В апреле по сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца средняя арендная ставка по городу сократилась на 1,8% и составила 722 тенге за 1 кв. м.
В апреле по сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца средняя арендная ставка по городу сократилась на 1,8% и составила 722 тенге за 1 кв. м. При этом, в зависимости от количества комнат больше всего подешевели двухкомнатные квартиры. Стоимость их найма изменилась по сравнению с прошлым месяцем с 744 тг до 719 тг за 1 квадратный метр или на 3,4%. Аренда однокомнатного жилья в среднем стала обходиться на 1,8% меньше, чем в прошлом месяце. Как бы то не было, стоимость найма 1 кв. м однокомнатных квартир остается самой высокой – 811 тенге в месяц. Практически без изменения осталась средняя ставка по аренде трехкомнатных квартир – 635 тенге в месяц.
Взависимости от района города максимально сократился показатель в Центре – на 4,1%. К концу апреля он составил 964 тенге за 1 кв. м в месяц.
На Юго-Востоке арендная плата уменьшилась на 1,6% и оказалась на уровне 741 тенге за 1 кв. м.
В Майкудуке напротив – наблюдается некоторое увеличение показателя на 3,0% до 461 тенге за 1 кв. м. Традиционно, в данном районе наем жилья является наиболее доступным. В зависимости от микрорайона однокомнатную квартиру здесь можно снять за 10 000 – 25 000 тг в месяц.
В Центре и на Юго-Востоке ценовой диапазон составляет 20 000 – 60 000 и 15 000 – 35 000 тг в месяц соответственно (таблица 1).
Таблица 1.
Диапазон арендных ставок на вторичном рынке жилья
|
1- комнаные |
2-комнатные |
3-комнатные |
комнаты |
|||||
|
Кол-во предло жений |
Диапа зон Ставок, тг/мес |
Кол-во предло жений |
Диапа зон ставок, тг/мес |
Кол-во предло жений |
Диапа зон Ставок, тг/мес |
Кол-во предло жений |
Диапа зон Ставок, тг/мес |
|
|
Центр |
87 |
20000–60000 |
110 |
20000–120000 |
36 |
27000–120000 |
26 |
8000–13000 |
|
Юго-Восток |
48 |
15000–45000 |
42 |
20000–60000 |
20 |
30000–65000 |
38 |
4000–12000 |
|
Майкудук |
22 |
15000–25000 |
41 |
14000–25000 |
11 |
20000–30000 |
18 |
4000–8000 |
Изменение в динамике
Сегменты купли-продажи жилья и аренды тесно взаимосвязаны. Но если сравнить графики средней стоимости продажи и аренды (диаграмма 1) можно заметить, что изменения ценовых показателей в этих сегментах происходили с существенной разницей во времени. Объясняется это так: снижению цен на продажу жилья способствовали объективные факторы, такие как ужесточение условий кредитования и, как следствие, падение спроса. В дальнейшем усугубили ситуацию выжидательные настроения покупателей о дальнейшем снижении цен.
При этом первой реакцией арендодателей на это, стало повышение арендных ставок, как способ компенсировать убытки, связанные с падением цен. Еще одним моментом, поддерживающим рост стоимости найма жилья в первые кризисные месяцы, стало перемещение частинереализованного спроса из ипотеки в сегмент аренды, который оказался в таких условиях единственной альтернативой решения жилищных вопросов.
Не последнюю роль также сыграло падение курса американского доллара, инфляционное давление и повышение банками процентов по вкладам. Однако, в декабре 2007 г. перемена тенденций в сегменте арендного жилья все же произошла. Падение цен на недвижимость вызвало планомерное увеличениеобъема предлагаемого к продаже жилья. К концу 2007 г. года количество предложений достигло исторического максимума -3 500 квартир. Количество заключенных сделок купли-продажи при этом составляло около 500 в месяц. Нереализованные квартирыпараллельно стали выводиться продавцами в сегмент аренды. С ноября 2007 г. по январь 2008 г. рост предложения найма составил 52%. Превышение предложения над спросом привело к тому, что размер ежемесячной ренты стал снижаться. С ноября по апрель темп изменения показателя составил 8,8%. В отличие от сегмента купли-продажи, изменение стоимости арендыпроисходит медленнее – порядка 1% - 2,5% в месяц. Исходя из предыдущих темпов, можно предположить, что снижение показателя ренты в следующем месяце будет находиться в пределах 1,0% - 1,5%.
Предложение
В целом по сравнению с прошлым месяцем, количество предложений по аренде жилья составило 432, что оказалось на 40,7% выше прошлого показателя.
По количеству предложений найма наибольший объем составляетжилье в Центре города – 51,% от общего количества или 185 предложений. При этом основной удельный вес здесь занимают двухкомнатные квартиры – 53% или 99 единиц. На Юго-Востоке и Майкудуке распределение по удельному весу составляет 33% и 16% или 123 и 60 квартир соответственно.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимает двухкомнатное жилье – 41% (176 квартир). Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир распределились по33% и 11% соответственно. В абсолютном выражении предложение однокомнатных квартир составило 144, двухкомнатных – 48 квартир. 15% от общего объема предложений занимает аренда комнат.
Доходность жилья
Индекс доходности жилья в течение месяца изменился с 0,92 до 0,91. Напомним, что в зависимости от конъюнктуры рынка он показывает во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или невыгоднее), чем внесение денег на банковский депозит.
Показатель 0,91 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 92% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму стоимости объекта недвижимости. Необходимо уточнить, что данный показатель не определяет доходность какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке жилья в целом.
В зависимости от района города и типа жилья доходность различна. Так, максимальной доходностью обладает жилье в Центре города — 0,95, причем доходность однокомнатного жилья составляет 1,13. На Юго-Востоке и в Майкудуке средний показатель заметно ниже — 0,88 и 0,87 соответственно.
По типу квартир существует следующая закономерность: по мере увеличения количества комнат показатели доходности сокращаются (таблица 2).
Таблица 2.
Индексы доходности жилья
|
Район |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
Среднее |
|
Центр |
1,10 |
1,00 |
0,82 |
0,95 |
|
Юго-Восток |
0,90 |
0,76 |
0,50 |
0,88 |
|
Майкудук |
1,27 |
0,99 |
0,68 |
0,87 |
|
Среднее |
1,0 |
0,91 |
0,68 |
0,91 |
Это объясняется тем, что размер арендной ставки ведет себя аналогично. Исходя из этого, выходит, что сдача в аренду однокомнатного жилья экономически выгоднее, нежели двух- и трехкомнатного,доходность которого не достигает единицы.
В связи с падением цен на недвижимость и повышением вознаграждения по банковским вкладам ведет к тому, что в динамике индекс доходности имеет выраженную тенденцию сокращения. С начала снижения цен на рынке вторичного жилья (конец сентября 2007 г.) показатель доходности по городу сократился с 1,20 до 0,91.
Аналитический отдел портала www.kn.kz