Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганда за март 2008 года

По сравнению с февралем средняя арендная ставка по городу осталась без изменения и составила 6,2 у.е. за 1 кв.м в месяц.

Наиболее доступным в ценовом отношении традиционно является жилье в Майкудуке. Здесь арендная ставка за март — 3,9 у.е./кв.м в месяц, в то время как в Центре и на Юго-Востоке эти показатели составили 8,3 и 6,4 у.е./кв.м.

Ценовой диапазон однокомнатного жилья как наиболее востребованного в Майкудуке колеблется в пределах 15 000-20 000 тг в месяц в зависимости от района. В Центре города и на Юго-Востоке диапазон составил от 20 000 до 55 000 тг и от 15 000 до 45 000 тг в месяц соответственно (таблица 1).

Таблица 1.

Район	Диапазон ставок, тг/мес.
	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Комнаты
Центр	20 000 - 55 000	25 000 - 100 000	30000 - 120 000	6000 - 15000
Юго-Восток	15 000 - 45 000	20 000 - 60 000	30 000 - 65 000	5000 - 15000
Майкудук	15000 - 20 000	15000 - 25 000	20 000 – 30 000	4000 - 12000

В динамике с начала года нижние пределы цен в районах Центра и Юго-Востока сократились на 20%, в то время как в Майкудуке стоимость найма осталась практически неизменной.

По количеству предложений найма наибольший объем составляетжилье в Центре города — 57,3% от общего количества, или 240 предложений. При этом основной удельный вес здесь приходится на двухкомнатные квартиры — 128 единиц. На Юго-Восток и Майкудук распределение по удельному весу составляет 28,4% и 14,3%, или 119 и 60 квартир соответственно.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимает двухкомнатное жилье — 48%, или 203 квартиры. Однокомнатное и многокомнатное — 38,7% и 12,9% или 162 и 54 квартиры соответственно.

Известно, что цены на аренду и продажу квартир взаимосвязаны. Но, как можно заметить, в данном случае тенденции изменения цен продажи и аренды различны. Влияние одних и тех же факторов на различные секторы рынка оказались противоположными. В условиях ужесточения условий по ипотечному кредитованию и, как следствие, снижения покупательной способности аренда становится наиболее доступным способом решения жилищных вопросов. Перемещение спроса в сектор наемного жилья и оказывает большое сдерживающее влияние на снижение арендных ставок. Кроме того, еще одним фактором является повышение банками ставок вознаграждения по депозитам в среднем на 2%, а, как известно, при установлении цены арендодатели сравнивают проценты доходности от продажи квартиры и сдачи ее в наем.

Первая волна снижения произошла на рынке с начала октября по ноябрь 2007 г., когда сезонный пик был позади и основной спрос был удовлетворен. Далее, вплоть до наступления нового года, стоимость найма вновь стала повышаться. В целом, несмотря на некоторое сокращение арендных ставок с начала года (диаграмма 9), вызванное временным перетеканием предложения из сектора продажи, каких-либо серьезных предпосылок к дальнейшему их снижению не существует.

Доходность жилья

На конец марта индекс доходности жилья в среднем по городу составил 0,92. Напомним, что данный показатель характеризует эффективность вложения средств в недвижимость и выражается, в частности, в сравнении двух финансовых инструментов — внесения денег на банковский депозит и вложения денег в жилье. Показатель 0,92 свидетельствует о том, что средний доход по городу от сдачи жилья в аренду на 92% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму стоимости объекта недвижимости.

Однако в разрезе районов и типов жилья наблюдается следующая закономерность: по мере увеличения количества комнат показатели доходности сокращаются (таблица 2).

Таблица 2.

Район	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Среднее
Центр	1,10	1,00	0,82	0,95
Юго-Восток	0,90	0,76	0,50	0,88
Майкудук	1,27	0,99	0,68	0,87
Среднее	1,0	0,91	0,68	0,92

В зависимости от района максимальной доходностью обладает жилье в Центре города — 0,95. На Юго-Востоке и в Майкудуке показатель заметно ниже — 0,88 и 0,87 соответственно. Несмотря на высокую доходность однокомнатного жилья в Майкудуке, среднее значение показателя объясняется высоким темпом снижения цен продажи, который применяется при расчетах показателя доходности.

В динамике индекс доходности имеет выраженную тенденцию сокращения.

С начала снижения цен на рынке вторичного жилья (конец сентября 2007 г.) показатель доходности по городу сократился с 1,20 до 0,92.

Аналитический отдел портала www.kn.kz