 тенге, в реальном выражении (с учетом инфляции) она составляет порядка 55 307 тенге в месяц. За более-менее приличное жилье сегодня придется платить не менее 25 000 в месяц, то есть практически половину. Арендующим, при таком раскладе, естественно, кажется, что это дорого. У собственников же недвижимости своя логика. По предыдущим обзорам вы уже знакомы с показателями доходности жилья. Так вот, арендодатели при установлении арендных ставок ориентируются на продажную стоимость квартиры и сравнивают предполагаемый доход от аренды и банковский процент по вкладам на сумму от ее возможной реализации. Для примера возьмем стоимость однокомнатной квартиры в Центре — 20 000 у.е. В одном из наиболее стабильных банков при вложении данной суммы денег вам предложат 9,8% годовых, что в месяц будет составлять 19 698 тенге. Арендная же плата за эту же квартиру составляет порядка 25 000 тенге в месяц. Разница между вознаграждениями составляет 5 302 тенге. Если учесть, что собственнику сдаваемой квартиры приходится время от времени делать косметический ремонт, оплачивать ремонт подвалов, услуги по устранению мелких аварий, платить налоги, а также нести риски затопления, пожара, кражи, порчи имущества и недобросовестных квартиросъемщиков, то выходит, что плата за наем вполне соответствует реалиям времени.
Расслоение
В обзорах, посвященных сегменту купли-продажи жилья, мы уже рассматривали такое понятие, как расслоение. Для рынка аренды данный показатель также является важным. Показатели расслоения характеризуют степень разброса стоимости. На рынке аренды сегмент «дорогих» квартир по условиям и стоимости во многом соответствует гостиничным номерам. Диапазон ставок аренды «дорогого» жилья составляет от 3000 до 15 000 тенге в сутки. Данный диапазон соответствует плате в гостиницах за номера класса полулюкс и люкс. Основные арендаторы квартир «дорогого» сегмента — иногородние и иностранные граждане, прибывающие в бизнес-командировки. Ежемесячная арендная плата «дорогого» жилья в месяц начинается от 50 000 и достигает 130 000 тенге. Внутренние условия такого рода квартир предполагают качественный ремонт, обеспечение хорошей мебелью, всей бытовой техникой, телефоном и спутниковым телевидением. Иногда стоимость включает услуги по уборке и смене постельного белья. В большинстве случаев хозяева таких квартир имеют соответствующий патент, услуги оформляются договором, а клиенту выдаются квитанции за проживание. Таким образом, данный сегмент рынка аренды можно назвать цивилизованным, в отличие от следующего.
Диапазон цен «дешевого» сегмента арендного жилья составляет от 13 000 до 35 000 тенге в месяц, как правило, это однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Жилье по минимальной цене можно снять в районе Майкудука. Арендная плата однокомнатной квартиры колеблется здесь от 13 000 до 20 000 тенге в месяц в зависимости от внутренних условий. Средняя арендная ставка в данном районе — 595 тенге за 1 кв.м в месяц. Для сравнения, в Центре и на Юго-Востоке данный показатель составляет 1044 и 833 тенге соответственно. Ценовой диапазон «доступной» ренты в данных районах составляет от 20 000 до 35 000 тенге в месяц. Коммунальные услуги, как правило, не входят в оплату, а взимаются сверху. Основным контингентом арендаторов «дешевого» сегмента жилья являются студенты и молодые семьи. К сожалению, все условия и обязательства по найму «дешевого» жилья ограничиваются, как правило, устной договоренностью, и ни арендатор, ни арендодатель в этом случае никак не застрахованы от нарушения своих прав. Собственник жилья, независимо от обстоятельств, в любой момент может потребовать освободить квартиру либо повысить арендную плату, ставя тем самым квартиросъемщиков в безвыходное положение. При этом сам он всегда несет риски из-за недобросовестности жильцов. Это могут быть несвоевременная оплата либо ее полное отсутствие, порча или кража имущества. В любом из перечисленных случаев возместить причиненный моральный вред и имущественный ущерб будет практически невозможно.
Прогнозы
Летние месяцы традиционно приносят на рынок аренды затишье. В период летних отпусков и каникул спрос на наем жилья резко сокращается, в связи с этим появляются дополнительные предпосылки к снижению цен. Однако продлиться это может недолго. Судя по существующим тенденциям, возобновления роста ставок найма стоит ожидать уже в августе, когда на рынке аренды начнется «деловой сезон». Кроме сезонных изменений цен на этом рынке существует набор других, не менее влиятельных факторов ценообразования. Причем в настоящее время они противоположны. С одной стороны, падение рыночных цен на жилье и увеличение его предложения должны, по логике, повлечь и снижение цен на наем. С другой — ужесточение условий кредитования, как следствие этого, перемещение части платежеспособного спроса в сектор аренды и макроэкономические факторы — инфляция и нестабильность американской валюты — могут, напротив, увеличить арендную ставку. Скорее всего, два противоположных набора факторов будут оказывать сдерживающее влияние на изменение арендных ставок в любую сторону.
Аналитический отдел портала www.kn.kz