Начало нового года ознаменовалось на рынке аренды Алматы ценовым затишьем как для тенговых, так и для долларовых цен.
Напомним, что во время сезонного роста ставки аренды повышаются в среднем на 30%, затем цены снова снижаются. Обычно ежегодный прирост составлял 4-5%, однако в 2014 году вследствие девальвации тенговые цены выросли на 13%, а долларовые, напротив, сократились на 4%.
Текущие тенденции
Глядя на динамику ставок аренды уходящего года, становится очевидным желание собственников сыграть на сезонности, что в текущей экономической ситуации становится дополнительным способом поддержания доходности жилья.
Казалось бы, снижение платежеспособности населения, как последствие девальвации, должно было привести к пересмотру и сокращению арендных ставок. Однако в течение года арендодатели неохотно шли на уступки, не желая сокращать и без того низкую доходность жилья. Заметное сокращение ставок аренды произошло только в декабре – «минус» 15%.
Расчеты специалистов аналитической службы kn.kz показали умеренную статистическую зависимость доходов населения и средних ставок аренды. Особенно заметна эта связь между доходами и ставками аренды на «дешевое» жилье (в диапазоне от 40 тыс. до 90 тыс. тг за квартиру в месяц). Статистическая связь составляет здесь 59%. Таким образом, рост доходов населения явился определяющим фактором положительной динамики ставок аренды в данном сегменте жилья.
Снижение цен на рынке продажи с начала года и арендных ставок привело к сокращению показателя доходности жилья с 8,7 до 8,5 п.п. Среднегодовая доходность по банковским вкладам в тенге в январе 2015 года составила 10% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупнейших банков Казахстана). Сравнение доходности жилья с доходностью по депозитам говорит о том, что инвестиции в жилье являются хоть и надежным, но не самым прибыльным бизнесом. По данным аналитической службы kn.kz, доходность во всех сегментах жилья находится ниже уровня банковской. Вместе с тем доходность в сегменте «дешевого» жилья находится не намного выше, чем в других сегментах. Таким образом, наиболее доходным инвестиционным вариантом являются недорогие квартиры.
Таблица 1.
Доходность арендного жилья
В Казахстане в 2015–2016 годах начнут возводить арендное жилье, рассчитанное на незащищенные слои населения, под ипотеку с низкими процентными ставками. Правительство расширяет рамки программы «Доступное жилье-2020». Теперь казахстанцы смогут получить арендное жилье от государства и платить за него от 42 до 52 тысяч тенге ежемесячно на протяжении 20 лет для квартиры средней площадью 50 квадратов. При этом 50% всех квартир будут предоставлены молодым гражданам и молодым семьям до 35 лет. Расчеты проводились при средней заработной плате в размере 100 тысяч тенге. Претендовать на арендное жилье смогут только те граждане, которые стояли на очереди в местных исполнительных органах на 11 ноября 2014 года.
По информации председателя правления НУХ "Байтерек" Куандыка Бишимбаева, при нововведениях стоимость квадратного метра в Астане и Алматы составит 185 тыс. тенге. В случае выкупа готового или близкого к завершению жилья средняя стоимость составит около 200 тысяч тенге.
Как заверил Бишимбаев, за счет возврата арендных платежей, реинвестирования средств, привлечения Казахстанской ипотечной компанией займов на фондовом рынке и в рамках единого накопительного пенсионного фонда, холдинг до 2020 года построит и выкупит 1,4 млн. квадратных метров жилья или 29 тысяч квартир, на общую сумму 250 млрд. тенге.
Принятые правительством меры по снижению дефицита жилья помогут сократить аппетиты арендодателей, а повышение ставок по депозитам в тенге банками второго уровня приведет к значительной потери доходности. Поэтому получение инвестиционного дохода от приобретения жилья с последующей сдачей его в аренду станет менее выгодным.
Ценовые изменения
В анализируемом месяце снижение ставок отмечено в сегменте «дешевого» жилья. В данном сегменте основное снижение ценовых показателей прослеживается в Алмалинском, Жетысуском, Медеуском и Турксибском районах. В разрезе комнатности ставки значительно сократились на 1-, 2- и 3-комнатное жилье.
В «дорогом» ценовом сегменте в течение месяца прослеживается рост на 3,6%, в основном за счет повышения ставок аренды в Алмалинском, Ауэзовском и Бостандыкском районах. В разрезе комнатности ставки значительно увеличились на 3-, 4- и многокомнатное жилье.
В разрезе комнатности в целом по городу повышение ставок аренды наблюдается на 3-, 4- и многокомнатное жилье, а снижение – на 1-комнатое. Стоит отметить, что в течение года существенное снижение претерпели арендные ставки на 1-комнатные квартиры.
Самая низкая арендная ставка 1 кв.м, традиционно державшаяся на 3-комнатные квартиры, уступила лидерство 1-комнатным квартирам – 2314 тенге в месяц.
Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются в Медеуском районе, где средняя ставка аренды на 41% выше среднего показателя по городу. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 66%.
В течение месяца снижение ставок аренды отмечено в Турксибском районе, а в остальных районах города прослеживается стабильность ценовых показателей.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2872 тг, а наименьшая — в Жетысуском — 1465 тг.
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу в 1,9 раза.
Структура предложения
Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Бостандыкском районе, на его долю приходится 31%, а минимальное – на Алатауский и Наурызбайский районы – по 1%.
В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 34%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 2%.
Выводы и прогнозы
- В январе 2015 года на рынке арендного жилья города Алматы наблюдается ценовое затишье.
- В период роста аренды с июля прошлого года средняя доходность арендного жилья по городу увеличилась с 8,1% до 8,7% годовых. В январедоходность сократилась до 8,5%.
- По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке арендного жилья г. Алматы продолжится снижение ставок аренды.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба kn.kz