По сравнению с февралем средняя арендная ставка по городу осталась без изменения и составила 6,2 у.е. за 1 кв.м в месяц.
Наиболее доступным в ценовом отношении традиционно является жилье в Майкудуке. Здесь арендная ставка за март — 3,9 у.е./кв.м в месяц, в то время как в Центре и на Юго-Востоке эти показатели составили 8,3 и 6,4 у.е./кв.м.
Ценовой диапазон однокомнатного жилья как наиболее востребованного в Майкудуке колеблется в пределах 15 000-20 000 тг в месяц в зависимости от района. В Центре города и на Юго-Востоке диапазон составил от 20 000 до 55 000 тг и от 15 000 до 45 000 тг в месяц соответственно (таблица 1).
Таблица 1.
Район |
Диапазон ставок, тг/мес. |
|||
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
Комнаты |
|
Центр |
20 000 - |
25 000 - |
30000 - |
6000 - |
Юго-Восток |
15 000 - |
20 000 - |
30 000 - |
5000 - |
Майкудук |
15000 - |
15000 - |
20 000 – |
4000 - |
В динамике с начала года нижние пределы цен в районах Центра и Юго-Востока сократились на 20%, в то время как в Майкудуке стоимость найма осталась практически неизменной.
По количеству предложений найма наибольший объем составляетжилье в Центре города — 57,3% от общего количества, или 240 предложений. При этом основной удельный вес здесь приходится на двухкомнатные квартиры — 128 единиц. На Юго-Восток и Майкудук распределение по удельному весу составляет 28,4% и 14,3%, или 119 и 60 квартир соответственно.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимает двухкомнатное жилье — 48%, или 203 квартиры. Однокомнатное и многокомнатное — 38,7% и 12,9% или 162 и 54 квартиры соответственно.
Известно, что цены на аренду и продажу квартир взаимосвязаны. Но, как можно заметить, в данном случае тенденции изменения цен продажи и аренды различны. Влияние одних и тех же факторов на различные секторы рынка оказались противоположными. В условиях ужесточения условий по ипотечному кредитованию и, как следствие, снижения покупательной способности аренда становится наиболее доступным способом решения жилищных вопросов. Перемещение спроса в сектор наемного жилья и оказывает большое сдерживающее влияние на снижение арендных ставок. Кроме того, еще одним фактором является повышение банками ставок вознаграждения по депозитам в среднем на 2%, а, как известно, при установлении цены арендодатели сравнивают проценты доходности от продажи квартиры и сдачи ее в наем.
Первая волна снижения произошла на рынке с начала октября по ноябрь 2007 г., когда сезонный пик был позади и основной спрос был удовлетворен. Далее, вплоть до наступления нового года, стоимость найма вновь стала повышаться. В целом, несмотря на некоторое сокращение арендных ставок с начала года (диаграмма 9), вызванное временным перетеканием предложения из сектора продажи, каких-либо серьезных предпосылок к дальнейшему их снижению не существует.
Доходность жилья
На конец марта индекс доходности жилья в среднем по городу составил 0,92. Напомним, что данный показатель характеризует эффективность вложения средств в недвижимость и выражается, в частности, в сравнении двух финансовых инструментов — внесения денег на банковский депозит и вложения денег в жилье. Показатель 0,92 свидетельствует о том, что средний доход по городу от сдачи жилья в аренду на 92% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму стоимости объекта недвижимости.
Однако в разрезе районов и типов жилья наблюдается следующая закономерность: по мере увеличения количества комнат показатели доходности сокращаются (таблица 2).
Таблица 2.
Район |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
Среднее |
Центр |
1,10 |
1,00 |
0,82 |
0,95 |
Юго-Восток |
0,90 |
0,76 |
0,50 |
0,88 |
Майкудук |
1,27 |
0,99 |
0,68 |
0,87 |
Среднее |
1,0 |
0,91 |
0,68 |
0,92 |
В зависимости от района максимальной доходностью обладает жилье в Центре города — 0,95. На Юго-Востоке и в Майкудуке показатель заметно ниже — 0,88 и 0,87 соответственно. Несмотря на высокую доходность однокомнатного жилья в Майкудуке, среднее значение показателя объясняется высоким темпом снижения цен продажи, который применяется при расчетах показателя доходности.
В динамике индекс доходности имеет выраженную тенденцию сокращения.
С начала снижения цен на рынке вторичного жилья (конец сентября 2007 г.) показатель доходности по городу сократился с 1,20 до 0,92.
Аналитический отдел портала www.kn.kz